/ Language: Русский / Genre:home

Недвижимость, которая вас разоряет

Ирина Зайцева

Основное назначение данной книги - познакомить читателя с особенностями рынка недвижимости, правами на недвижимость и правилами сделок с ней, а также предостеречь от возможных ошибок при совершении данных сделок. Рынок недвижимости оперирует крупными денежными средствами, поэтому сделки с его объектами привлекают внимание мошенников и аферистов. Из данной книги вы узнаете об основных способах мошенничества, что позволит вам рационально оценивать ситуацию и быть уверенных, что сделка будет иметь благоприятный исход.

26.04.2008litres.rulitres-1644071.0

Ирина Зайцева

Недвижимость, которая вас разоряет

Введение

Интерес россиян к покупке недвижимости постоянно растет, и соответственно увеличивается спрос на информацию о рынке недвижимого имущества. В настоящее время цены на недвижимость повышаются, в результате чего люди покупают квартиры и дома с целью получения дохода от последующей продажи недвижимости. Не вызывает сомнений тот факт, что приобретя квартиру сейчас, через 3–4 года можно продать ее значительно дороже. Это касается как первичного, так и вторичного жилья.

Приобрести жилую недвижимость можно различными способами: купить, вступить в жилищно-строительный кооператив, взять ипотечный кредит, а также получить в качестве дара. Выбор того или иного способа зависит от ваших предпочтений и материальных возможностей.

Для тех, у кого нет возможности использовать один из вышеперечисленных вариантов существует альтернатива – аренда жилья.

Однако для того, чтобы совершать сделки с недвижимостью, необходимо знать основные законы функционирования рынка недвижимости, особенности его объектов, разницу между первичным и вторичным рынками недвижимости и т. д.

Ни одна сделка, связанная с недвижимым имуществом, не обходится без профессионалов. Это нотариусы, оценщики, риелторы, члены жилищно-строительных кооперативов и т. д.

Об особенностях, плюсах и минусах, а также опасностях сделок с недвижимостью, с которыми может столкнуться каждый, вам расскажет наша новая книга. В ней подробно описаны особенности рынка недвижимости, представлена информация о различных сделках с жильем и операциях, сопровождающих данные сделки.

Операции купли-продажи в большинстве случаев предполагают работу с риелторами, которые зачастую не отличаются добросовестным отношением к делу. В главе «Услуги риелторов: приемы обмана покупателя» вы найдете информацию о том, как нужно подходить к выбору агента по недвижимости, какими качествами должен обладать настоящий специалист, а также о современных приемах введения покупателя в заблуждение.

В книге содержатся полезные советы о том, как не стать жертвой мошенников при покупке, продаже или аренде жилой недвижимости. Кроме того, в последнем разделе книги приведена информация о правилах ликвидации фирмы, имущественных спорах, налогообложении при аренде, переводе жилого фонда в нежилой, перепланировке квартиры, а также о возможных проблемах с соседями и способах их разрешения.

1. Рынок недвижимости и его особенности

Рынок недвижимости представляет собой один из фундаментальных элементов экономической системы любого государства. Во все времена известные экономисты, философы и политические деятели исследовали его законы, а также влияние на развитие общества.

Несомненно особое значение имеет рынок недвижимости в динамике функционирующей рыночной системы. Поступления от операций, связанных с недвижимостью, а также налоги на недвижимость формируют большую часть доходов. Помимо этого, в процессе развития рынка недвижимости создается колоссальное количество рабочих мест, что влечет за собой рост занятости и, соответственно, улучшение социального положения населения государства.

Инвестиции рынка недвижимости оказывают непосредственное влияние на динамику финансового рынка, что дает основание рассматривать рынок недвижимости как часть финансового рынка.

Поэтому для того чтобы проводить те или иные операции с недвижимостью, будь то покупка или продажа квартиры, оформление кредита или другие финансовые сделки, необходимо знать законы функционирования рынка недвижимости и основные его составляющие. Начнем разговор с объектов недвижимости и их классификации.

Классификация объектов недвижимости

Многообразие объектов недвижимости, их качественные и количественные различия позволяют разделить их на несколько групп. В зависимости от цели использования выделяют жилую и приносящую доход недвижимость. В понятие жилой недвижимости входят объекты, удовлетворяющие потребность в жилье. Приносящая доход недвижимость – это объекты, удовлетворяющие потребность в получении постоянного денежного дохода от ее использования. Следует отметить, что нередко объект недвижимости выступает как в первом, так и во втором качестве, например при сдаче собственником квартиры в аренду. Таким образом, недвижимость приносит доход собственнику и удовлетворяет потребность в жилье съемщику.

В соответствии с функциональным показателем все объекты недвижимости разделяют на жилые и нежилые. По признаку территориального расположения выделяют городскую, пригородную и загородную недвижимость, а по признаку объема – малоэтажное, многоэтажное, блокированное, а также индивидуальное жилье.

Нежилую недвижимость разделяют на коммерческую (склады, офисные помещения, театры, гостиницы и т. д.), промышленную (фабрики, заводы и т. д.), сельскохозяйственную (пастбища, посевные наделы и т. д.), недвижимость специального назначения (аэропорты, парки, кладбища, дороги и т. д.).

Помимо перечисленных признаков, недвижимость классифицируют по следующим принципам:

? географический принцип (локальность недвижимости);

? цена;

? качество объекта (новые здания и улучшенная недвижимость рассматриваются на рынке недвижимости иначе, чем недвижимость низкого качества);

? инвестиционная привлекательность (степень риска);

? виды прав на собственность (недвижимость в собственности, аренде или под залогом).

Исходя из классификации объектов недвижимости можно выделить субрынки, входящие в состав рынка недвижимости. В качестве объектов этих субрынков выступает недвижимость, соответствующая тому или иному признаку. Итак, в состав рынка недвижимости входят:

? рынок земельных участков;

? рынок жилья;

? рынок нежилых помещений;

? рынок промышленной недвижимости;

? рынок недвижимости специального назначения.

Наибольший интерес, разумеется, вызывает рынок жилья. Его объектом выступает не инвестиционный, а потребительский товар. Иными словами, жилье предназначено не для получения прибыли от вложений в него. Правда, в последние 10 лет в России квартиры используются в инвестиционных целях (для последующей перепродажи в условиях роста цен), однако это скорее исключение, чем правило.

Другими особенностями рынка недвижимости являются индивидуальность сделок и необходимость их государственной регистрации. В связи с этим рынок недвижимости характеризуется большим количеством участников – субъектов, которые относятся к двум уровням в соответствии с отношением к объекту недвижимости.

Субъекты первого уровня – продавцы и покупатели недвижимости (лица, непосредственно заинтересованные в объекте).

Субъекты второго уровня – посредники, сопровождающие сделку (оценочные и страховые компании, агентства недвижимости и т. д.).

Под сделками подразумеваются операции по купле-продаже, наследованию, дарению, мене и обмену, аренде и ренте недвижимого имущества.

Права на недвижимость

Недвижимая собственность характеризуется не только физическими составляющими, но и юридическими правами, касающимися физических составляющих. Необходимость наличия различных прав на недвижимость обусловлена тем, что таким образом недвижимость функционирует и рассматривается в нескольких сферах. Под правом собственности на недвижимость понимается полномочие лица на владение, использование и распоряжение имуществом по собственному желанию. Благодаря полномочиям собственник может проводить различные операции с недвижимостью, например сдать в аренду другому лицу. Следует отметить, что платежи в виде арендной платы, получаемые владельцем недвижимости от другого лица, представляют собой его дополнительный доход, а также формируют определенный объем капитала для инвестиций, в том числе и в сферу недвижимости.

Права на объекты недвижимости классифицируются как гражданские, их осуществление и защита осуществляется Гражданским кодексом Российской Федерации. Основные положения данной регламентации изложены в главе 2 ГК РФ (ст. 8–16).

Следует учитывать, что государственная регистрация обязательна не только в случае с самими правами на недвижимость, но также с юридическими фактами, подтверждающими возникновение, переход и прекращение данных прав. При этом сделки как таковые не могут выступать документальным основанием для государственной регистрации. Поэтому предусмотрены договоры – соглашения об установлении, изменении и прекращении гражданских прав на недвижимость. Исключением являются только юридические факты, возникающие не из договоров.

Рынок аренды

Операции на рынке аренды, как и в сфере жилой недвижимости, занимают значительное место в общем объеме операций на рынке недвижимости. Характерной особенностью рынка аренды является гибкость спроса и предложения, что обусловлено тем, что товар на рынке аренды не соответствует определению товара на рынке недвижимости в некоторых его особенностях. Кроме того, рынок аренды является наиболее конкурентным из всех рынков, формирующих национальный рынок недвижимости.

Особенности рынка аренды:

? объект арендных отношений в сфере недвижимости в большей степени является инвестиционным товаром, чем потребительским. Иными словами, средства, получаемые от сдачи имущества в аренду, не уходят с рынка, а инвестируются на обновление имущества для улучшения его потребительских свойств. В частности это касается рынка коммерческой недвижимости;

В Российской Федерации рынок недвижимости начал формироваться после принятия Закона о собственности в СССР (1990 г.), признавшего понятие о частной собственности. До этого момента имели место частные взаимоотношения, связанные с объектами недвижимости, находящимися в собственности государства. Становление рынка недвижимости как сектора национальной экономики в России произошло лишь через несколько лет после начала его формирования.

? объект аренды характеризуется делимостью, что позволяет представлять на рынке его любую часть, дробя объект по метражу;

? высокая динамика спроса (субъекты рынка аренды при принятии решений больше ориентируются на рыночную конъюнктуру, чем на собственные предпочтения);

? рынок аренды менее подвержен государственному регулированию, чем рынок недвижимости в собственности;

? рынок аренды характеризуется большей гибкостью предложения, поскольку при повышении спроса предложение может быть оперативно увеличено за счет объектов на рынке недвижимости в собственности;

? объекты аренды обладают более высокой ликвидностью, поскольку совершение операций на рынке аренды связано с меньшим количеством формальных процедур, чем при передаче недвижимости в собственность.

Рынок земли

Рынок земельных участков, как и другие рынки в составе рынка недвижимости, связан с двумя субъектами – собственниками и арендаторами. Один из них является владельцем земли и имеет право уступить другому (будущему собственнику) право владения и распоряжения за компенсацию в соответствии с договоренностью и нормативно-правовыми государственными регуляторами перехода земельной собственности от одного владельца к другому.

Объекты земельного рынка – земельные участки, в отношении которых осуществляются сделки. Данные участки различаются по функциональному назначению и распределяются в соответствии со своим назначением в различные категории. Следует отметить, что каждый земельный участок может быть многофункциональным, например служить в качестве жилья, участка для размещения хозяйственных построек, природоохранного и оздоровительного использования и т. д. Для продавца функциональное назначение продаваемого участка имеет значение с точки зрения запрашиваемой цены. Для покупателя функциональное назначение участка важно также с точки зрения цены и процедуры оформления документов на землю.

Рыночная стоимость земельных участков определяется выгодностью места их расположения. Разумеется, земельные участки не перемещаемы в пространстве, однако изменяется хозяйственное обустройство вокруг них, что отражается на хозяйственной ценности земель в худшую или, напротив, в лучшую сторону.

Развитие земельного рынка неразрывно связано с его инфраструктурой – чем шире инфраструктура, тем более развитым считается рынок. Инфраструктура земельного рынка включает в себя торги, конкурсы, аукционы, ипотечно-земельное кредитование, финансовое страхование предпринимательских рисков, систему градостроительного и земельного кадастров, налоговую систему, предусматривающую земельные платежи за использование прав земельной собственности, консалтинговые и юридические службы для продавцов и покупателей, а также развитую систему оценочной и риелторской структур.

Высокая стоимость объектов недвижимости объясняется затратами на их создание, поддержание и реализацию, а также большим количеством организационных мероприятий, необходимых на каждом из перечисленных этапов. Оборот недвижимости оказывает большое влияние на объемы текущего потребления, т. к. для приобретения товара на рынке недвижимости требуется наличие значительного капитала. Следует отметить, что именно эта особенность позволяет использовать объекты недвижимости в качестве объектов инвестиций.

Определение цены на объект недвижимости

Согласно экономической теории, даже незначительные изменения основных параметров рынка сразу должны отражаться на цене. Применительно к рынку недвижимости это означает, что в случае изменения стоимости объекта недвижимости должна измениться и его цена. Однако схема формирования цен и динамика рынка недвижимости опровергают это утверждение.

Цена объекта недвижимости представляет собой сумму денежных средств, которую готов заплатить покупатель или получить продавец за объект недвижимости, учитывая его стоимость, а также цены предыдущих сделок. Таким образом, в соответствии с денежной оценкой объекта недвижимости продавцом или покупателем, на рынке формируются цена предложения и цена спроса. До тех пор пока продавец и покупатель не договорятся о цене, по которой объект будет продан, цены спроса и предложения будут оставаться неравновесными. Равновесная цена, или цена сделки, представляет собой вариант, при котором продавец и покупатель удовлетворены существующей ценой и согласны на совершение сделки.

По причине уникальности и стационарности объектов на рынке недвижимости этот рынок крайне редко достигает равновесия спроса и предложения. Как правило, общее равновесие на рынке недвижимости складывается в результате равновесных цен конкретных операций, которые в большинстве случаев различаются в разных сделках. Существует понятие «ценовой лаг» – интервал цен, в котором выставляемый товар может заинтересовать своего покупателя. Ценовой лаг является одной из характерных особенностей рынка недвижимости.

Существенное значение на рынке недвижимости имеют такие понятия, как позиционирование и изменение ликвидности. Период времени, в течение которого объект недвижимости находится на рынке (с момента выставления продавцом на продажу до момента оплаты покупателем и оформления соответствующих документов) называется временем позиционирования. Данное понятие учитывается при определении степени ликвидности объектов недвижимости в конкретный момент времени. Иными словами, насколько быстро объект недвижимости может быть продан.

Время позиционирования объектов на рынке недвижимости тесно связано с общим состоянием экономики, которое характеризуется показателями финансового рынка и благосостояния населения (изменение личного дохода и занятости). В случае благоприятного изменения экономических показателей, например при росте процентной ставки, продавцы не снижают цены на продаваемые объекты. В результате увеличивается время позиционирования на рынке и сокращается количество осуществляемых сделок. Иными словами, снижается ликвидность объектов недвижимости. Противоположная ситуация характеризуется плавным ростом цен, сокращением срока позиционирования и, соответственно, ростом ликвидности объектов.

Спрос на объекты недвижимости подчиняется законам функционирования рыночной экономики и находится в обратной зависимости от цены: чем выше цена, тем ниже спрос на недвижимость. Предложение недвижимости в краткосрочном периоде не является гибким, т. е. количество выставленных на продажу объектов недвижимости остается неизменным при изменении цен.

Вследствие инерционности рынка недвижимости удается избежать резких колебаний спроса и предложения.

Первичный и вторичный рынки недвижимости

Мы уже говорили о характерных особенностях рынка недвижимости и отмечали необходимость государственной регистрации сделок. Здесь возникает закономерный вопрос: различаются ли объекты недвижимости, права на один из которых регистрируются впервые, а права на другой переоформляются с одного собственника на другого?

Формальной разницы нет, поскольку количество процедур регистрации никак не влияет на качественные характеристики объекта. Разница заключается лишь в том, что впервые проходящий процедуру регистрации объект недвижимости является представителем первичного рынка недвижимости, а объект, находящийся к моменту регистрации в чьей-либо собственности, представляет вторичный рынок недвижимости.

Итак, первичный рынок недвижимости – рынок, объектами которого являются вновь созданные или впервые представленные для продажи объекты недвижимости. Вторичный рынок недвижимости – рынок, на котором представлены объекты, ранее зарегистрированные в Едином государственном реестре учреждений юстиции.

Доля первичного и вторичного рынков недвижимости в структуре рынка определяется степенью активности инвестиционно-строительной политики, ведущейся в конкретном регионе. Как правило, цены вторичного рынка превышают цены первичного на 10–30%. Однако в случае если имеет место дефицит объектов с определенными характеристиками, их цена на первичном рынке может превышать цены на аналогичные объекты вторичного рынка. Кроме того, необходимость дополнительных инвестиций в только что построенный объект (ремонт, подключение телефона и т. д.) приводит к повышению стоимости таких объектов по сравнению с аналогичными объектами на вторичном рынке.

Поэтому невозможно сделать вывод, какой из рынков является наиболее предпочтительным. В данном случае все определяется предпочтениями потенциальных покупателей. Что касается рынка жилья, одним важна престижность объекта, другим – возможность быстрого переезда в купленную квартиру, третьим – возможность планировки квартиры по собственному желанию. В соответствии с этими критериями выбирается первичный или вторичный рынок недвижимости.

Следует отметить, что первичный и вторичный рынки недвижимости находятся в тесной взаимосвязи. Если на одном из рынков наблюдается кризис, это не может не отразиться на другом. Например, в случае риска недостройки новых объектов или переноса срока их сдачи, покупатель будет выбирать необходимый объект недвижимости на вторичном рынке. В результате возрастет количество операций на вторичном рынке, и рост спроса будет сопровождаться ростом цен. Застройщики в свою очередь начнут предлагать потенциальным покупателям более выгодные условия, что вызовет отток покупателей со вторичного рынка недвижимости и будет сопровождаться снижением цен. В том случае, если подобные колебания цен не будут сопровождаться кризисными явлениями в других отраслях экономики, баланс спроса и предложения на первичном и вторичном рынках недвижимости будет восстановлен.

Оценка недвижимости

Товарно-денежные отношения развивались и совершенствовались одновременно с развитием общества. Наряду с ними развивалась и оценка, постепенно становясь неотъемлемой составляющей бизнеса. Нет ничего удивительно в том, что на определенном этапе развития человечества оценка сформировалась в качестве самостоятельной области и потребовала научного подхода и связанных с ним теоретической базы, специальных методик и норм с целью их дальнейшего применения на практике.

Причиной возникновения оценки как направления рыночной инфраструктуры можно считать необходимость разрешения имущественных споров, стороны которых для определения объективной оценки имущества привлекали независимых ценовых арбитров. В результате спрос порождал предложение и постепенно оценка стала развиваться не только как прикладная отрасль рыночной инфраструктуры, но и как научное направление экономической науки. Со временем были разработаны методологические подходы, усовершенствована теория, появились научные труды на тему оценки. В настоящее время профессия квалифицированных экспертов-оценщиков по престижности приравнивается к профессиям адвоката, финансового консультанта и т. д.

Ни для кого не является секретом то, что человеческий мозг занимается оценкой постоянно. Процесс оценки сопровождает события, явления, возможности, качества, количества и т. д. Дело в том, что вся жизнедеятельность человека непосредственно связана со сбором информации и ее адекватной или неадекватной оценкой. Профессиональная оценка производится по тем же принципам: оценщик собирает необходимую информацию по какому-либо вопросу и предоставляет ее заказчику, а последний в соответствии с этой информацией принимает решение.

Изменение стоимости недвижимости определяет ряд факторов, проявляющихся на различных стадиях процесса оценки. Все факторы, оказывающие влияние на стоимость недвижимости, различаются в соответствии с отношением к различным иерархическим уровням.

К первому уровню относятся влияния результатов взаимодействия четырех основных факторов: социальных, экономических, физических и политических. На этом уровне анализируются факторы общего характера, не связанные с объектом недвижимости и не зависящие от него, но оказывающие косвенное влияние на процессы, происходящие на рынке, а соответственно, на объект оценки.

Факторы второго уровня являются локальными (в масштабе города или отдельного района). На данном уровне оценке подвергаются месторасположение объекта, его физические характеристики, условия продаж, временные факторы и условия финансирования. Эта группа факторов непосредственно связана с оцениваемым объектом и совершаемыми с ним сделками.

На третьем уровне находятся факторы, связанные с объектом недвижимости и обусловленные его характеристиками. В данном случае оцениваются архитектурно-строительные и финансово-эксплуатационные факторы.

Следует отметить, что влияние факторов может происходить сразу на нескольких уровнях. Все факторы учитываются последовательно, в соответствии со степенью детализации оценки, а также вида оцениваемой стоимости.

Основные подходы к оценке

Выделяют три основных подхода к оценке: доходный, затратный и рыночный. Последний бывает сравнительным или сопоставительным. Это не удивительно, ведь участники рыночных отношений должны знать как рыночную стоимость товара, так и величину средств, затраченных на его создание. Необходимо учитывать, что именно разница между затратами на создание товара и его стоимостью содержит наиболее важную информацию, необходимую для принятия решения. В случае если эта разность отрицательная, участник рыночных отношений разоряется. В данном случае следует выяснить причины и принять соответствующее решение (снизить издержки или повысить рыночную привлекательность своего товара и его цены).

Разумеется, прежде чем приобрести или, наоборот, продать объект недвижимости, необходимо провести аналогичные маркетинговые исследования, что позволит детально проанализировать объем предполагаемых затрат. В таких случаях, как правило, привлекаются данные об аналогичных объектах и сделках с ними. Такой метод анализа позволяет продавцу и покупателю не ошибиться в цене.

Разумеется, на практике операции по оценке недвижимости являются более сложными. Наряду с перечисленными методами, оценщики учитывают множество особенностей, имеющихся у каждого отдельного объекта недвижимости. В большинстве случаев подходы к оценке недвижимости используются не в чистом виде, а в наиболее приемлемой комбинации.

Доходный подход

В настоящее время для принятия решения о соответствии стоимости того или иного объекта недвижимости определенным критериям необходимо рассчитывать будущие доходы и другие преимущества от владения, использования и распоряжения данным объектом.

Согласно статистике, из-за высокой стоимости жилья только 5% российских граждан могут позволить себе приобрести квартиру и сразу оплатить ее полную стоимость.

Применяя доходный подход, оценщики анализируют в первую очередь возможность получения собственником недвижимости определенного дохода от ее эксплуатации в течение некоторого времени, а также возможность ее последующей продажи.

С целью оценки стоимости любой доходной недвижимости в большинстве случаев используется техника капитализации доходов (ренты). Данная техника реализуется несколькими способами. Методом прямой капитализации с учетом данных о характеристиках потока доходов и ставки их капитализации с учетом возможных рисков определяется стоимость объекта. Для приведения потоков будущих доходов и затрат, распределенных во времени определенным образом, к начальному моменту используется техника дисконтирования. В итоге получается оценка текущей стоимости «чистого»денежного потока. Именно она и приравнивается к стоимости объекта.

Следует отметить, что метод прямой капитализации предпочтительнее применять к объектам, приносящим доход с предсказуемыми суммами, описываемыми линейной моделью будущих доходов и расходов. Во всех остальных случаях лучше использовать более сложные методы анализа дисконтированных денежных потоков. Предполагаемые доходы от недвижимости делят на два типа: доходы от эксплуатационной деятельности собственника объекта и доходы от его продажи в будущем (реверсия).

Затратный подход

При оценке с использованием затратного подхода складываются стоимости земельного участка и его индивидуальных улучшений (включая улучшения макроуровня). Итоговое значение стоимости конкретного земельного участка оценивается отдельно.

Затратный подход к оценке объектов недвижимости включает в себя следующие составляющие:

? анализ характеристик урбанизированной среды применительно к данному земельному участку;

? определение стоимости земельного участка;

? определение восстановительной стоимости или стоимости замещения расположенных на оцениваемом земельном участке зданий и сооружений;

? определение величины накопленного износа зданий и сооружений;

? определение общей рыночной стоимости земельного комплекса как суммы стоимости земельного участка и восстановительной стоимости или стоимости замещения расположенных на нем сооружений с учетом их накопленного износа.

Затратный подход является необходимой составляющей анализа и оценки объектов нового строительства или реконструкции зданий и сооружений, расположенных на земельном участке. Кроме того, затратный подход достаточно эффективен при оценке для налогообложения, а также выявления сверхдоходов при использовании коммерческой недвижимости. Его часто применяют в процессе оценки земельно-имущественных комплексов для страхования, оценки стихийных бедствий и при оценке специальных сооружений и зданий.

Рыночный подход

Применение данного подхода возможно лишь при условии достаточно развитого рынка недвижимости, когда совершение сделок происходит в соответствии с нормами, а формирование цен – в равновесных рыночных условиях. В данном случае основной задачей оценщика является детальный анализ информации этого рынка, сравнение с аналогичными сделками и получение данных о возможной стоимости оцениваемого объекта. Объекты-аналоги выбираются с точки зрения наиболее эффективного их использования.

Рыночный подход характеризуется следующими действиями оценщика:

? выявление данных о характеристиках сделок с аналогичными объектами на соответствующем секторе рынка недвижимости;

? проверка собранной информации о сделках, включающая подтверждение сделки одним из участников (продавцом или покупателем) или риелтором, выявление характерных условий продажи и возможных обременений;

? внесение необходимых корректировок стоимости объекта оценки по отношению к тем объектам, с которыми он сравнивался.

При условии наличия рыночной информации, достаточной для определения стоимости методом сравнения продаж, применяются методы математической статистики с детальным рассмотрением основных характеристик оцениваемого объекта и его аналогов.

2. Страхование недвижимости

Льготное муниципальное страхование с точки зрения экономики является дотационным.

Предлагаемые тарифы – льготные, а страховое покрытие не рассчитывается в соответствии с коммерческими ценами на жилье, а определяется без учета расположения квартиры и качества отделки, исходя из минимальной расчетной стоимости одного квадратного метра общей стоимости жилья. Кроме того, вы не можете выбрать страховую компанию по своему усмотрению, поскольку все процедуры выполняют уполномоченные страховые компании, принимающие участие в муниципальной программе. Таким образом, льготная программа предусматривает только страховую защиту самих жилых помещений без учета дополнительных затрат на отделку, а также имущество, находящееся в квартире.

Документальным основанием для государственной регистрации прав на недвижимость являются договоры о совершении сделок с ней.

Риски, входящие в программы муниципального и коммерческого страхования, часто совпадают. В число рисков входят аварии канализации, водопровода, отопительных систем, взрывы газа и пожары. Однако коммерческое страхование жилья покрывает еще и такие риски, как кража, разбой, залив квартиры соседями, стихийные бедствия, падение деревьев и наезд транспортных средств. Кроме того, в перечень коммерческого страхования жилья можно включить не только саму квартиру, но также отделку и находящееся в ней имущество.

Следует учитывать, что не менее важным является и страхование риска гражданской ответственности перед третьими лицами, особенно учитывая тот факт, что от пожара или залива ущерб наносится не одной, а нескольким квартирам. Для большей надежности коммерческое и муниципальное страхование можно совместить. Например, стены и перекрытия вы страхуете по льготному тарифу, а отделку и домашнее имущество – в любом другом страховом агентстве. Следует учитывать, что полная страховка на условиях коммерческого страхования обойдется вам значительно дороже, чем вышеописанный вариант. Однако в таком страховании есть свои плюсы: вы можете индивидуально подобрать объем покрытия, страховую сумму и другие условия.

Какие события не покрывает страховая компания?

Событие, причинившее вред имуществу, не подлежит страхованию при следующих условиях:

? воздействие ядерного взрыва, радиации или радиоактивного заражения;

? военные действия или мероприятия;

? гражданская война или различные забастовки;

? изъятие, конфискация, реквизиция, арест или уничтожение застрахованного имущества по распоряжению государственных органов;

? обвал строения или его части;

? дефекты в объекте страхования, которые были скрыты страхователем от страховщика;

? незаконные действия государственных органов, органов местного самоуправления, должностных лиц этих органов, а также издание данными органами документов, не соответствующих законам и другим правовым актам.

Следует учитывать, что страхованию не подлежат следующие объекты: строения и жилые помещения, находящиеся в ветхом или аварийном состоянии, а также находящееся в них имущество; строительные материалы; строения, расположенные в зоне, угрожающей возникновению обвалов, оползней, наводнений и других стихийных бедствий; строения и жилые помещения, непригодные для проживания; технически неисправное домашнее имущество; продукты питания; парфюмерия; косметика; бытовая химия.

Кроме того, непригодными для проживания считаются аварийные дома и жилые помещения, каменные строения с физическим износом более 70%, деревянные постройки с износом свыше 60%.

Что касается имущества загородных строений, оно подлежит страхованию лишь в случае страхования самого основного строения. Домашнее имущество считается застрахованным по месту нахождения (адрес, указанный в полисе). В случае страхования имущества в строении в полисе указывается его конкретное местонахождение. Следует учитывать, что договор страхования не распространяется на время перевозки имущества на дачу или новое место жительства.

Страхование носильных вещей страхователя ограничивается лишь местом проживания страхователя (страхование не действует за пределами квартиры). Строительные материалы подлежат страхованию только при условии их хранения в закрытом на замок помещении, расположенном на огороженной территории.

Страхование в пользу третьих лиц

Страхователь имеет право заключать договоры страхования в пользу третьих лиц. Однако выгодоприобретателем по договору страхования может быть назначено только лицо, имеющее страховой интерес в отношении объекта страхования. При назначении выгодоприобретателя наличие страхового полиса у страхователя не является обязательным. В случае отсутствия в договоре страхования выгодоприобретателя страхователь обязательно должен быть заинтересован в сохранении имущества.

Если страхователь или выгодоприобретатель пользуется имуществом в соответствии с договором аренды, обязательным условием страхования такого имущества является наличие в договоре условий, устанавливающих ответственность страхователя (или выгодоприобретателя) за порчу имущества.

В случае принятия на страхование имущества, переданного в аренду, доверительное управление, залог или хранение, страхователь обязан предоставить копии соответствующих договоров в страховую компанию. Кроме того, в этом случае должен быть назначен выгодоприобретатель в лице:

? собственника имущества при стандартных договорах аренды, доверительного управления и т. д.;

? арендатора, хранителя, доверительного управляющего при наличии в соответствующих договорах прямой оговорки о передаче риска утраты или порчи имущества арендатору, доверительному управляющему и т. д.;

Следует отметить, что договор страхования может быть заключен только в пользу лица, имеющего основанный на законе или ином правовом акте интерес в страховании страхуемого имущества. В том случае, если недвижимость находится в долевой собственности (квартира, приватизированная на долевую собственность), в качестве выгодоприобретателей должны быть назначены все собственники в части их долей.

Не подлежащее страхованию домашнее имущество

Прежде чем заключать договор страхования, необходимо ознакомиться с правилами страхования, в которых оговорено, что именно подразумевается под имуществом, находящимся в квартире или строении. Ниже приведен перечень объектов, не подлежащих страхованию в большинстве страховых компаний:

? документы, ценные бумаги, деньги, рукописи, фотоснимки, технические носители информации, драгоценные металлы (золото, серебро, платина) в самородках, пластинах или слитках;

? предметы религиозного культа, медали и ордена (данное правило не распространяется на коллекции);

? камни в виде кристаллов;

? технические алмазы, зубные протезы и другие изделия технического назначения;

? птицы, пушные звери и другие животные;

? цветочно-декоративные культуры, комнатные растения, посевы, ягодные и другие насаждения.

Факторы и оценка риска

Тарифы страховых компаний определяются многими факторами, в число которых входят объект страхования, перечень рисков и другие факторы, учитываемые страховой компанией при оценке рисков. Оценка конкретного риска складывается из определения существенных факторов, оказывающих влияние на риск, и применения повышающих или понижающих коэффициентов к базовым тарифным ставкам. Таким образом, оценка риска производится по следующим пунктам:

? определение наличия риска (страхование возможно только при условии наличия риска опасности);

? опасность – событие, влекущее за собой убытки (пожар, залив, кража, наводнение и т. д.);

? определение факторов влияния, включающее в себя наличие рискованных обстоятельств и оценку уровня риска.

Для большей ясности рассмотрим понятие влияющего фактора. Влияющий фактор как таковой является причиной повреждений, однако может существенно увеличить или уменьшить воздействие опасности на объект. Например, в случае страхования имущества на случай наводнения влияющим фактором является удаленность дома от реки.

Влияющие факторы могут быть как материальными, так и нематериальными. Материальный фактор включает физические параметры риска (конструкция здания, фундамента, системы безопасности, удаленность от берега реки, величина износа и т. д.). Следует отметить, что порча дорогого имущества всегда приносит больше убытков (это касается всех рисков). Фактором, влияющим на степень опасности риска и размер убытков, является наличие автоматической системы пожаротушения (в отношении риска «пожар») и системы вневедомственной охраны (в отношении риска «противоправные действия третьих лиц»). На данных примерах раскрывается физическая сущность объекта страхования и связанная с ним опасность (не считая самого страхователя).

Нематериальный фактор связан с субъективными аспектами, влияющими на последствия и возможность реализации риска. Этот фактор связан прежде всего с намерениями и действиями страхователя (отношение к застрахованному имуществу, состояние здоровья, материальное благосостояние, род профессиональной деятельности).

При оценке риска из всех влияющих факторов выбираются наиболее существенные. Вся информация, которую страховщик получает в письменном виде, называется существенной (эта информация содержится в полисе и в заявлении-описи). Основной задачей страховщика является сбор и анализ полученной информации. Полученные результаты подвергаются анализу с учетом скидок и надбавок к базовому тарифу.

Осмотр страхуемого имущества

Перед заключением страхового договора имущество подлежит обязательному осмотру, который позволяет получить:

? исходную информацию для оценки стоимости страхования;

? информацию о степени износа имущества;

? факторы, влияющие на оценку риска (функциональный износ, тип ландшафта и грунта, близость водоема, состояние системы охраны, состояние газовых, отопительных, водонапорных, канализационных и энергетических коммуникаций, наличие решеток на окнах, соответствие имеющегося электрооборудования требованиям пожарной безопасности и т. д.);

? существенные дефекты имущества и их письменную фиксацию в описи.

При осмотре страхуемого имущества внимание в первую очередь обращается на состояние электрооборудования, отопительных, водопроводных и канализационных систем. В том случае, если электрооборудование жилого помещения не соответствует норме, риск «пожар» в страховой договор не включается. Это правило относится ко всем перечисленным факторам.

Франшиза

На стоимость страхования влияет установление франшизы, освобождающей страховую компанию от компенсации незначительных убытков страхователя. Например, в полис страхования может быть включен пункт, согласно которому страхователь сам оплачивает убытки, стоимость которых не превышает 200 долларов США. Это условная франшиза. Другим вариантом является безусловная франшиза, предполагающая, что в случае выплаты компания оплачивает на 200 долларов США меньше, чем составляют убытки.

Обязательным моментом условной франшизы является невозмещение ущерба меньше размера франшизы и полная компенсация ущерба, превышающего франшизу. Данный вид франшизы распространен у страхователей, у которых существует определенный уровень целесообразности предъявления претензий по ущербу. Такими страхователями чаще всего являются состоятельные люди, у которых нет времени на посещение страховой компании с целью получения компенсации за незначительные убытки. В этом случае человеку более выгодно покрыть ущерб самому, не прибегая к помощи страховой компании.

Безусловная франшиза представляет собой определенную часть убытков страхователя, не подлежащую возмещению страховщиком на основании договора страхования. В том случае, если размер убытков не превышает размера франшизы, расходы по их возмещению страхователь берет на себя. Безусловная франшиза, как правило, используется в следующих случаях:

? страхование строений в местности с повышенной криминогенной обстановкой;

? страхование строений, расположенных рядом с воинскими частями, автострадами, станциями и населенными пунктами, не имеющими достаточного финансового обеспечения;

? страхование отделки квартиры со следами косметического ремонта на потолках и стенах кухни, санузла и ванной комнаты, со следами косметического ремонта на потолках в квартирах, расположенных на последних этажах, в домах и квартирах с высоким уровнем износа систем центрального отопления, горячего и холодного водоснабжения, а также систем канализации.

Факторы, снижающие стоимость страхования

При страховании возможно использование варианта, при котором устанавливается страховая сумма ниже реальной страховой стоимости имущества. В этом случае страхование, разумеется, стоит дешевле. В зависимости от выбранной вами системы страховой ответственности здесь возможны два пути: пропорциональный или системы первого риска.

Пропорциональная система подразумевает условие, при котором страховая сумма меньше страховой стоимости имущества. В этом случае при частичном повреждении имущества размер выплаты рассчитывается из той же пропорции к сумме действительного ущерба, что и отношение страховой суммы к стоимости.

Страхование по системе первого риска стоит значительно дороже. В отличие от предыдущего варианта, в данном случае неполная страховая сумма ограничивает верхнее значение размера ущерба. Все убытки, не превышающие этого значения, страховая компания оплачивает полностью, а превышение убытка над страховой суммой не оплачивается.

Следует отметить, что система первого риска применяется страховыми компаниями достаточно редко. Кроме того, в соответствии со ст. 949 ГК РФ автоматически используется пропорциональная система, если в договоре не предусмотрено использование системы первого риска.

При заключении договора следует также обратить особое внимание на возможность уменьшения страховой суммы на величину возмещенных убытков.

Выгоден ли дешевый договор страхования?

Как мы уже говорили, во избежание неприятностей перед подписанием договора страхования необходимо тщательно изучить его условия. Следует учитывать, что низкая стоимость полиса в большинстве случаев является следствием узкого покрытия убытков. Некоторые страховые компании предусматривают такие условия и оговорки, которые могут изменить размер выплаты (разумеется, в сторону меньшего), а также поставить под сомнение сам факт выплаты.

Например, при страховании загородного дома возмещение убытков предоставляется лишь в том случае, если обнаружены признаки взлома. Защита от залива может предполагать такие исключения, как проникновение воды через незакрытые окна, двери, образовавшиеся отверстия во время стихийного бедствия и т. д. Что касается защиты от пожара, здесь возможны следующие варианты исключений: нарушение жильцами норм и правил пожарной безопасности, правил эксплуатации газовых и нагревательных приборов. Разумеется, цена полисов с такими условиями значительно ниже цены полисов с полным перечнем страхуемых объектов. Однако абсолютно очевидно, что защита, которую они предоставляют, сильно урезана, а получение компенсации убытков вообще не представляется возможным.

Не менее важным при заключении договора является перечень рисков. Страховщик обязан компенсировать только те риски, которые указаны в полисе. Например, если имущество застраховано только от залива, залив произошел, но дорогостоящие вещи не пострадали, а были украдены, страховая компания не выплатит возмещение убытков, поскольку имущество не было застраховано от кражи, хотя именно она является прямой причиной ущерба. На основании вышесказанного можно сделать вывод, что более дорогой полис с широким покрытием ущерба более выгоден, чем дешевый и не дающий никаких гарантий.

Следует учитывать, что снижение стоимости полиса (если оно вам необходимо) возможно и без урезания страхового покрытия. Например, можно застраховать имущество на определенный срок, когда опасность для имущества является достаточно высокой. Таким образом, вы можете застраховать домашнее имущество на время летнего отпуска, загородный дом – на осенний и зимний периоды, квартиру – на время сдачи в аренду.

Установление формы вины страхователя

Немаловажный момент при компенсации страхового случая связан с установлением вины страхователя (или выгодоприобретателя). Умысел страхователя является основанием для освобождения страховщика от компенсации ущерба. Что касается грубой неосторожности, здесь существуют свои нюансы. Одни страховые компании рассматривают ее в качестве основания для отказа от выплаты компенсации, другие выплачивают компенсацию, уменьшая при этом размер выплаты.

Грубая неосторожность является одним из самых сложных случаев, поскольку в ее определении существует много неясностей. Например, несоблюдение правил пожарной безопасности рассматривается как грубая неосторожность, однако в эту группу можно отнести открытую электропроводку, большое количество коробок и других вещей на балконах и лоджиях, что является скорее правилом, чем исключением. Наряду с этим оголенные провода недопустимы и являются прямым основанием для отказа от выплаты компенсации.

Правда при заключении договора

При заключении договора страхования страхователь обязан предоставить полные и достоверные сведения о составе и стоимости имущества, об обстоятельствах риска и т. д. В соответствии со ст. 944 ГК РФ, в случае предоставления заведомо ложных сведений об объекте страхования страховщик имеет право потребовать признание договора недействительным. Помимо этого, в соответствии со ст. 959 ГК РФ, страхователь обязан сообщить страховщику об изменении данной информации уже после вступления договора в силу.

Многие люди, проживающие в арендуемой квартире, сталкиваются с навязчивым вниманием владельца квартиры. Дело в том, что не все владельцы относятся к сдаваемой квартире, как с средству получения денежной прибыли. Некоторые проявляют излишнее беспокойство и посещают нанимателя в любое удобное для них время. Следует знать, что, согласно закону, на период действия договора найма право неприкосновенности жилища переходит к нанимателю. Соответственно последний имеет полное право потребовать от владельца квартиры не вторгаться в его частную жизнь. Особенно это касается случаев, когда в квартире никого нет. Для того чтобы урегулировать все вопросы заранее, следует оформить договор или просто решить вопрос о визитах с владельцем. Как правило, владелец приходит в квартиру раз в месяц для получения арендной платы и предварительно предупреждает нанимателя по телефону.

Профессионалы несут ответственность

Как известно, рынок недвижимости характеризуется наличием таких субъектов, как нотариусы, риелторы, оценщики, регистраторы сделок. Перечисленные субъекты в соответствии с законодательством РФ несут ответственность за свои действия при совершении сделок, что позволяет страховать их гражданскую ответственность за причинение вреда третьим лицам.

Однако при возврате приобретенной недвижимости или ее части бывшему собственнику по оспоренной сделке ни нотариус, ни риелтор не обязаны выплачивать приобретателю недвижимости денежные средства в случае лишения его прав собственности вследствие отсутствия прямой вины. Даже в случае если у риелтора имеется договор страхования профессиональной ответственности и доказана его вина (ошибки во время выполнения профессиональных обязанностей), выплата страхового возмещения не будет превышать стоимости услуг риелторской организации. Дело в том, что в данном случае застраховано качество риелторской услуги, но не права на приобретенный через посредничество риелтора объект недвижимости.

Такое положение вещей объясняется тем, что в договоре об оказании риелторских услуг, как правило, не указывается ответственность риелтора за расторжение сделки. Иными словами, риелтор оказывает услуги по подбору требуемого объекта недвижимости, а также по сбору и анализу необходимых документов. При этом благодаря различного рода оговоркам правомерность возможных претензий клиента сводится на нет.

Страхование при покупке строящегося жилья

За последние несколько лет стало популярно использование схем долевого участия граждан в строительстве. Строительные компании предлагают гражданам совместное финансирование строительства жилья на различных его стадиях. Конечно, некоторые риски можно исключить путем заключения корректного договора соинвестирования, который учитывает права всех сторон.

В таких договорах определяются размеры штрафов за упущения в ходе строительных и отделочных работ, а также предусматриваются возможные несовпадения в проекте и реально действующем объекте недвижимости. Однако страхование всех рисков не представляется возможным.

В настоящее время в нашей стране существует немало страховых компаний, предлагающих заключение договора страхования финансовых рисков, связанных с жилищным инвестированием. При этом подходе страховая компания обязуется выплатить страховое возмещение в случае, если по истечении указанного в договоре страхования срока жилищный инвестор (по независящим от него причинам) не смог получить свидетельство о собственности на указанный в договоре страхования объект недвижимости. Следует учитывать, что стоимость этого вида страхования в среднем составляет от 3 до 5% от суммы сделки.

На сегодняшний день в России страхование жилья как направление только начинает складываться. Имеется широкое предложение от лица страховых компаний и пока низкий спрос от лица потенциальных страхователей. Мотивы, побуждающие к страхованию имущества, можно отнести как к естественным, так и к искусственно формируемым страховщиками. Последнее заключается в создании новых страховых продуктов, ориентированных на современных собственников.

Удивительно, что страхование загородных домов и дач в России развивается более эффективно, чем страхование квартир. Хотя это объяснимо с точки зрения психологии: большинство собственников когда-то получило квартиры бесплатно, а вот загородные дома выстроены собственными усилиями.

3. Изменение владельца недвижимости

Выделяют несколько видов гражданско-правовых сделок с недвижимостью: купля-продажа, мена, дарение, отчуждение под ренту, отчуждение в результате участия в создании имущества юридического лица, передача в аренду, передача в безвозмездное пользование (договор ссуды), передача в управление, передача в качестве вклада в совместную деятельность по договору простого товарищества, залог (ипотека).

Данный перечень не содержит всех сделок с недвижимостью, поскольку существует отдельный ряд сделок, так или иначе связанных с недвижимостью (лизинг, договор об установлении сервитута, договор долевого участия в финансировании строительства, а также группа посреднических сделок).

Вышеперечисленные сделки разделяют на три группы:

? сделки, осуществляемые с целью отчуждения недвижимого имущества (купля-продажа, мена, дарение, договор ренты, участие в создании имущества юридического лица);

? сделки, осуществляемые с целью передачи недвижимого имущества во владение, пользование, управление (аренда, безвозмездное пользование, доверительное управление, договор простого товарищества);

? другие сделки (установление сервитута, ипотека и т. д.);

? сделки, осуществляемые с целью отчуждения земельных участков.

Земля и другие природные ресурсы могут подлежать отчуждению в пользу другого лица или передаваться ему другими способами в соответствии с законами о земле и других природных ресурсах. Однако существуют земельные участки, не подлежащие продаже, в число которых входят:

? земли общего пользования в населенных пунктах. Данные объекты могут быть сданы в краткосрочную аренду;

? земли оздоровительного, исторического и культурного назначения;

? земли заповедников, национальных природных парков, памятников природы и ботанических садов;

? земли, зараженные опасными веществами и подверженные биогенному заражению;

? земли, предоставленные для ведения сельского хозяйства.

Помимо перечисленного выше, недопустимыми являются сделки с земельными участками при условии, что они влекут за собой нарушение градостроительных, экологических, противопожарных, санитарных и других специальных требований. Недопустимой также считается невозможность соблюдения целевого назначения земельного участка и условий его разрешенного использования.

Договор купли-продажи

Наиболее распространенной сделкой, совершаемой с целью приобретения и отчуждения имущества, является договор купли-продажи. Именно договор купли-продажи используется при совершении альтернативных сделок (сделка по продаже квартиры с одновременной покупкой другой квартиры).

Договор купли-продажи осуществляется путем оформления единого документа и подписания его участвующими сторонами. В зависимости от желания сторон данный документ может быть оформлен нотариально. Объектом купли-продажи может выступать как изолированное жилое помещение, так и какая-либо его часть, находящаяся в общей долевой собственности.

Договор купли-продажи обязательно должен быть зарегистрирован в органе юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Право собственности на недвижимость переходит от одного собственника к другому в момент государственной регистрации сделки.

Договор купли-продажи, не прошедший государственную регистрацию, не считается заключенным и не влечет за собой никаких юридических последствий.

Расчет между сторонами договора купли-продажи производится как при подписании договора, так и после его регистрации, что оговорено в самом договоре. Одним из обязательных условий договора купли-продажи является составление передаточного акта, подтверждающего исполнение обязательств обеими сторонами. В большинстве случаев передаточный акт составляется в момент передачи недвижимости новому собственнику. Этот документ обязательно потребуется новому собственнику в случае повторной передачи собственности.

В договоре купли-продажи обязательно должны быть указаны данные, позволяющие безошибочно установить, какое жилое помещение подлежит передаче покупателю (адрес жилого помещения, его площадь, благоустроенность и другие показатели, которые подтверждаются собственником справкой из БТИ).

В случае отсутствия конкретных данных в договоре он не может считаться заключенным. Договор также не может быть заключен без указания согласованной сторонами цены.

При заключении договора купли-продажи специалисты рекомендуют указывать реальную сумму сделки, поскольку только это обстоятельство может являться гарантией возврата денег в случае принудительного расторжения договора. Какая бы сумма ни была уплачена при покупке квартиры, возвращена будет та, что указана в договоре, все остальные документы являются косвенными доказательствами и, как правило, не принимаются во внимание в суде.

В договоре обязательно должны быть указаны лица, проживающие в продаваемом жилом помещении и сохраняющие право пользования жильем после его продажи. В данном случае имеются в виду члены семьи и бывшие члены семьи собственника квартиры, которые проживают и зарегистрированы по месту жительства в продаваемой квартире.

Обмен и мена

С точки зрения цели, с которой совершаются обмен и мена, принципиальной разницы между этими понятиями нет. Разница наблюдается лишь в том случае, когда встает вопрос о праве на обмениваемую недвижимость. Если недвижимость является собственностью участников сделки, они заключают договор мены. В случае если одна из обмениваемых квартир (или обе) не приватизирована и является собственностью владельца на основании договора социального найма, совершение обменной сделки регистрируется договором обмена. Договор мены регламентируется ГК РФ, а договор обмена – нормами жилищного законодательства.

Договор мены объектов жилых помещений

Следует отметить, что договор мены появился раньше, чем договор купли-продажи, однако законодательное признание получил гораздо позднее. Договор мены был актуален в условиях натурального хозяйства, однако с появлением денег и развитием торговли ему на смену пришла купля-продажа. С точки зрения политэкономии купля-продажа может также рассматриваться как мена, поскольку при этом происходит обмен вещей на деньги.

В соответствии с договором его участники обязаны передать друг другу в собственность определенные вещи, при этом одна сторона, приобретая вещь в собственность, не платит покупную цену в деньгах, а отдает взамен другую вещь. Таким образом, оба участника договора являются одновременно и продавцами (в отношении товара, который они обязуются передать друг другу), и покупателями (в отношении товара, который они обязуются принять в обмен). Следовательно, к договору мены применяются правила о договоре купли-продажи (при условии если это соответствует существу отношений мены).

Объект договора мены – недвижимое имущество, в том числе и земельные участки. Следует учитывать, что объектом мены может выступать лишь имущество, находящееся у отчуждающего его лица либо в собственности, либо на правах хозяйственного ведения. В противном случае имущество сначала должно быть приобретено у третьего лица. По этой причине не может классифицироваться как сделка мены договор обмена жилых помещений между нанимателями, а не собственниками. В этом случае происходит взаимная передача не только их прав, но и обязанностей, которые, по существу, не могут являться предметом сделки мены. Вышеописанный договор представляет собой самостоятельную разновидность гражданско-правовых договоров.

Мена представляет собой договор между собственниками, а обмен – договор между нанимателями или нанимателем и собственником.

В том случае, если в договоре мены нет указания на цену или сравнительную стоимость обмениваемых объектов недвижимости, они признаются равноценными. Таким образом, все расходы по исполнению договора (в том числе по передаче и принятию обмениваемых объектов) возлагаются на ту сторону, которая в данной ситуации несет соответствующие обязанности (обязанности продавца по передаче товара и обязанности покупателя по принятию товара). В отдельных случаях договор мены предусматривает возложение данных обязанностей на одного из участников договора.

По закону как сделка мены классифицируется и та ситуация, при которой обмениваемые товары неравноценны. В этом случае сторона, предоставляющая для обмена товар меньшей стоимости, обязуется выплатить другой стороне сумму разницы в ценах обмениваемых товаров. Обмен товара по данному договору не всегда является одновременным. Иногда по условиям договора одна сторона должна предоставить обмениваемый товар раньше, чем другая. В этом случае исполнение обязанности по передаче товара той стороной, для которой установлен более поздний строк передачи объекта, совершается по правилам о встречном исполнении обязательств.

Что касается перехода прав собственности на обмениваемые товары, он происходит лишь после того, как обеими сторонами выполнены обязательства по передаче товаров. Таким образом не допускается ситуация, при которой сторона, получившая товар первой, приобретает право собственности на него, не выполнив встречных обязательств по передаче товара другой стороне.

Следует учитывать, что, в отличие от сделок купли-продажи, приобретение в собственность недвижимости на основании договора мены не уменьшает совокупного дохода. Иными словами, если в соответствии с договором мены произведен обмен неравноценными товарами, участник договора, получивший доплату, должен включить ее в налогооблагаемый доход (в полном объеме).

Договор обмена объектов жилых помещений

Как известно, договор обмена до последнего времени классифицировался как способ обмена жилья, составляющего государственный жилищный фонд или принадлежащего ЖСК. При этом соглашение влечет за собой лишь изменение договора найма жилья – перемену лиц, исполняющих обязательство. В настоящее время данная форма сделки считается устаревшей, поскольку произошло значительное увеличение количества собственников жилых помещений.

Договор обмена регистрируется в государственном обменном бюро. В данном случае в качестве основания для вселения нового владельца в квартиру является обменный ордер, который выдается уполномоченной государственной организацией. Разумеется, обмен возможен только при условии согласия собственника жилого фонда.

Субъектами договора могут являться лица, владеющие и использующие жилые помещения в соответствии с различными правовыми основаниями. В их число входят:

? наниматели жилых помещений, проживающие в соответствии с договором социального найма в домах государственного, муниципального и общественного жилищных фондов, с письменного согласия проживающих на данной жилплощади членов семьи (в том числе и отсутствующих);

? наниматели жилых помещений, проживающие на основании договора коммерческого найма;

? члены жилищно-строительных кооперативов, не выплачивающие паевые взносы, с письменного согласия проживающих на данной жилплощади членов семьи (включая отсутствующих) и разрешения представителей местного самоуправления и правления кооператива;

? собственники жилых помещений при условии, что другой стороной договора является наниматель.

Договор дарения

Дарение относят к отдельному виду сделок с недвижимым имуществом, поскольку данная операция является безвозмездным договором и, соответственно, характеризуется своей спецификой. С точки зрения рыночной экономики операции по дарению стоят особняком, поскольку их характер не соответствует специфике рыночных отношений. Несмотря на это обстоятельство договор дарения является одной из наиболее распространенных сделок с недвижимым имуществом.

В соответствии с главой 32 ГК РФ «по договору дарения одна сторона (даритель) безвозмездно передает или обязуется передать другой стороне (одаряемому) вещь в собственность либо имущественное право к себе или к третьему лицу, либо освобождает или обязуется освободить от имущественной обязанности перед собой или перед третьим лицом».

Следует учитывать, что дарение является договором, предусматривающим согласие одаряемого на принятие дара. Наряду с этим дарение – договор, в котором у одаряемого отсутствуют обязанности, а соответственно, он может считаться односторонним. Основной особенностью договора дарения, определяющей его юридическую специфику, является безвозмездный характер отношений участников. Именно этой особенностью объясняются ограничение ответственности дарителя за какие-либо недостатки подаренного имущества, ограничение дарения, а также право дарителя на отмену дарения и реституцию дара.

Как говорилось выше, безвозмездные отношения договора дарения являются исключением для имущественного оборота, поэтому в случае сомнений в качестве отношений они признаются возмездными до тех пор, пока не будет доказан их безвозмездный характер. Договор дарения недвижимости в обязательном порядке подлежит государственной регистрации.

Как вы уже, наверное, поняли, сторонами договора дарения являются даритель и одаряемый. Для заключения договора дарения даритель должен быть либо собственником вещи, либо владеть ею на основании иного вещного права. Таким образом, даритель вещи должен быть ее законным правообладателем.

По определенным причинам законодательством предусмотрен круг лиц, которые не могут выступать в качестве дарителя:

? малолетние и несовершеннолетние граждане;

? юридические лица, не являющиеся собственниками недвижимости, при отсутствии согласия собственника-учредителя, а также в случае если одаряемым является коммерческая организация;

? государство и муниципальные образования;

? коммерческие организации (между собой);

? даритель, зависимый от одаряемого.

Что касается ограничения круга лиц, которые могут выступать в качестве одаряемых, его не существует.

В качестве предмета договора дарения (как и договора купли-продажи) может выступать только конкретное жилое помещение, основные характеристики которого должны быть указаны в договоре. Данная сделка совершается в письменной форме и для нее не требуется нотариального удостоверения. Договор считается заключенным с момента государственной регистрации сделки.

Завещание может содержать распоряжение только одного лица. Составление завещания двумя и более лицами недопустимо. В соответствии с законом завещатель имеет право не предоставлять другим лицам, в том числе и нотариусу, информацию, содержащуюся в завещании. Такое завещание называется закрытым.

Следует отметить, что, несмотря на то, что по сути договор дарения является безвозмездной сделкой, обе стороны договора несут материальные издержки, связанные с его оформлением. Помимо этого, в случаях, предусмотренных законодательством, одаряемый обязуется после принятия дара заплатить налог (Закон «О налоге на имущество, переходящее в порядке наследования и дарения»). Данный налог начисляется в соответствии с общей стоимостью имущества, оценка которого производится по действующим законам.

Многих интересует вопрос о преимуществах наследования и дарения. Основные моменты представлены ниже.

В случае наследования в соответствии с завещанием при условии, что у наследодателя в момент открытия наследства существуют нетрудоспособные родственники первой очереди, находящиеся в силу закона или договора на иждивении у наследодателя, они имеют право на долю в наследстве (не менее одной второй доли от того, на что они имели бы право в случае отсутствия завещания). При дарении такая ситуация исключается.

Что касается налогообложения, дарение, разумеется, дороже. Налоги при дарении, как правило, в 1,5–2 раза выше, чем в случае наследования.

Для того чтобы оформить договор дарения доли в праве общей долевой собственности, согласие собственников других долей не требуется.

Договор наследования

Наследование представляет собой переход имущества умершего к другим лицам (наследникам) в порядке правопреемства, иными словами, как единое целое в неизменном виде. Таким образом, наследство нельзя принять в части, можно либо принять наследство целиком, либо отказаться от него. Данное правило распространяется и на долги.

Наследование бывает двух видов – по закону или по завещанию. Следует отметить, что наличие завещания аннулирует право наследников по закону претендовать на наследственное имущество. Исключение в данном случае составляет обязательная доля в наследстве, на которую имеют право нетрудоспособные дети, супруг и родители наследодателя, которые, независимо от пунктов завещания, имеют право на не менее чем одну вторую долю имущества, которая причиталась бы им в случае наследования по закону.

В том случае, если наследодатель на момент смерти не оставил завещания, принятие наследства осуществляется в следующем порядке:

? наследники первой очереди (дети, родители и супруг наследодателя). Что касается внуков наследодателя, они наследуют только в праве представления, то есть в случае смерти родителей до открытия наследства;

? наследники второй очереди (полнородные и неполнородные братья и сестры наследодателя, бабушки и дедушки со стороны отца и матери). Племянницы и племянники имеют право наследовать только по праву представления;

? наследники третьей очереди (полнородные и непонородные братья и сестры родителей наследодателя, его дяди и тети). Двоюродные братья и сестры имеют право наследования по праву представления.

Существуют еще четыре очереди наследников дальнего родства, однако наличие наследника одной из вышеперечисленных очередей исключает принятие наследства наследниками следующих очередей.

При условии отсутствия завещания и наследников по закону, а также в случае отказа от принятия наследства имущество умершего переходит в собственность государства. Распоряжение имуществом на момент смерти возможно только при составлении завещания. Следует учитывать, что завещание может быть написано и зарегистрировано только при условии полной дееспособности гражданина. Завещание заверяется нотариально в обязательном порядке. Совершение завещания через представителя является недопустимым. В случае невозможности посещения нотариальной конторы, нотариус имеет право заверить завещание на дому.

В отдельных случаях нотариуса могут заменить другие лица.

В случае если гражданин, оформляющий завещание, находится в больнице, госпитале или другом стационарном лечебном учреждении или проживает в доме престарелых и инвалидов, его завещание заверяется главным врачом, его заместителем по медицинской части или дежурным врачом лечебного учреждения, в котором он находится на излечении. Кроме того, завещание может быть подписано начальником или директором лечебного учреждения.

Завещания граждан, находящихся во время плавания на судах, плавающих под государственным флагом Российской Федерации, заверяются капитанами этих судов.

Если гражданин, оформляющий завещание, является военнослужащим, находится в пункте дислокации воинской части, где нет нотариуса, или является членом семьи военнослужащего, состоящего в этой части, его завещание оформляется командиром воинской части.

Завещания граждан, находящихся в разведочных, арктических и других подобных экспедициях, удостоверяются начальниками этих экспедиций.

Завещания граждан, находящихся в местах лишения свободы, удостоверяются начальниками мест лишения свободы.

Что касается закрытого завещания, оно должно быть собственноручно написано и подписано завещателем. В случае несоблюдения данного правила завещание будет считаться недействительным. Закрытое завещание отдается нотариусу в заклеенном конверте в присутствии двух свидетелей, которые также ставят на конверте свои подписи. Затем конверт, подписанный свидетелями, запечатывается нотариусом (в их присутствии) в другой конверт, на котором нотариус указывает данные завещателя (фамилия, имя, отчество, место жительства завещателя и свидетелей, место и дата принятия завещания).

Следует отметить, что если гражданин находился в положении, угрожающем его жизни, и был лишен возможности совершать завещание в соответствии со ст. 1124–1128 ГК РФ, он может изложить свою последнюю волю в простой письменной форме. Данная бумага признается в качестве завещания при условии если завещатель в присутствии двух свидетелей собственноручно написал и подписал документ, из содержания которого следует, что он представляет собой завещание. Данный документ не будет являться действительным, если завещатель в течение одного месяца после прекращения угрожающих жизни обстоятельств не совершил новое завещание в иной форме. Для исполнения такого завещания необходимо подтверждение суда о явной угрозе жизни завещателя на момент составления завещания.

Время открытия наследства – день смерти наследодателя. Местом открытия наследства является последнее место жительства наследодателя. При условии что последнее место жительства наследодателя неизвестно, наследство открывается по месту расположения большей части наследуемого имущества.

Нотариусы не занимаются розыском наследников и наследуемого имущества.

В соответствии с законом наследникам предоставляется шестимесячный срок для принятия наследства. За этот срок все наследники должны успеть предъявить свои права на наследуемое имущество посредством подачи соответствующего заявления уполномоченному нотариусу. По истечении данного срока нотариус должен предоставить всем наследникам документы, требуемые для принятия наследства. Каждый наследник должен документально подтвердить свои права.

Договор ренты

Сделки по договору ренты известны со времен Средневековья и в настоящее время широко распространены во всех развитых государствах. Как правило, получателями ренты являются одинокие престарелые граждане, имеющие в собственности квартиру, а плательщиками – физические лица либо организации, которые через определенное время должны стать владельцами квартир.

Закон предусматривает три разновидности ренты:

? постоянная рента (в случае смерти рентополучателя такая рента не прекращается, а передается по наследству или третьим лицам);

? пожизненная рента (устанавливается на период жизни человека, передающего имущество под выплату ренты, либо на период жизни указанного им человека);

? пожизненное содержание с иждивением (получатель ренты находится на полном иждивении плательщика ренты и может получать от него не только денежные средства, но также продукты, вещи, лекарства и т. д.).

В настоящее время наиболее предпочтительными являются договоры пожизненной ренты. По правилам таких договоров собственность на недвижимое имущество переходит к плательщикам ренты с обременением в виде залога в пользу рентополучателя. Таким образом плательщик ренты обязуется выплачивать рентополучаителю денежные средства в размере не менее одного минимального размера оплаты труда в месяц на период всего срока жизни рентополучателя.

Следует отметить, что такая система является взаимовыгодной для обеих сторон, поскольку при таких условиях плательщик ренты приобретает квартиру по цене ниже рыночной, а рентополучатель получает денежные средства, уход и заботу. В случае неплатежеспособности плательщика ренты рентополучатель имеет право потребовать, чтобы плательщик досрочно исполнил договор (выплатил ренту). Для этого цена выкупа указывается в договоре, поскольку в противном случае плательщику придется выплачивать годовую сумму ренты. Именно поэтому во избежание возможных рисков при заключении договора ренты необходимо указать максимальное количество деталей.

По сути договор ренты является сделкой, осуществляемой с целью отчуждения имущества. Наиболее близкими к договору ренты являются договор дарения и договор мены (купли-продажи). Однако здесь есть существенные отличия. В отличие от договора дарения, договор ренты предусматривает возможность предъявления лицом, осуществившим отчуждение имущества, требований о предоставлении встречного удовлетворения (рентного подхода). Что касается договора купли-продажи, договор ренты отличается характером встречного удовлетворения. В данном случае объем причитающихся получателю рентных платежей является неопределенным. По этой причине договор ренты считается достаточно рискованной сделкой. Риск в данном случае заключается в том, что оба участника сделки принимают вероятность того, что кто-либо из них получит встречное удовлетворение меньшего объема, чем то, которое будет предоставлено им другой стороне.

Следует отметить, что, несмотря на основное назначение договора ренты – обеспечение постоянного дохода для получателя ренты, – в большинстве случаев он используется для обеспечения перехода права собственности на жилье. Дело в том, что такой подход позволяет не проходить более длительную процедуру наследования и сократить сроки получения права собственности. Мы уже говорили о том, что при наследовании (как по закону, так и по завещанию) минимальный срок, который должен пройти с момента смерти наследодателя до вступления наследника в права собственности – шесть месяцев, в то время как по договору ренты право собственности на недвижимое имущество переходит к плательщику ренты в момент регистрации договора. В момент смерти рентополучателя с недвижимости снимаются все ограничения, касающиеся проживания и использования имущества.

Помимо этого, договор ренты позволяет сэкономить деньги, так как переход права собственности на недвижимость по договору ренты не облагается налогом, который необходимо заплатить при вступлении в права наследования (это касается и договора дарения). Оформление договора ренты сопровождается только нотариальной пошлиной, а при наследовании квартиры к пошлине добавляется еще и налог. Следует учитывать, что договор ренты представляет собой прижизненное распоряжение имуществом и, соответственно, позволяет избежать выделения обязательной доли.

Необходимая осторожность

Объекты недвижимости, в частности квартиры, являются очень дорогим товаром. Наряду с этим ежедневно совершается множество сделок по покупке, продаже и аренде недвижимости, а также ипотеке и др. Неудивительно, что такой развитый рынок привлекает внимание мошенников.

Несмотря на предусмотренные законом нормы, существуют тысячи способов лишить недвижимости ее законного владельца. Невзирая на то что система регистрации постоянно совершенствуется с целью предотвращения возникновения подобных ситуаций, аферисты находят новые методы обмана.

В этом разделе мы расскажем вам об основных способах мошенничества на рынке недвижимости. Разумеется, это делается не с целью отговорить вас от сделок с недвижимостью. Данная информация необходима любому потенциальному продавцу и покупателю, поскольку, зная о возможных рисках, вы сможете быть уверены, что сделка завершится наилучшим образом.

Следует учитывать, что все действия аферистов основаны на знании человеческой психологии. Вследствие недостатка времени и денег большинство наших граждан стремится к быстрому и легкому совершению сделок, в результате чего и попадает в руки мошенников. Избежать подобных неприятностей можно, обратившись в проверенное агентство с хорошей репутацией на рынке недвижимости. Не жалейте времени для того, чтобы узнать больше об организации, которой вы доверяете немалые деньги, и никогда не принимайте предложений от неизвестных агентств, обещающих быстро и выгодно решить ваш вопрос. Сделки с недвижимостью – долгий и хлопотный процесс, сопровождающийся подписанием множества документов, который никак не может пройти быстро.

Признаками надежности выбранного вами агентства недвижимости являются максимальная информация, предоставляемая риелтором, и профессиональный подход, признаками риска – заниженная цена объекта недвижимости и торопливость действий риелтора.

Итак, поговорим подробнее о способах мошенничества и борьбы с ними.

Продажа или аренда чужой квартиры

При использовании этого метода аферист выдает себя за владельца квартиры, в то время как настоящий ее владелец находится в полном неведении. Например, мошенник снимает квартиру, совершает кражу или подделку оригиналов правоустанавливающих документов, после чего выставляет объект на продажу, выдавая себя за его собственника.

Еще одной разновидностью такого рода афер является фиктивная смерть владельца квартиры. На сегодняшний день часто встречаются случаи, когда в отсутствие хозяина квартиры мошенники заявляют о его смерти, опознают якобы его тело и продают квартиру. Что самое удивительное, нередко такими «доброжелателями» оказываются знакомые и родственники владельца недвижимости. Итогом таких махинаций является то, что владелец квартиры в течение нескольких месяцев доказывает в суде не только свои права на недвижимость, но и факт того, что он жив.

Многократная продажа или аренда

В этом случае мошенники, как правило, договариваются с владельцами квартиры и продают ее сразу нескольким покупателям, собирая со всех деньги (аванс или полную сумму). Для этого они подделывают паспорта и используют дубликаты правоустанавливающих документов. Следует отметить, что такие махинации возможны как на первичном, так и на вторичном рынке жилья.

Продажа недвижимости после физической ликвидации собственника или принуждение собственника к передаче своей квартиры за незначительную сумму

Данным видом мошенничества промышляют преступные группировки. Как правило, они имеют связи в органах регистрации прав на недвижимость и паспортных столах. При помощи своих знакомых они выявляют квартиры, владельцами которых являются одинокие и нуждающиеся в деньгах люди (пенсионеры, алкоголики, наркоманы), вынуждают последних отказаться от своей собственности и затем продают недвижимость ничего не подозревающим клиентам.

Продажа недвижимости, отягощенной юридическими запрещениями и невыполненными юридическими обязательствами

В данном случае имеется в виду недвижимость, находящаяся под арестом или в залоге. Аферисты подделывают документы с целью убедить покупателя, что все споры урегулированы и квартира может использоваться по их усмотрению. Разумеется, вскоре выясняется, что проблемы вовсе не решены, однако к этому времени аферисты уже скрываются и новый владелец квартиры вынужден решать их самостоятельно.

Подмена адреса

Данный способ мошенничества применяется по отношению к лицам, проживающим в других городах и покупающим недвижимость в данном регионе. Используя тот факт, что стоимость недвижимости в разных районах города существенно различается, мошенники показывают покупателю квартиру в центе города с роскошным видом из окна, а на деле продают дешевую квартиру на окраине города. Еще худшим вариантом является тот, когда покупатель приобретает роскошный коттедж (представьте, какая сумма за него уплачена), а получает старый дом или даже не дом, а времянку.

Такие сделки возможны в тех случаях, когда адреса продаваемых объектов похожи, что встречается довольно часто, особенно в крупных городах. Кроме того, такая операция возможна при условии, что номера рядом стоящих домов одинаковы и отличие состоит лишь в литере. Такого рода аферы легко проворачиваются с невнимательными покупателями.

Сделка по ложной доверенности

Постепенно аферисты придумывают искусные махинации с доверенностями. В настоящее время дело не ограничивается поддельными доверенностями. Случается и так, что доверенность является подлинной, но выдавший ее владелец квартиры отменяет ее, умирает или признается умершим. Продавец, договорившись в мошенниками, может подписать доверенность таким образом, чтобы почерковедческая экспертиза признала, что подпись сделана не им, а другим лицом. Как в первом, так и во втором случае впоследствии продавец заявляет о том, что квартира не была продана им, и требует ее вернуть.

Получение аванса

Данный способ мошенничества в настоящее время является наиболее популярным среди мошенников. Он рассчитан на доверчивых граждан, желающих купить или снять квартиру по низкой цене. Аферисты выставляют объект на продажу или аренду по низкой цене, чтобы привлечь внимание покупателей. После этого они собирают авансы со всех желающих приобрести «недорогое» жилье и скрываются.

Следует учитывать, что весьма велик такой риск на рынке новостроек, поскольку застройщик может собрать авансы и, как и предыдущем случае, скрыться. Кроме того, застройщики могут использовать полученные авансы в своих целях и через некоторое время возвратить их без процентов.

Подмена документов

Один из наиболее страшных видов мошенничества, при котором аферисты выступают в роли агентов по недвижимости и берут документы якобы на хранение, а на самом деле делают копии. Владельцу недвижимости возвращаются искусно подделанные копии, а с помощью подлинных документов совершается сделка, о которой владелец узнает уже после ее окончания.

Признание сделки недействительной

В большинстве случаев в документах указывается не истинная стоимость объекта, а заниженная (по сравнению со стоимостью, указанной в справке, полученной в БТИ). В данном случае мошенники, находящиеся в сговоре с продавцом недвижимости, оформляют документы таким образом, чтобы в дальнейшем сделку можно было признать недействительной. Как правило, при таком положении дел по решению суда продавцу возвращается недвижимость, а покупателю – деньги, но в той сумме, которая указана в договоре. Разумеется, претензии покупателя по поводу того, что фактически выплачена большая сумма, не рассматриваются.

Перечисленные случаи – наиболее известные и часто встречающиеся способы мошенничества на рынке недвижимости, однако это далеко не полный перечень. Поэтому, для того чтобы свести к минимуму возможный риск, обращайтесь за помощью только в проверенное агентство и не соглашайтесь на выгодные, но вызывающие опасения предложения. Помните, что передача другим лицам денег и документов, подтверждающих ваши права на недвижимость, чревата очень нехорошими последствиями. Поэтому при совершении сделок тщательно проверяйте документы и будьте максимально осторожны.

Внимательно изучайте рынок цен на недвижимость, консультируйтесь в проверенных агентствах, занимающихся данными вопросами. При покупке квартиры обязательно поинтересуйтесь, проведена ли проверка предлагаемого для покупки жилья (возможны случаи, когда квартира закреплена за сиротой или человеком, находящимся в местах лишения свободы). Помимо этого, квартира может оказаться в залоге. В случае малейших подозрений вы имеете право расторгнуть сделку купли-продажи в процессе ее оформления в любой момент.

4. Аренда недвижимости

В настоящее время как в мегаполисах, так и в более мелких городах все больше людей сталкивается с проблемой отсутствия жилья. Это и молодые семьи, и повзрослевшие дети, стремящиеся к самостоятельности, и многочисленные мигранты, по определенным причинам решившие поменять место жительства. При этом далеко не каждый человек располагает денежными средствами, достаточными для того, чтобы приобрести квартиру.

Что касается муниципального жилья, на сегодняшний день его получение не представляется возможным даже несмотря на многочисленные социальные программы типа «Молодая семья».

Сейчас многие понимают, что снять квартиру без посредников – иными словами, договориться непосредственно с владельцем квартиры – более выгодно, чем работать с риелтором. Однако искать квартиру самостоятельно не так легко, как может показаться на первый взгляд. Не стоит рассчитывать на то, что вы найдете хозяина квартиры по телефонам, указанным в объявлениях (развешенных на столбах или дверях подъездов), поскольку в большинстве случаев там указаны телефоны посредников. Кроме того, то, что объявление написано от руки, отнюдь не означает, что его писал сам владелец квартиры. Если приглядеться более внимательно, можно заметить, что на столбах развешены ксерокопии объявления.

Следует иметь в виду, что рынок аренды в буквальном смысле слова полон риелторов, размещающих свои объявления на столбах и подъездах домов. Среди них не только известные и солидные организации, но и частные фирмы с сомнительной репутацией.

Вас, наверное, удивит тот факт, что множество агентств занимается продажей информации о сдаваемой в аренду недвижимость. Это выглядит следующим образом. Вы звоните по выгодному предложению (цена на квартиру приемлемая, место расположения вас устраивает). Оператор, ответивший вам, говорит, что для получения более подробной информации об интересующем объекте нужно приехать в офис компании и заключить договор о получении услуг. После этого вы должны будете заплатить определенную сумму (в среднем 500–2000 рублей) и лишь затем получите точный адрес и телефон квартиры. Только после этого вы сможете отправиться на осмотр квартиры с риелтором или самостоятельно.

По объявлению это выглядит очень заманчиво, однако на деле оказывается иначе и сопровождается немалыми материальными затратами. По поводу квартиры вам могут сообщить, что она уже сдана в аренду, и предложить выбрать что-нибудь подходящее в имеющейся базе данных. В данном случае вы можете решить, что впустую потратили деньги, и поискать в другом месте, а можете воспользоваться предложенной информацией.

Второй вариант является более предпочтительным, однако и здесь возможно разочарование, поскольку агенты очень часто предоставляют устаревшие сведения: большинство квартир уже сдано в аренду, а те, что остались, вам либо не по карману, либо находятся в непригодном для проживания состоянии.

Более известный и распространенный в настоящее время способ – обращение к риелторам. Следует отметить, что схема работы всех риелторских агентств одинакова: вы звоните в офис по объявлению об аренде квартиры (при этом условия аренды настолько выгодны, что не позвонить просто невозможно), вам сообщают, что данная квартира уже сдана в аренду, однако предлагают оставить свои требования и координаты.

В отдельных случаях вопросы, задаваемые риелторами, не имеют ни малейшего отношения к аренде квартиры. Данная информация собирается для того, чтобы заранее представить вас владельцу квартиры с хорошей стороны. После этого вам будут периодически звонить сотрудники риелторского агентства и предлагать различные варианты. Следует учитывать, что, если вы в течение четырех дней отказываете риелтору в осмотре квартиры, он теряет к вам интерес и постепенно его звонки прекращаются. Если какие-либо из предложенных вариантов вас заинтересуют, вам предложат осмотр квартир.

Как правило, риелторы назначают место встречи либо у соседнего подъезда, либо у соседнего дома, поэтому узнать точный адрес квартиры до осмотра не так просто. Разумеется, иногда риелторы говорят адрес дома и этаж, на котором располагается квартира. В этом случае можно приехать по указанному адресу раньше и обойти все квартиры на этаже, которых, кстати, не так много. Следует отметить, что это, может быть, некорректный, но весьма выгодный способ найти нужную вам квартиру. В данном случае вы не оплачиваете услуги посредника, которые составляют 100% от стоимости ежемесячной оплаты жилья.

Прежде чем войти в квартиру, риелтор предупреждает клиента о том, что все его попытки связаться с владельцем напрямую будут пресекаться (это касается и оплаты жилья). Однако в данном случае риелтора также можно обойти. Для этого вы, якобы для того, чтобы проверить телефон, звоните на мобильный телефон своему помощнику (по предварительной договоренности), на котором высвечивается номер телефона интересующей вас квартиры. Затем прощаетесь с владельцем и риелтором под предлогом того, что квартира вам не подходит, получаете от помощника телефон владельца, звоните и самостоятельно договариваетесь об аренде.

Следует учитывать, что если договор будет заключен в присутствии риелтора, попытка не заплатить ему может быть довольно опасной. Дело в том, что риелторы в большинстве случаев работают под прикрытием преступников или милиции. Представители «защиты» риелтора просто не дадут вам жить в съемной квартире. Поэтому, если вы все же решите обойти риелтора, соблюдайте необходимую осторожность.

Если вы не хотите рисковать или у вас нет времени заниматься поисками квартиры самостоятельно, можно целиком положиться на риелтора. Однако в этом случае учитывайте, что он является сотрудником частной организации и никакой ответственности за последствия аренды недвижимости не несет. Как правило, договор риелтора с клиентом не заключается вовсе или заключается в соответствии со стандартным шаблоном, в который не включены пункты ответственности риелтора.

Как не стать жертвой мошенников?

Как говорилось выше, довольно часто владельцы квартир вступают в сговор с риелторами и сдают (или продают) квартиру сразу нескольким лицам. Кроме того, человек, предлагающий вам квартиру, может оказаться вовсе не владельцем данной недвижимости. Для того чтобы не попасть в неприятную ситуацию, необходимо проявлять элементарную осторожность.

В первую очередь следует попросить у риелтора и владельца квартиры паспорта и документы на квартиру (или их копии). Перепишите в свою записную книжку паспортные данные риелтора и хозяина квартиры. Эти действия, скорее всего, насторожат потенциального мошенника.

Проверьте сходство лица, изображенного на фото в паспорте, с лицом человека, представившегося риелтором или владельцем квартиры. Если паспорт старого образца, от участия в сделке лучше отказаться.

Имейте в виду, что предложение владельца квартиры улучшить условия проживания (привезти телевизор, мебель и т. д.) должно вас насторожить, поскольку он в подобных действиях не заинтересован. Еще одним поводом для сомнений служит незнание владельцем особенностей района (транспорт, расположение больницы, детского сада, школы и т. д.). Нелишне будет поинтересоваться, знаком ли владелец квартиры со своими соседями. Для этого нужно спросить у последних, представился ли им хозяин квартиры, кто в данной квартире проживал раньше и кто проживает в настоящее время.

Заключение договора аренды

После того как вы убедитесь в том, что имеете дело с проверенными людьми и квартира соответствует вашим требованиям, необходимо заключить договор аренды жилого помещения. Он заключается в письменной форме (ст. 674 ГК РФ). Для вашего спокойствия подключите к подписанию договора юриста, поскольку у риелтора имеется лишь формальный договор, не учитывающий всех особенностей сделки.

Кроме договора, необходимо заключить акт приемапередачи, в котором обязательно должно быть перечислено имущество, находящееся в арендуемой квартире. Наличие данного акта позволит вам избежать возможных претензий со стороны владельца квартиры в отношении имущества. Обязательно договоритесь о сроках и форме оплаты коммунальных услуг и электроэнергии.

Сдача квартиры в аренду

Если арендодателем являетесь вы, во избежание неприятностей необходимо учитывать некоторые нюансы. Риск сдачи жилья в аренду связан в первую очередь с возможностью неоплаты коммунальных услуг, телефонных разговоров, а также самой аренды. Кроме того, нередки случаи, когда арендаторы совершают кражу имущества, оставляя владельцу фактически голые стены. Поэтому при сдаче своего жилья в аренду необходимо очень тщательно подходить к выбору будущих жильцов.

Разумеется, оптимальным вариантом является сдача квартиры своим друзьям или хорошим знакомым. Однако на практике такие случаи бывают крайне редко.

Многие люди ошибочно полагают, что для поиска потенциальных квартиросъемщиков необходимо написать объявление. Однако в большинстве изданий представлены объявления риелторов, поэтому ваше может попросту затеряться. Более простым и менее затратным способом является звонок по объявлению желающих снять квартиру в аренду. По представленному телефону, скорее всего, ответит оператор посредника, который назначит вам встречу и предложит кандидатуры на вселение.

В этом случае не забывайте о том, что заверения посредника о порядочности и чистоплотности будущих жильцов – только слова. Ни один риелтор не проверяет сведения, сообщаемые будущим квартиросъемщиком, а потому в случае нежелательного поведения квартиросъемщика он ни за что не отвечает.

При заключении договора на аренду жилого помещения вы можете убедиться в том, что риелтор не берет на себя никаких обязательств. Он не ставит подпись в договоре, а просто присутствует при совершении сделки. Единственное, чем он может помочь, – это заполнить бланки за арендатора и арендодателя.

Поэтому, учитывая возможные риски, обязательно проверьте документы будущего жильца и запишите его паспортные данные. Расспросите его о роде деятельности, семейном положении, наличии домашних животных, вредных привычках и т. д. Помимо этого, необходимо обратить внимание на место рождения и последнего проживания квартиросъемщика.

Чтобы предотвратить неприятные последствия, не заключайте договор аренды на длительное время. Предпочтительнее указать минимальный срок аренды. В том случае, если поведение жильца будет полностью соответствовать вашим требованиям, имеет смысл продлить договор.

Старайтесь максимально часто проверять состояние своей квартиры. Поинтересуйтесь у соседей поведением нового жильца. Оптимальным вариантом в данном случае являются соседи преклонного возраста, поскольку именно они, как никто другой, расскажут вам об интересующих деталях.

Основной проблемой, которая встает после выезда жильца из квартиры, являются неоплаченные междугородние телефонные разговоры на крупные суммы. Во избежание подобной ситуации напишите заявление в местное отделение связи с просьбой отключить «восьмерку». Если арендатору необходимо будет позвонить по межгороду, ему нужно будет купить телефонную карту и использовать ее в соответствии с инструкцией. В настоящее время множество компаний предоставляет услуги междугородней связи через своих операторов.

Помимо перечисленного, следует помнить, что с доходов, которые будут получены вами от сдачи жилья в аренду, необходимо заплатить налог 13%. С целью уменьшения расходов зарегистрируйтесь как индивидуальный предприниматель, а затем подайте заявление для перехода на упрощенную систему налогообложения. В этом случае уплачиваемый вами налог будет составлять 6% от суммы дохода.

5. Услуги риелторов: приемы обмана покупателя

Невзирая на то, что в газетах, журналах и телепередачах часто рассказываетсяо недобросовестных риелторах, доверчивые граждане продолжают попадаться на их уловки. Дело в том, что далеко не все знают о том, что профессиональных специалистов на рынке недвижимости, к сожалению, единицы, поэтому неудивительно, что риелторы заключают сделки с максимальной выгодой для себя и минимальной – для клиента.

В этом разделе мы познакомим вас с наиболее распространенными приемами обмана, широко используемыми современными риелторами.

Ложная конкуренция

Для того чтобы сработала эта уловка, достаточно более или менее разбираться в человеческой психологии. Людям, как правило, нужно не то, что достается им просто так, а то, за что нужно побороться. В данном случае с целью как можно быстрее сдать квартиру риелтор говорит потенциальному покупателю о том, что на эту квартиру у него уже два или даже три претендента, преподнося товар в самом лучшем свете.

Помимо этого, в арсенале риелтора есть еще один вид ложной конкуренции. Предположим, вам нужно как можно быстрее продать или сдать в аренду свою недвижимость и вы обращаетесь одновременно в несколько риелторских агентств, рассчитывая на то, что, конкурируя между собой, они быстро найдут желающего приобрести недвижимость. На деле же все происходит совершенно иначе. Для того чтобы продать недвижимость быстрее своих конкурентов, риелторы, вместо того чтобы осуществить сделку с максимальной выгодой для вас, будут уговаривать вас снизить цену.

Разумеется, вы можете возразить, что вознаграждение риелтора выражается в процентах от суммы сделки, а соответственно, ему не выгодно занижать цену на вашу недвижимость. Однако в условиях такого рода конкуренции все выглядит иначе. Дело в том, что при условии снижения цены риелтор потеряет определенную сумму денег, а в случае если его опередит конкурент, не получит ничего. А теперь поставьте себя на место риелтора и подумайте, как бы поступили вы?

Точно такая же ситуация возникает, если покупатель обращается в несколько риелторских агентств для подбора вариантов покупки недвижимости. Например, частному предпринимателю требуется помещение под кафе, расположенное в цокольном этаже. Как известно, таких вариантов не так много. Таким образом, несколько риелторских организаций ищут подходящие варианты. Собственник необходимого покупателю помещения видит, что спрос на его недвижимость растет. Что он сделает? Разумеется, поднимет цену или приостановит продажу в ожидании еще более высокого спроса. Ведь он же не знает, что все агенты работают по поручению одного человека. Таким образом, можно сделать закономерный вывод, что ложная конкуренция не только не помогает покупателю, но и усложняет процесс поиска нужного объекта недвижимости.

Бесплатные услуги риелтора

Это еще один миф рынка недвижимости, в который, как ни странно, верят потенциальные продавцы и покупатели. Он основывается на подмене понятий, необходимой для пополнения собственной базы предлагаемых объектов.

На деле это выглядит следующим образом: вы обращаетесь в агентство и вам предлагают бесплатные услуги, но вы ведь понимаете, что ничего бесплатного в нашей жизни не бывает, особенно на рынке недвижимости, где все построено на извлечении максимальной выгоды. Итак, вы хотите продать через агентство квартиру за 2 млн рублей. На самом деле ваша квартира будет продаваться не за установленную вами сумму, а со значительной наценкой, например за 2 млн 100 тыс. рублей, что безусловно означает более длительный срок поиска покупателя и оформления сделки.

Помимо этого, непонятно, какая сумма сделки будет указана в договоре купли-продажи. Если 2 млн 100 тыс., продавец не получит 100 тыс., поскольку оплатит ими работу риелтора, что никак не согласуется с понятием «бесплатно». Если в договоре будет указано 2 млн., согласится ли покупатель на подобные условия. Ведь эти 100 тыс. он не сможет использовать в качестве льготы для подоходного налога и, разумеется, не получит их назад, если по каким-либо причинам сделка будет отменена. Таким образом получается, что услуги риелторов оплачиваются самим продавцом недвижимости и, как правило, в неопределенном объеме.

Как избежать неприятностей с риелторами?

Для начала следует четко уяснить, что истинная конкуренция между риелторами проявляется в величине четко обозначенных расценок на свои услуги, прозрачности отношений с клиентами, а также четких и ясных формулировках договора.

Прежде чем заключать договор, необходимо внимательно прочитать условия, на которых с вами будет работать та или иная риелторская фирма, и из всех имеющихся вариантов выбрать один, наиболее предпочтительный для вас. Если по каким-либо причинам работа риелтора вас не устраивает, следует расторгнуть договор и заключить его с другой фирмой, поскольку только таким образом вам удастся избежать ложной конкуренции.

При работе с риелтором в договоре должны быть зафиксированы цена объекта, срок совершения сделки и условия ее расторжения.

Помимо этого, никогда не забывайте, что риелтору совершенно невыгодно работать на вас бесплатно, и если вы хотите получить какую-либо услугу, имейте в виду, что вам придется за нее заплатить. Еще одним немаловажным критерием выбора агентства недвижимости является способ определения стоимости услуг. Имейте в виду, что если процент от сделки или цена объекта недвижимости не зафиксированы в договоре, риелтор может варьировать сроки и цену.

Оптимальным вариантом является вознаграждение, выраженное в фиксированной сумме, возможно с премиальными в случае улучшения условий (условия и сумма премиальных также оговариваются в договоре). Только при таких условиях у риелтора будет интерес к четкому выполнению условий договора.

6. Кредит

Основной проблемой банковского кредитования в России является недоверие со стороны потенциальных заемщиков. Наверное, нет ни одного человека, который, узнав из рекламы о предоставляемых банком услугах, поверил бы в это на 100%.

В настоящее время люди небезосновательно придерживаются мнения, что написано одно, а на деле все будет выглядеть иначе. Разумеется, недоверие миллионов людей не может не сказаться на отношении к банковской системе в целом.

Как правило, рекламируются наиболее привлекательные условия кредита, однако позднее выясняются неожиданные подробности. Например, реклама предлагает базовую ставку 25%. Однако дополнительные условия, благодаря которым ставка существенно возрастает, дописываются более мелким шрифтом. И читатель, как правило, их просто не замечает. Используется и другой рекламный трюк. В рекламе указывается не ставка кредитования в годовых процентах, а процент дополнительной суммы, например, за период 6–12 месяцев. Предположим, договор предусматривает для кредита под 10% на 10 месяцев ставку 25,4% годовых, а под кредит 14% – ставку 30% годовых.

Такого рода обман основывается на неосведомленности рядовых граждан об алгоритме вычисления банковского кредита. Например, если вы берете кредит на 1000 рублей под 10% годовых, это не означает, что через 10 месяцев вам нужно будет выплатить банку 1100 рублей. Процент кредита рассчитывается по специальной формуле, при этом ежемесячная выплата начисляется не с полной суммы, а с непогашенного остатка. Таким образом, вы ежемесячно выплачиваете сверх долга меньше 10 рублей. В случае же, о котором мы говорим, вам насчитывают не указанные 10, а 25–30%.

Неудивительно, что банковские работники при разговоре с клиентом в большинстве случаев умалчивают о суммах дополнительных комиссий, которые, кстати, составляют значительную долю доходов банка. Это комиссии за открытие ссудного счета, его обслуживание, за осуществление перечислений денежных средств для погашения кредита, а также плата за досрочное погашение кредита и различные дополнительные услуги. Таким образом, за открытие счета вы платите до 1% от общей стоимости кредита, за расчетно-кассовые услуги – до 2 % (при получении кредитов на крупные суммы выплаты могут оказаться более высокими).

Нередко реклама не сообщает о периодичности таких платежей, а после оформления документов выясняется, что они ежемесячные. Кроме того, очень часто потенциальные заемщики не берут в расчет обязательные штрафы за несвоевременное внесение платежа и другие нарушения условий договора. Следует отметить, что данные показатели существенно различаются у разных банков.

Помимо этого, в отдельных случаях у заемщика возникают расходы за перечисление денежных средств банку-кредитору. Учитывайте, что ставка комиссии коммерческих банков за перечисление денежных средств в другие банки составляет 1–5% от суммы перечисления (по городу), а тариф отделений почтовой связи за такой перевод составляет 1,5%. После того как будет учтено все перечисленное, истинная ставка кредитования вместо выгодных 14% может составить до 50% годовых.

С особой осторожностью следует подходить к заключению договоров на обслуживание по кредитным картам. Оплата за дополнительные услуги в подобных случаях достигает весьма значительных сумм.

В результате неосведомленности и нежелания проявить должные внимательность и осторожность о подробностях кредита заемщик узнает лишь после оформления договора. В частности, это касается выдачи кредитов по форме экспресс-кредитования. Вы приходите в магазин, заключаете договор о приобретении какой-либо вещи, а график платежей приходит вам лишь через месяц.

В настоящее время отстоять интересы клиента, введенного в заблуждение при оформлении кредита, практически невозможно. Обманутый заемщик вынужден платить по процентам, начисленным банком. Ситуация может измениться лишь в том случае, если будут внесены изменения в Гражданский кодекс (статья 813 «Кредитный договор»). Во избежание подобной ситуации банк должен предоставлять заемщику полную информацию об условиях договора, включая все затраты, связанные с кредитом. В рекламных материалах банков должны быть указаны реальные ставки кредитования с учетом расходов на открытие счета, расчетно-кассовое обслуживание и другие услуги.

Что касается беспроцентного кредита, его не существует как такового. Предположим, банк предоставляет вам кредит под 0% годовых. В этом случае, согласно п.1 ст. 212 части II Налогового кодекса РФ, это будет рассматриваться как получение дохода в виде материальной выгоды, полученной от экономии на процентах за использование налогоплательщиком кредитных средств. Таким образом, банк обязан сообщить о вашем кредите в налоговые органы, а вы должны будете заплатить соответствующий налог. Поэтому полностью бесплатных кредитов не бывает.

Следует отметить, что, как правило, под беспроцентным кредитом, указанным в рекламе, подразумевается коммерческий кредит с указанной процентной ставкой, проценты по которому рассматриваются как часть стоимости товара. Иными словами, вы имеете дело с повышением цены на товар, приобретаемый по кредитной схеме. Банк перекладывает проценты на магазин, а последний, в свою очередь, повышает за счет них стоимость товара.

В настоящее время в США действует закон «О правде при выдаче кредитов», согласно которому перед подписанием договора банк обязан предоставить заемщику полную схему выплаты кредита с разбивкой по месяцам. Этот же закон предусматривает обязанность банка осведомить заемщика о ставках в других банках. Это делается для того, чтобы заемщик мог сравнить предложения разных банков и выбрать для себя наиболее выгодное. К сожалению, в нашей стране до такого отношения к клиентам пока очень далеко.

Можно предположить, что развитие рынка потребительского кредитования будет продолжаться до тех пор, пока растет уровень жизни. На Западе практически все приобретается в кредит, и это считается скорее правилом, чем исключением. Через несколько лет, желая повысить свой уровень жизни, большинство людей будет жить на кредитные деньги, поэтому о своей «кредитной» репутации следует подумать уже сейчас. Какими бы ни были доходы человека, если он не сможет использовать возможность кредитного займа, уровень его жизни будет не выше среднего. Такие люди составляют отдельный слой, который формируется уже сейчас и состоит из тех, кто уклонялся от выплаты кредитных долгов.

Следует отметить, что риск неадекватного поведения заемщика в России достаточно велик. Первые договоры о кредитных займах заключались с людьми, воспитанными в СССР. Разумеется, в этом случае просрочек и невозвратов не было. В настоящее время кредиты предоставляются людям, воспитанным в стране, пережившей несколько лет отсутствия законности и работающей судебной системы. Чувство ответственности за свои обязательства и уважение к закону отсутствуют у целого поколения.

К сожалению, далеко не все представляют себе, какими неприятностями может обернуться даже незначительная задержка выплаты. Просрочив кредит, можно лишиться квартиры, машины и вообще всего имущества. Кроме того, лишь немногие знают, что впоследствии можно оказаться должником не банка, а физического лица.

Дело в том, что по закону банк имеет полное право продать ваш долг любому желающему, и не исключено, что «добрым покупателем» может оказаться ваш давний враг. Операции, связанные с долговыми обязательствами, выполняют коллекторские агентства. Основную часть их оборота составляют долги крупных компаний, однако на интернет-аукционах выставлены и незначительные заимствования. Любой, кто располагает соответствующими средствами, может купить долг и потребовать его самостоятельно. Кроме того, покупателю долга предоставляется скидка от общей суммы долга в 20%. Иными словами, если долг составляет 10 тыс., его можно купить за 8 тыс., а потребовать 15 тыс. Какими средствами покупатель будет добиваться выплаты долга, банк не интересует.

Следует отметить, что коллекторские агентства имеют отлаженную систему со своими приемами и делают ставку на растерянность и недостаточную осведомленность заемщиков. Как только заемщик попадет в поле зрения коллекторского агентства, все его данные заносятся во внутреннюю базу. В ней содержатся все паспортные данные и сумма долга. После этого следуют телефонные переговоры. В том случае, если они не дают положительного результата, сотрудники агентства выезжают по адресу. Учитывая то, что на работу в коллекторские агентства набирают бывших сотрудников спецслужб, вопросы решаются достаточно быстро.

Следует также учитывать, что российское законодательство предусматривает не только финансовые санкции против недобросовестных заемщиков. В случае доказательства умышленного задержания выплат им грозит судебное преследование. Статьей «Злостное уклонение от погашения кредиторской задолженности» предусмотрено наказание до двух лет лишения свободы.

Что делать, если вы не можете вовремя погасить задолженность?

Как известно, наша жизнь не всегда предсказуема, и могут возникнуть непредвиденные обстоятельства, из-за которых вы не можете выплатить долг вовремя.

Если у вас возникли трудности с выплатой долга, не следует дожидаться звонка из банка или коллекторского агентства. Предпочтительнее самому направиться в банк и объяснить ситуацию. Следует иметь в виду, что банки не заинтересованы во взыскании залога с кредитора. В частности, это касается недвижимости, поскольку процедура продажи полученной за долги квартиры довольно затруднительна.

Если вы не можете расплатиться по причине болезни, необходимо отправить в банк копию больничного листа до наступления даты очередного платежа. В этом случае срок платежа будет пересмотрен с минимальным штрафом.

Следует учитывать, что, избегая общения с банком или коллекторским агентством, вы рискуете получить повестку в суд. Разумеется, в данном случае ни о каких поблажках при уплате долга говорить не приходится.

Если позвонивший представитель коллекторского агентства некорректен в разговоре, он, скорее всего, не является представителем кредитора. Коллекторские агентства, как и банки, дорожат своей репутацией и не станут оказывать давление на заемщика.

Следует отметить, что суд рассматривает дело о невозвратах до полутора месяцев, однако в случае небольшой суммы кредита кредитор имеет право обратиться к мировому судье.

Как не стать должником банка?

Перед тем как заключать кредитный договор, разумно оцените свои финансовые возможности. При этом необходимо учитывать расходы на непредвиденные обстоятельства. Помните о том, что после заключения кредитного договора вы становитесь должником банка.

Никогда не подписывайте кредитный договор, не ознакомившись с его условиями. Если какие-либо пункты вам непонятны, попросите сотрудника банка подробно разъяснить их. Если какие-либо условия договора вас не устраивают, от сделки следует отказаться. Что касается кредита под залог квартиры, это отдельная тема. Такой кредит следует оформлять лишь в крайнем случае и при условии, что для вас и ваших близких это не единственное место проживания.

Никогда не оформляйте кредитных договоров в первом попавшемся банке. Тщательно проверьте банк-кредитор на надежность, поскольку в случае его банкротства вам все равно придется расплачиваться, только уже с теми, к кому перейдут активы банка. Кроме того, передача дел новому хозяину займет несколько месяцев и у вас не будет возможности совершать платежи. А вот пени и штрафы, набежавшие за это время, вам все равно придется платить.

Постоянно следите за состоянием ваших банковских счетов, будь то счет карты на зарплату или ипотечный кредит. Никогда не забывайте о ненужных кредитных картах, поскольку потерянную карту с открытым кредитным лимитом может использовать любой человек, а расплачиваться придется вам.

Кредитные карты

В этом разделе мы поговорим о картах с льготным периодом кредитования, которые позволяют использовать деньги банка практически бесплатно.

Льготный период кредитования – это срок, в течение которого заемщик должен полностью погасить долг по карте. В этом случае ему не придется платить проценты за использование денег банка. В большинстве банков период кредитования составляет 50–60 дней. В том случае, если в этот период вам удастся погасить лишь минимальную сумму, установленную банком (как правило, 10% от суммы долга в месяц), то придется выплачивать проценты, как по обычной кредитной карте. Если к окончанию периода кредитования владелец карты не вносит деньги в счет долга, помимо процентов ему начисляется штраф.

Карты с льготным периодом кредитования вошли в моду сравнительно недавно, после того как были внесены изменения в Налоговый кодекс, отменившие 35%-ный налог на материальную выгоду, получаемую владельцем карточки при использовании кредита со ставкой ниже 3/4 ставки рефинансирования в рублях или 9% в валюте. Карты с льготным периодом кредитования рассчитаны на 2–3 года.

Каждый банк устанавливает для клиентов свои правила выплат по картам с льготным периодом кредитования. Следует учитывать, что эти правила в большинстве случаев весьма запутаны, поэтому, прежде чем обзавестись такой картой, поинтересуйтесь , на какие покупки распространяется ее действие, какова его продолжительность, а также в какие сроки предпочтительно вносить деньги.

Наиболее понятные варианты расчетов у Москомприватбанка и РБР. Они предоставляют 30 дней для беспроцентного погашения долга на каждую отдельную покупку клиента. В Альфа-банке льготный период кредитования составляет 60 дней с момента первой операции по карте. Однако в данном случае есть нюанс – в течение 50 дней необходимо погасить 10% от суммы долга. В противном случае карта блокируется и начисляется штраф за просрочку платежа. Процент за использование денег в течение следующих 10 дней начисляться не будет. Если по прошествии 60 дней будет погашена лишь часть долга, владелец карты обязан будет выплатить проценты за каждый день использования денег банка. В случае досрочного погашения долга с момента очередной операции по карте начинается новый 60-дневный период.

Большинством банков (Ситибанк, Райффайзенбанк, Внешторгбанк, банк «Авангард», Банк Москвы и др.) предусмотрен плавающий льготный период (до 50 дней), величина которого зависит от момента совершения операции. Таким образом, банки устанавливают определенный расчетный интервал (в большинстве случаев 30 дней). Они подсчитывают, сколько денег с карты вы потратили за этот период. Например, в Ситибанке этот период отсчитывается от определенного числа каждого месяца. В Банке Москвы и банке «Авангард» расчетные периоды идут с первого числа месяца.

После подведения итога начинается следующий расчетный период, в пределах которого банк дает еще 20 дней на беспроцентное погашение долга за предыдущий месяц. Таким образом, долги за использование денег в первый день расчетного периода можно внести в течение 50 дней, а в последний день – в течение 20 дней.

Следует учитывать, что льготный период не всегда распространяется на новый расчетный интервал, если полностью не погашен долг за предыдущий. В таких случаях на операции, совершенные в последующий период, начисляется процент.

Ситибанк, Райффайзенбанк и банк «Авангард» предоставляют клиентам право на бесплатное использование денег и в следующем месяце. Основным условием является погашение всего долга за отведенный для этого период кредитования.

Разумеется, беспроцентный кредит вызывает ассоциации с благотворительностью. Однако, как известно, банки являются коммерческими организациями, и все их услуги стоят денег. Льготный период кредитования также не является исключением. Стоимость обслуживания таких карт несколько дороже стоимости обычных кредиток. Например, годовая плата за карту типа Gold составляет 50 долларов, а за такую же карту, но с льготным периодом кредитования, вам придется заплатить 150 долларов.

Поэтому, прежде чем приобретать такую карту, необходимо детально разобраться с ее тарифами. Дело в том, что банки могут использовать разные комиссии. Например, кроме объявленных процентов, банк может начислять проценты от суммы непогашенной задолженности единовременно. Не вызывает сомнений и то, что льготный период кредитования является маркетинговым трюком, рассчитанным на то, что когда-нибудь клиент не сможет погасить задолженность вовремя. Кстати, эта тактика себя оправдывает. По словам самих банкиров, под проценты попадают 90% держателей карт.

Ипотека

По признанию экспертов, ипотечное кредитование является бизнесом менее прибыльным, чем кажется на первый взгляд, однако банки все же продолжают заниматься им. И причина не только в том, что на развитии ипотеки настаивают президент и правительство. По данным Росстата, объем денежных доходов населения, по сравнению с прошлым годом, вырос на 22,5%, и количество займов на жилье стремительно растет.

В настоящее время кредиты на покупку жилья под залог недвижимости выдают 350 банков в 77 регионах страны. В Москве действуют около 300 ипотечных программ. Что же привлекает банки, учитывая на первый взгляд невыгодные условия ипотечного кредитования? Главное, что ипотечное кредитование является сравнительно нерискованным предприятием. В данном случае речь идет о крупном долгосрочном займе, и само собой разумеется, что невозможно проверить уровень кредитоспособности заемщика за час с помощью минимума фактической информации, предоставленной желающим оформить кредит.

Поэтому в данном случае невозвраты являются исключением и обусловлены увольнением с работы, ухудшением материального положения человека, необходимостью непредвиденных трат. Фактов мошенничества, по признанию самих банкиров, нет.

Следует отметить, что одним из основных показателей серьезной репутации банка является наличие программ ипотечного кредитования. Это свидетельствует о том, что банк солидный и может позволить себе организовать эффективную систему риск-менеджмента.

На основании вышеизложенного можно сделать вывод, что интерес со стороны банков к развитию ипотечного кредитования весьма значителен. А как обстоит дело с потенциальными заемщиками?

В течение последних нескольких лет российская ипотека развивалась в условиях сложной экономической ситуации, решающее воздействие на которую оказал финансовый кризис 1998 г. Только к 2000 г. система ипотечного кредитования стала набирать обороты. В коммерческих банках стали разрабатываться и реализовываться жилищные программы, опирающиеся на действующую правовую базу в области ипотеки.

В настоящее время число людей, желающих взять долгосрочный кредит в банке, остается небольшим. Это и является причиной того, что в кредитных портфелях банков на ипотечное кредитование приходится не более 2%. Для того чтобы привлечь клиентов, банки смягчают условия кредитования: снижают процентные ставки, ускоряют процедуру выдачи кредитов. Последним нововведением в этой области является отказ от взимания первоначального взноса при выдаче ипотечного кредита. Несколько крупных банков, в число которых входят Внешторгбанк и Банк Москвы, уже заявили о начале реализации программ ипотечного кредитования с «нулевым» взносом.

Смысл уловки понятен: нулевой взнос привлекает клиентов, которые в настоящее время не могут позволить себе выплату 10% от общей стоимости квартиры. Таким образом, банк исключает взнос и получает новых заемщиков. На первый взгляд все обстоит превосходно, однако есть повод задуматься. Отсутствие у человека средств, необходимых для оплаты первоначального взноса, в большинстве случаев свидетельствует о нестабильном доходе, а это большой риск как для банка, так и для самого заемщика. В подобную ситуацию часто попадают люди, не способные «жить по средствам»: они оформляют кредиты и откладывают выплаты на потом, что чревато серьезными проблемами. Разумеется, вероятность невозврата в таких случаях существенно возрастает.

Кроме того, по мнению экспертов, люди, не выплачивающие первоначальный взнос (иными словами, не выплачивающие за жилье собственные деньги), могут отказаться от своего долгового обязательства гораздо легче, чем те, кто выплатил немалую сумму в рамках первоначального взноса.

Несмотря на все вышесказанное, банки все же идут на оправданный риск. Причина заключается в том, что отказ от первоначального взноса является оборотной стороной высоких цен на недвижимость. При условии их дальнейшего роста размеры кредитов будут увеличиваться, поэтому для банков более выгодно пойти на риск невозврата, чем потерять потенциального клиента.

Ипотечное кредитование в России

Что касается эффективности кредитования, Россия значительно отстает от других стран. Для того чтобы система кредитования работала с учетом всех нюансов, необходимо менять не только ее, но и другие сферы, оказывающие на нее непосредственное влияние. Основными сферами, которые могут задать правильное направление в системе кредитования, являются политический курс государства, экономический рост, законодательная и исполнительная ветви власти, взаимодействующие с социальной сферой.

Депутаты от различных политических партий предлагают свои пути развития государства. Однако, несмотря на многообразие идей, выдвигаемых представителями тех или иных партий, они являются единодушными в плане изменений в социальной жизни государства. Одним из основных преобразований в социальной жизни является кредитование. С ним связано множество программ, основной из которых является ипотечное кредитование. Это обусловлено тем, что основную часть населения России составляют люди, нуждающиеся в жилье.

На сегодняшний день существует несколько молодежных ипотечных программ, предусматривающих отсрочку платежей по процентам до 5 лет, в том числе и при рождении ребенка. Кроме того, возможно уменьшение суммы первоначального взноса.

В рамках ипотечной программы принимают участие и военнослужащие. Программа накопительного ипотечного кредитования для военнослужащих по контракту работает с 2005 г.

Все банки, занимающиеся ипотечным кредитованием в России, можно разделить на 3 группы:

? Сбербанк РФ и его филиалы. Этот банк дает большое, по сравнению с остальными банками, количество кредитов. Кроме того, у него самая низкая ставка по выдаваемым ссудам. Однако и процесс оформления необходимых документов занимает значительно больше времени;

? банк «Дельта Кредит», работающий по программе жилищного ипотечного кредитования Delta Credit, инвестиционного фонда США–Россия и его партнеров. Большинство ипотечных кредитов в Москве выдается в рамках этой программы. Партнерами этого банка являются более 10 банков, которые получают от него долгосрочные займы на выдачу ипотечных кредитов;

? все остальные банки, занимающиеся ипотечным кредитованием. Постоянными клиентами таких банков являются крупные клиенты, акционеры, а также менеджеры партнерских компаний.

Все банки, осуществляющие ипотечное кредитование, работают по одной и той же схеме, о которой мы расскажем чуть позже. При выборе банка-кредитора следует ориентироваться на предельную сумму выдаваемого кредита, срок кредитования, процентные ставки и условия предоставления ипотечного кредита.

Довольно привлекательным моментом ипотечного кредита являются налоговые льготы, предоставляемые заемщику по закону (глава 23 Налогового кодекса). С учетом этих льгот платежи по кредиту составляют не 15, а 6%. Это объясняется тем, что облагаемый налогом доход граждан уменьшается от суммы, затраченной заемщиком на покупку жилого дома или квартиры, а также на суммы, направленные на погашение процентов ипотечного кредита. Однако данная льгота вступает в силу только после оформления права собственности на квартиру. В случае если заемщик добивается процентных плат, после получения кредита он должен будет выплатить налог с материальной выгоды, достигающий 35%.

За 2006 г. цены на рынке недвижимости в Москве выросли в среднем на 74%. Не последнюю роль в этом сыграл психологический фактор. Дело в том, что в этот период, как никогда, велась активная борьба за повышение цен со стороны всех участников рынка – госчиновников, застройщиков, риелторов. В итоге цены на недвижимость в Москве стали недоступными даже для представителей среднего класса, а потому так возрос интерес к ипотечному кредитованию. В частности это касается новостроек, где спрос на ипотеку имеет место и со стороны клиентов, и со стороны самих застройщиков. Однако массового развития ипотека новостроек не получила. На сегодняшний день на рынке ипотечного кредитования действует более 300 банков, из которых всего 30 предоставляют кредиты на покупку жилья на этапе строительства.

Дело в том, что банки смущает риск ипотечного кредитования новостроек, особенно в случае отсутствия залога на период строительства и опасения, что объект не будет достроен. Это неудивительно, поскольку до момента сдачи дома в эксплуатацию и оформления документов на право собственности на квартиру заемщика ипотечного кредита объекта недвижимости вообще не существует. При этом всеми банками признается целесообразность кредитования новостроек, однако на деле к застройщикам и их объектам предъявляются такие требования, что получение кредита становится весьма проблематичным.

Помимо этого, большинство банков готово рассматривать лишь те объекты, которые продаются по договорам инвестирования и долевого участия в строительстве. Что касается кредитования загородной недвижимости, количество программ оставляет желать лучшего, а нередко и сами банки не могут четко сформулировать требования, предъявляемые к объектам.

Иными словами, на практике выходит, что банки готовы кредитовать лишь те объекты, в строительстве которых они принимают непосредственное участие. Существует еще один прием снижения риска – обязательное страхование на этапе строительства. Конечно, данный вариант выгоден для банков, однако делает ипотечное кредитование еще более недоступным для заемщиков.

Особенности ипотечного рынка

Операции, связанные с ипотечным кредитованием, формируют отдельную область экономики – ипотечный рынок, отличительными особенностями которого являются:

? долгосрочность кредитования;

? обеспечение кредитов недвижимым имуществом, в большинстве случаев жильем, приобретаемым на кредитные средства;

? достаточно низкие процентные ставки по ипотечным кредитам;

? низкая доходность и высокая надежность ипотечных бумаг;

? обеспечение государственного контроля за операциями и государственной поддержки заемщиков и кредитных организаций.

Субъектами ипотечного рынка являются с одной стороны заемщики, которым кредит необходим для приобретения жилья, с другой – банки и другие кредитные учреждения, выдающие ипотечные кредиты и тем самым расширяющие спектр предлагаемых услуг.

Помимо этого, субъектами ипотечного рынка являются продавцы жилья (как физические, так и юридические лица), органы государственной регистрации прав на недвижимое имущество, страховые организации, агентства недвижимости, нотариусы, а также органы опеки и попечительства.

Что касается финансовых средств, используемых для ипотечного кредитования, они также имеют свои особенности. Для совершения операций, связанных с ипотекой, необходимы значительные объемы денежных средств, поскольку ипотечные кредиты выдаются на срок 10 лет и более.

Ресурсами ипотеки являются депозиты населения и предприятий на счетах банков (депозиты в коммерческих банках, накопительные счета в специализированных ипотечных банках, а также в строительных сберегательных кассах). Помимо этого, в качестве ресурсов ипотеки выступают «оптовые» источники, включающие средства пенсионных, страховых и других крупных фондов. Следует отметить, что именно они являются оптимальными для осуществления операций по ипотеке.

Основные характеристики ипотечного кредита

Ипотечные кредиты отличаются друг от друга следующими условиями:

? максимальный размер кредита;

? условия погашения кредита;

? размер процентной ставки;

? размер регулярного платежа.

Процесс выпуска банками ипотечных облигаций регулируется специальными законами и контролируется органами банковского надзора. Что касается деятельности самих банков, она ограничена перечнем операций с низким уровнем риска.

В случае высокой процентной ставки по кредиту регулярные выплаты будут выше, а число заемщиков, соответственно, ниже. Однако, если процентная ставка будет ниже существующего процента инфляции, для ипотечного кредита будут использоваться средства из государственного бюджета для компенсации возможных потерь от инфляции. Кроме того, возможности государственной финансовой поддержки достаточно ограничены, а искусственное занижение процентных ставок не поможет увеличить масштабы ипотечного рынка.

Максимальные сроки кредитования определяются степенью стабильности и прогнозируемости экономической ситуации в стране. Допустимый размер кредита рассчитывается в соответствии с размером дохода будущего заемщика. Размер регулярного платежа также зависит от дохода заемщика. В данном случае имеет значение и срок кредитования – чем он дольше, тем меньший размер дохода требуется для выдачи кредита, поскольку количество платежей будет выше, а их размеры, соответственно, ниже.

Условия погашения кредита представляют собой выбранный банком вид ипотечного кредита с фиксированной или переменной ставкой процента и равными по сумме или меняющимися от начала к концу срока кредитования платежами.

Вам, наверное, известно, что ипотечные кредиты могут выдаваться под залог жилой или коммерческой недвижимости. Первые отличаются меньшими объемами каждого кредита и большим количество заемщиков. Это неудивительно, поскольку кредиты выдаются под залог квартир в городской местности, причем почти все квартиры стандартны и их оценка не представляет особой сложности.

Что касается кредитов под залог коммерческой недвижимости, они не отличаются стандартностью. Дело в том, что объекты коммерческой недвижимости отличаются друг от друга в большей степени, чем объекты жилой недвижимости. Отличие заключается в месте расположения объекта, его площади, наличии или отсутствии какого-либо обременения и т. д.

Сделки с ипотекой коммерческой недвижимости характеризуются множеством особенностей, не присущих сделкам с жилой недвижимостью. Например, срок кредитования под залог коммерческих объектов может быть значительно короче, поскольку предполагается, что доход, который будет приносить заложенный объект, позволит заемщику выплатить кредит в более короткие сроки и под более высокие проценты.

Уровни ипотеки

Следует учитывать, что все операции на рынке ипотеки осуществляются в два этапа. Первый этап, называемый первичным рынком, включает в себя предоставление кредита под залог недвижимости. Учитывая то, что банки предоставляют кредиты на достаточно длительный срок и под невысокий процент, можно сделать вывод, что у них снижается объем доступных денежных средств, необходимых для осуществления сделок.

Таким образом получается, что для продолжения своей деятельности банку необходимо за максимально короткие сроки вернуть себе отданные деньги. Решение данного вопроса принято называть рефинансированием выданных кредитов. Рефинансирование осуществляется посредством вторичного рынка ипотечного кредитования.

Рефинансирование достигается за счет полной уступки прав по выданному тем или иным банком ипотечному кредиту другой, специализированной организации. В данном случае возникает двухуровневая система: банк – специализированная организация. Существует и другой вариант, осуществляемый за счет выпуска банком, выдавшим кредит, ценных бумаг с оставлением требований по данному кредиту на своем балансе (одноуровневая система).

В первом случае, когда требования по кредиту предоставляются другой организации, последняя объединяет однообразные закладные в пулы и уже под залог этих пулов производит выпуск собственных ценных бумаг.

В соответствии со способом рефинансирования ипотечных кредитов были выделены базовые модели ипотечного кредитования (двухуровневая и одноуровневая), именуемые по названиям стран, где они получили свое дальнейшее развитие.

Двухуровневая модель организации ипотечной системы была признана классической и получила развитие в США. Предпосылкой к развитию ипотечного кредитования послужила Великая депрессия 30-х гг. ХХ в., сопровождавшаяся экономическим кризисом и упадком на жилищном рынке. В соответствии с решением правительства США были созданы специальные правительственные структуры, страхующие выдаваемые банками ипотечные кредиты. Помимо этого, в 1935 г. было создано Агентство финансирования работ по реконструкции, а уже на его основе – Федеральная национальная ипотечная организация Фэнни Мэй. Последняя стала специализированной организацией, характеризующей данную модель ипотечного кредитования как двухуровневую.

Такая структура позволяет поддерживать и регулировать вторичный рынок ипотечного кредитования, а также оказывает значительное влияние на его условия.

Что касается одноуровневой модели ипотечного кредитования, в данном случае банк, выдавший кредит, самостоятельно выпускает ценные бумаги облигационного типа, обеспеченные ипотечными кредитами и недвижимостью, заложенной заемщиками до получения кредита. Данная система получила наибольшее распространение в странах Западной Европы и сформировалась в процессе развития европейской кредитной системы.

Система стройсбережений

Основное отличие системы контрактных стройсбережений от одноуровневой модели заключается в том, что первая характеризуется замкнутостью и оторванностью от финансового рынка. Суть ее состоит в следующем: в специализированном банковском институте (стройсберкассе) накапливается определенный процент от стоимости будущего жилья, после чего из этих средств выдается кредит на недостающую сумму под низкий процент. За счет средств от возврата данного кредита приобретают жилье те, кто заключил строительный сберегательный контракт позднее. Следует отметить, что система стройсбережений получила наибольшее развитие в Германии, поэтому носит название немецкой модели ипотечного кредитования.

Если сравнивать вышеперечисленные модели ипотечного кредитования, наиболее выгодной, с точки зрения экономического развития, является американская модель. Перепродажа выданных кредитов и развитый рынок ипотечных ценных бумаг способствуют росту капитала ипотеки. Если же рассматривать данный вопрос с точки зрения юридической организации и правовых традиций, американская модель чужда европейским правовым стандартам, поскольку основана на англосаксонской системе права.

Структура ипотечного кредитования

В банковском кредитовании постепенная выплата кредитного долга называется амортизацией долга. Сумма, отданная в кредит, носит название долга, тела кредита или принсипала. Возврат кредита подразумевает выплату основного долга и процентов (плата за использование денег). Ставка процента представляет собой отношение дохода к сумме основного долга. Итоговая сумма возврата называется накопленной стоимостью.

При кредитовании коммерческой и жилой недвижимости, которая будет сдана в аренду, применяются ипотечные кредиты с участием. В данном случае кредитор не только получает платежи по кредиту и проценты, но и часть дохода от аренды заложенной недвижимости.

Соотношение, в котором в каждый конкретный момент времени возвращаются часть основного долга и проценты, определяет разницу того или иного вида ипотечных кредитов.

Виды кредитования

Наиболее простой и распространенной формой кредитов являются кредиты с фиксированной процентной ставкой, или аннуитетные кредиты. В данном случае при возврате кредита обязательными являются:

? амортизация основного долга равными выплатами;

? возврат фиксированного на весь период кредитования процента, рассчитанного на остаток долга.

Аннуитетные кредиты получили наибольшее распространение в странах, характеризующихся низкой инфляцией и длительными сроками кредитования. Основным их преимуществом является возможность равномерного распределения суммы долга в течение всего периода кредитования, что существенно снижает кредитный риск для банка.

Недостатком кредитов с фиксированной процентной ставкой является то, что в случае роста инфляции выплаты по кредиту не покроют реальных затрат кредитора на его обслуживание. В обратном случае (при снижении инфляции) в невыгодную ситуацию попадает заемщик, поскольку ему приходится существенно переплачивать за кредит.

Для тех, кого беспокоит нестабильная ситуация на рынке, был разработан другой вид кредитов, характеризующийся переменной ставкой процента. Такой подход к кредитованию предполагает разделение срока кредита на периоды, для каждого из которых определяется индивидуальная процентная ставка. Предельное количество периодов определяется при заключении кредитного договора.

Изменение процентной ставки должно быть или изначально зафиксировано в договоре кредитования, или привязано к изменению какого-либо финансового показателя (уровня инфляции, учетной ставки процента и т. д.). С учетом того, что данные показатели далеко не всегда отражают истинное положение дел на рынке, кредиторы устанавливают начальную ставку процента на 1,5-2 пункта ниже по сравнению с кредитованием с фиксированной процентной ставкой.

Данные виды кредитов являются основополагающими. На их базе разработаны другие (производные) кредиты, позволяющие каждому заемщику выбрать оптимальный способ кредитования.

Кредит с постепенным увеличением выплат характеризуется фиксированными процентной ставкой и сроком выплат. Расчет платежей предусмотрен с ежегодным возрастанием.

Кредит с «шаровым» платежом предусматривает крупный итоговый платеж, состоящий из основной суммы долга и накопленного кредита по истечении определенного срока действия кредита (или в конце срока кредитования). Данный вид кредита имеет две разновидности. В первом случае до конца срока кредитования необходимо выплачивать лишь основной долг (проценты выплачиваются в конце срока кредитования). В другом случае в течение всего срока кредитования заемщик осуществляет платежи только по процентам (основной долг выплачивается в конце срока). Третий вариант предполагает возврат процентов и частичный возврат основного долга в течение всего срока кредитования (оставшаяся часть долга выплачивается в конце периода кредитования).

Двухшаговый ипотечный кредит предполагает фиксированную процентную ставку и возможность однократного ее изменения до наступления срока окончательного погашения.

В некоторых странах актуальными являются так называемые гибридные ипотечные кредиты, при которых в первые 5–7 лет кредитования процентная ставка по кредиту является фиксированной, а затем может меняться в соответствии с указанными в договоре пределами. Следует отметить, что данный вариант не очень выгоден для заемщика, поскольку в большинстве случаев после окончания срока фиксированной процентной ставки банк устанавливает максимальную новую процентную ставку с целью компенсации недополученной за предыдущие годы прибыли. Правда, заемщик может перекредитоваться путем досрочной выплаты данного кредита и заключения нового, на более выгодных условиях.

Виды кредитов в России

В настоящее время большинство кредитов в Росси выдается при условии фиксированной процентной ставки. Это достаточно удобная система, потому что, во-первых, она исключает необходимость сложного расчета, который предполагают все кредиты с переменной процентной ставкой, а во-вторых, в связи с наблюдающейся тенденцией к стабилизации экономики и снижению инфляции фиксированная процентная ставка приносит банку значительно большую прибыль.

Однако следует учитывать, что в договорах большинства банков, выдающих ипотечные кредиты, сохраняется пункт, в котором оговорено, что в случае изменения ситуации на рынке процент по кредиту может быть пересмотрен. Еще одним положительным моментом является то, что при изменении условий кредитования банки снижают ставки по уже выданным кредитам.

Кредиты с производными процентными ставками в России встречаются крайне редко, хотя не исключено, что в процессе развития ипотечного рынка в России будут выдаваться кредиты на различных условиях.

Характеристики банковского кредитования под залог недвижимости

Наиболее надежным и распространенным видом кредитования с целью приобретения жилья в настоящее время является получение кредита в коммерческом банке под залог недвижимости. Количество банков, предлагающих услуги ипотечного кредитования, постоянно растет. Наряду с этим появляется и большое количество предлагаемых ими программ кредитования.

Разговор об особенностях ипотечного кредитования следует начать с видов залога. Коммерческими банками предоставляются кредиты на покупку следующих видов жилья:

? квартиры на вторичном рынке;

? квартиры в строящихся домах;

? загородные особняки.

Что касается приобретения квартиры на вторичном рынке недвижимости, специалисты рекомендуют выбирать «сталинские» дома 1940–1950-х гг. или более современные (1970-х гг.) с железобетонными перекрытиями и всеми коммуникациями. При этом желательно, чтобы все ранее проживавшие в квартире были сняты с регистрации. Дело в том, что многие банки не предоставляют кредиты под жилье, участвовавшее в нескольких сделках купли-продажи.

В случае приобретения квартиры в строящемся доме в большинстве случаев банки предоставляют кредиты, процентная ставка которых на период строительства и до момента оформления права собственности будет превышать базовую ставку кредитования для приобретения жилья на вторичном рынке. При этом необходимо уточнить, на каком этапе строительства должен находиться дом, чтобы банк оформил кредит. Дело в том, что многие банки предоставляют кредит лишь при условии, что дом практически достроен.

Кредиты на загородные особняки, к сожалению, предоставляют не все банки. Однако следует отметить, что данное направление кредитования в настоящее время активно развивается, поэтому ситуация может измениться. Банки, предоставляющие ипотечные кредиты под залог загородной недвижимости, дают заемщику возможность получить кредит на этапе строительства или на готовый дом, а после этого взять дополнительный кредит на отделочные работы. Учитывая тот факт, что стоимость загородной недвижимости в достаточной степени превышает стоимость обычной городской квартиры, минимальная сумма кредита в данном случае выше.

Помимо этого, некоторые банки предоставляют кредиты на приобретение жилья в других регионах. Следует учитывать, что в каждом регионе существуют определенные особенности государственной регистрации сделок купли-продажи, осуществляемой с использованием ипотечного кредита, что повышает риски для банков. Закон, регламентирующий регистрацию прав на недвижимое имущество, во всех регионах один.

Требования к заемщику

Для предоставления ипотечного кредита все банки предъявляют следующие требования к заемщику (возраст, доход, гражданство, профессия, состояние здоровья заемщика).

Заемщику предоставляется кредит, если он старше 18 лет и к моменту полной выплаты кредита не достигнет пенсионного возраста. Однако из этого правила есть исключения. Например, при условии, что заемщик – руководитель предприятия, владеет собственным бизнесом, является представителем творческой профессии, банк может предоставить ему кредит и после достижения пенсионного возраста. При этом следует учитывать, что страховые отчисления в этом случае не повышаются.

Доход заемщика должен быть достаточным для того, чтобы он смог взять необходимую сумму кредита. Следует учитывать, что в данном случае необходимо документальное подтверждение дохода заемщика, в противном случае банк потребует дополнительного подтверждения платежеспособности (гонорары, доходы от сдачи недвижимости в аренду, другие договоры потребительского кредитования и т. д.). Как правило, заемщикам с неподтвержденными доходами предлагаются кредиты с более высокой процентными ставками.

Как ни странно, гражданство заемщика для банка принципиального значения не имеет. Основным критерием при выдаче кредита является подтверждение налоговой декларации о получении заемщиком дохода на территории России. В том случае, если основной источник дохода находится в другом государстве, банк потребует дополнительные доказательства платежеспособности заемщика.

В оформлении кредита могут участвовать созаемщики. Созаемщики оформляются для того, чтобы дать банку дополнительные гарантии своевременного возврата кредита. Созаемщики участвуют в договоре для удовлетворения требований банка о возрасте заемщика, а также для увеличения дохода в случае если одного дохода заемщика недостаточно для покупки квартиры. В качестве созаемщиков могут выступать только супруги. Что касается братьев, сестер, родителей и других родственников, они не могут быть созаемщиками.

В некоторых банках существует перечень профессий, в соответствии с которым получающим доход от данной профессии заемщикам кредит не выдается. Помимо этого, во многих банках (в частности, это касается банков с иностранным капиталом) различная степень доверия по отношению к владельцам собственного бизнеса и наемным работникам. Предпочтительным считается кредит для наемного работника, поскольку, потеряв работу, он сможет найти другую в соответствии со своей квалификацией. Что касается владельцев частного бизнеса, в случае разорения они, скорее, окажутся неплатежеспособными.

Следует учитывать, что чем больше сумма кредита, тем больше требований предъявляется банком к здоровью заемщика. С случае если страховая компания, аккредитованная при банке, откажет заемщику в страховании, сочтя его недостаточно здоровым, банк также может отказать в выдаче кредита. Альтернативным вариантом может быть предложенная страховой компанией повышенная ставка по страховому полису. Этот же вариант используется в случаях, если возраст заемщика превышает стандартные условия банка. В любом случае для получения кредита на крупную сумму необходимо пройти полное и тщательное медицинское обследование.

Особые условия банков

При внимательном рассмотрении стандартных программ ипотечного кредитования, предлагаемых разными банками, становится понятно, что большинство их характеристик совпадает. Это вид и размер процентных ставок, сроки кредитования, суммы страховых взносов, а также сроки рассмотрения заявок и выдачи кредита.

Однако существуют еще особые условия банков, которые выражаются в следующих параметрах:

? требование подтверждения дохода заемщика;

? минимальные и максимальные суммы выдаваемых кредитов;

? возможность досрочного погашения;

? наличие или отсутствие штрафов за досрочное погашение;

? необходимость участия поручителей;

? требования к заемщику (возраст, профессия, доход и т. д.);

? наличие или отсутствие комиссии за выдачу кредита и стоимость андеррайтинга (проверка платежеспособности).

Условие о подтверждении источников дохода заемщика предполагает набор документов, принимаемых банком на рассмотрение. Для того чтобы не ошибиться, необходимо уточнить у служащих банка, рассматривается ли у них только доход, подтвержденный справкой по форме 2-НДФЛ (данная справка предоставляется работодателями в налоговые органы), или же заемщик может предоставить подтверждение дополнительного дохода.

Минимальный размер выдаваемых кредитов существенно различается в разных банках. В среднем минимальный размер кредита для покупки квартиры в Москве составляет 15 тыс. долларов. Что касается регионов, там минимальный размер кредитов может быть меньше в соответствии со стоимостью недвижимости. Поэтому, если заемщику необходимо взять небольшой кредит (например, для покупки квартиры на одну комнату больше), ему придется постараться, чтобы найти банк, который выдаст ему кредит на соответствующую сумму.

Возможность досрочного погашения кредита предоставляет заемщику возможность сэкономить деньги на выплате процентов и значительно сокращает общую сумму возврата. Банк может установить мораторий на досрочное погашение кредита на несколько месяцев, а также установить минимальный размер досрочно возвращаемой суммы кредита и штрафы, компенсирующие полное или частичное погашение кредита. В большинстве случаев мораторий составляет от 3 до 6 месяцев, а штрафы – от 1–3% от остатка кредита.

Обязательное привлечение поручителей – условие Сбербанка. Все остальные банки предъявляют данное требование лишь при условии невозможности документального подтверждения дохода заемщика.

Помимо перечисленных выше, есть и другие требования к заемщику – минимальный трудовой стаж и место расположения работы (как правило, оно должно находиться в том же регионе, где выдан кредит). Что касается минимального трудового стажа на одном предприятии, он должен составлять не менее 6 месяцев.

Наличие комиссии банка за выдачу кредита и стоимость андеррайтинга выражаются в следующем. Комиссия банка может выражаться в фиксированной сумме или же в процентах от размера кредита. В этом случае заемщик сам делает выводы, какой из вариантов для него оптимален. Оценка платежеспособности увеличивает дополнительные расходы на получение кредита.

Специальные программы кредитования

В соответствии с конкуренцией на рынке ипотеки появляется множество индивидуальных схем кредитования, предназначенных для заемщиков, которые не соответствуют стандартным условиям 30%-ного первого взноса и одинаковых по сумме ежемесячных выплат. Таким образом, если заемщик по каким-либо причинам не может оплатить 30%-ный первый взнос, банки могут предложить ему следующее:

? оформить обычный потребительский кредит до оформления ипотечного кредита и внести полученную сумму в качестве первого взноса для получения ипотечного кредита;

? использовать в качестве первого взноса уже имеющуюся недвижимость. При этом стоимость уже существующей недвижимости учитывается при выдаче кредита, но продана она будет лишь после того, как заемщик приобретет новую квартиру на кредитные средства;

? в том случае, если заемщику еще не исполнилось 30 лет, некоторые банки предлагают специальную программу кредитования со сниженным размером первого взноса и выгодным для заемщика размером процентной ставки;

? если заемщик получает гонорары или другие виды высоких нерегулярных доходов, ему предлагают программу, предусматривающую услугу «кредитное окно». «Кредитное окно» подразумевает, что заемщик самостоятельно выбирает наиболее удобный для себя период года, когда он сможет досрочно погасить кредит или часть кредита с минимальными расходами.

Если заемщик планирует приобрести квартиру в строящемся доме, ему следует выбрать одну из существующих программ инвестиционного ипотечного кредита. В данном случае особое внимание следует обратить на размер процентной ставки на период строительства и до оформления права собственности. В большинстве случаев в данный период процентная ставка выше, чем по кредитам на уже существующую недвижимость. Следует отметить, что в настоящее время заметна тенденция к снижению первоначальной процентной ставки до уровня обычной.

7. Профессиональные участники рынка недвижимости

В настоящее время все без исключения операции и сделки с недвижимостью требуют определенных профессиональных знаний и навыков. Имущество, с которым совершаются сделки, оценивается по разным критериям, а также требует документального оформления и подтверждения этих сделок. Поэтому для совершения операций с недвижимостью возникает необходимость привлечения соответствующих специалистов.

Оценщики

Как известно, в настоящее время ни одна операция с недвижимостью не может обойтись без информации о стоимости того или иного имущества. В переменчивых рыночных условиях стоимость недвижимости динамична и зависит от факторов и изменений в экономической жизни государства. Поэтому при совершении сделок с недвижимым имуществом возникает необходимость привлечения специалистов, способных дать объективное суждение о стоимости того или иного объекта недвижимости.

В настоящее время профессия оценщика является не только престижной, но и достаточно перспективной. Различные вузы и другие специализированные учебные заведения, несмотря на высокую стоимость программ обучения, не испытывают недостатка в желающих иметь профессию оценщика. Следует отметить, что оценка – это не только наука. Помимо знания теории необходимы значительные творческие способности, поскольку без них, даже при условии безупречного знания теории, невозможно определить истинную стоимость вещей.

Профессиональный оценщик является прежде всего аналитиком, хорошо знакомым с закономерностями функционирования рынка и знающим, какая именно недвижимость особенно ценится на данный момент. Оценщик должен уметь анализировать динамику рынка, что требует совершенных знаний в области экономики и ее факторов. Помимо этого, необходимым для оценщика-профессионала является знание содержания количественных методов оценки.

Работа оценщика проходит в несколько этапов. Сначала определяется задача (цель задания – искомый вид стоимости), затем составляется план оценки (требования к информации, выявление оптимальной методики). После этого производятся сбор и проверка информации об объекте недвижимости (в основном юридические вопросы и данные об экономической деятельности), выбираются оптимальные методы оценки (анализ рынка, дохода и затрат). Последний этап включает обзор фактов и анализ их связи с принципами оценки, статистические и вероятностные показатели, логические рассуждения и, наконец, окончательное заключение о стоимости оцениваемого объекта.

Как вы, наверное, догадались, для проведения такой работы на высшем уровне необходимы фундаментальное образование (тщательное изучение теории и практики оценочной деятельности), наличие навыков аналитического мышления, а также способность находить правильный вариант в затруднительных ситуациях. Таким образом, можно сделать вывод, что теория, практика и объективность суждений являются основополагающими составляющими практической оценки объекта.

Профессиональная оценка необходима при всех сделках с недвижимостью, и в экономической сфере практически не существует областей, в которых можно обойтись без определения стоимости. Оцениваются здания, транспортные средства, сельскохозяйственные земли, компьютерная техника и даже интеллектуальная деятельность. Довольно часто требуется оценка предприятий (для налогообложения, акционирования и привлечения новых пайщиков). Оценки нельзя избежать и при оформлении кредитов под залог недвижимости.

В области ипотечного кредитования оценщик является единственным из основных его участников, кто по закону не имеет имущественного интереса в объекте оценки. В связи с этим следует обратить внимание на то, каким образом оценщик определяет стоимость своих услуг. В том случае, если он хочет получить деньги в процентном соотношении от величины стоимости объекта, на объективную оценку можно не рассчитывать. Гонорар оценщика, получаемый за выполнение работы, никак не зависит от цены сделки или рыночной стоимости залога объекта. В противном случае он не будет объективен при оценке стоимости данного объекта.

Следует отметить, что привлечение оценщика к участию в сделке по приобретению квартиры выгодно как продавцу, так и покупателю (и банку, если сделка совершается при использовании денег по ипотечному кредиту). Объективная оценка со стороны профессионала не позволяет продавцу искусственно завысить цену на продаваемый объект, а покупателю, соответственно, занизить установленную цену. В результате работы грамотного оценщика сделка будет истиной и соответствующей положению дел на рынке недвижимости.

В настоящее время на рынке недвижимости представлено множество специализированных и универсальных оценочных организаций. Следует отметить, что сфера их деятельности постепенно расширяется. Перечень решаемых оценщиками задач разнообразен в той же степени, что и спектр клиентов, в число которых входят частные лица, фонды, государственные и муниципальные предприятия, банки и страховые компании, некоммерческие организации.

Такое разнообразие клиентов, обращающихся к оценщикам, объясняется тем, что объективная оценка имущества позволяет принять правильное решение о покупке, продаже, выдаче кредита, страховании и т. д. Поэтому одним из необходимых условий успешной работы с оценщиком является высокая степень доверия клиента, что требует тщательного подхода к выбору оценщика.

Нотариусы

Нотариальная деятельность в России регулируется Основами законодательства РФ о нотариате. В соответствии с данным правовым актом нотариальные действия совершают нотариусы, работающие в государственных учреждениях или занимающиеся частной практикой. Нотариус обязательно должен иметь высшее юридическое образование и стажировку у нотариуса сроком не менее одного года. После этого нотариус сдает квалификационный экзамен и получает лицензию на право заниматься нотариальной деятельностью.

Итак, в обязанности государственных и частных нотариусов входит:

? удовлетворение сделок;

? выдача свидетельств о праве собственности на долю в общем имуществе супругов;

? наложение и снятие запрещения на отчуждение имущества;

? свидетельство верности копий документов и выписок из них, подлинности подписи на документах, верности перевода документов с одного языка на другой;

? удостоверение факта нахождения физического лица в живых, в определенном месте, тождественности гражданина с лицом, изображенным на фотографии;

? удостоверение времени предъявления документов;

? передача заявлений физических и юридических лиц другим физическим и юридическим лицам;

? принятие в депозит денежных сумм и ценных бумаг;

? совершение исполнительных надписей, протестов векселей;

? предъявление чеков к платежам и удостоверение неоплаты чеков;

? прием документов на хранение;

? обеспечение доказательства.

Нотариальным подтверждением сделки (в это число входят и сделки с недвижимостью) является удостоверяющая подпись нотариуса на документе. Прежде чем удостоверить сделку, определяют дееспособность граждан и проверяют правоспособность юридических лиц, участвующих в совершении сделки.

В обязанности нотариуса входят разъяснение обеим сторонам смысла и значения представленного ими проекта и проверка соответствия его содержания истинным намерениям участников сделки. Кроме того, нотариус должен выяснить, не противоречит ли представленный проект требованиям закона. Только после этого происходит нотариальное подтверждение сделки.

Нотариальное удостоверение сделки является обязательным при оформлении доверенностей, завещаний, брачных договоров, договоров ренты, ипотеки и некоторых других документов. При оформлении договора купли-продажи нотариальное удостоверение необязательно, однако при желании обеих сторон договор может быть оформлен нотариально.

При условии что сделка совершается по доверенности, доверенность должна быть оформлена в нотариальном порядке.

Следует учитывать, что нотариальное оформление сделки не является гарантией того, что договор не может быть оспорен. В полномочия нотариуса входят проверка и удостоверение формальной стороны сделки, а фактическое развитие событий по договору нотариус предусмотреть не может.

Риелторы

Риелтор (агент по недвижимости, маклер, брокер) – достаточно новая, но очень популярная профессия. Особенностью всех профессиональных риелторов являются специфические черты характера. Это коммуникабельность, вежливость, грамотность, внимательность, уверенность в себе, умение заинтересовать клиента и др. Эти качества необходимы риелтору для успешной работы.

Данную профессию осваивают в государственных вузах, а также непосредственно в организациях, занимающихся недвижимостью. Следует отметить, что она характеризуется значительной текучестью кадров, поэтому солидные риелторские агентства предпочитают обучать будущих сотрудников самостоятельно. При агентствах недвижимости организованы курсы, включающие мастер-классы, тренинги, лекции и семинары, позволяющие новичкам быстро войти в риелторскую среду.

Для успешной работы риелтор должен быть интеллектуально развитым, практичным посредником, вникающим во все тонкости жизненных ситуаций своих клиентов. В данном случае поощряются убедительность, азарт и быстрый темп работы.

В настоящее время риелторы работают в самых разных направлениях. Наличие специализации является обязательным условием всех риелторских организаций с хорошей репутацией, где для каждого направления существует свой отдел с узкими специалистами.

Основными специализациями риелторов являются:

? продажа квартир в новостройках;

? купля-продажа квартир на вторичном рынке недвижимости;

? аренда квартир;

? купля-продажа загородной недвижимости;

? аренда загородной недвижимости;

? купля-продажа коммерческой недвижимости;

? аренда коммерческой недвижимости;

? ипотека;

? купля-продажа промышленных объектов.

Следует отметить, что профессия риелтора доступна не только при наличии высшего образования. Среди риелторов встречаются выпускники различных вузов, а также люди со средним образованием.

Жилищно-накопительные кооперативы

В условиях рыночной экономики ипотечное кредитование является не единственным способом покупки квартиры. Помимо различных вариантов ипотечного кредитования, существуют и многочисленные варианты накопительной системы строительства и приобретения жилья.

Система ссудосбережения используется в Европе с конца XVIII в., когда в Англии было создано первое строительное общество. В настоящее время ссудосберегательные системы эффективно работают и за пределами Англии. Они пользуются успехом в Германии, Канаде, Австралии, Китае, а также в странах Южной Америки и Восточной Европы. Ссудосберегательная, или жилищно-накопительная система в каждой из этих стран имеет характерные особенности, обусловленные законодательством, уровнем развития рынка, экономики и т. д.

Для того чтобы разобраться в том, на кого рассчитаны такие системы, и в каковы их достоинства и недостатки по сравнению с системами ипотечного кредитования, познакомимся с историей их зарождения.

Предпосылки к возникновению накопительных систем возникли еще в Древнем Риме. Именно там свободные люди из низших слоев общества объединяли часть своих средств в тех или иных целях (строительство жилья, закупка и т. д.). Впоследствии такая система использовалась повсюду и стала особенно эффективной при покупке жилья. Это было связано в первую очередь с тем, что жилье во все времена имело очень высокую цену и люди понимали, что приобрести собственный дом в одиночку практически невозможно. Таким образом, люди стали объединять денежные средства и оказывать друг другу необходимую помощь.

Разумеется, в те времена накопительная система не имела должного юридического оформления и все финансовые отношения основывались на взаимном доверии, родственных и дружеских связях. В качестве экономической основы первых жилищных объединений использовались средства учредителей (которые являлись и участниками), распределяемые по принципу, называемому в настоящее время кассой взаимопомощи.

Самые первые объединения были краткосрочными и замкнутыми (ограниченными известным кругом лиц). Постепенно они трансформировались в открытые сообщества, учредители которых выбирали специальных юридических лиц. В организации деятельности данных сообществ принимало участие большое число граждан, заинтересованных в строительстве собственного жилья.

В соответствии с опытом работы жилищно-строительных сообществ в странах с высоким уровнем финансовой дисциплины жилая недвижимость может приобретаться непосредственно в собственность участников сообщества. Во всех остальных странах жилая недвижимость приобретается в собственность сообщества как юридического лица. В данном случае предполагается обязательный переход права собственности к физическому лицу, проживающему в квартире, после полной выплаты им всех необходимых платежей.

Постепенно правила создания накопительных сообществ усложнялись, а соответственно, их интересы пересекались с интересами государства, в результате чего сообщества стали регулироваться правовыми нормами.

Следует отметить, что государство не только не взимало налоги с этих добровольных сообществ, но и выделяло определенную часть средств для их поддержания и развития. Совсем скоро стали возникать новые рабочие места и целые производства, а экономический рост оказывал плодотворное влияние как на благосостояние государства, так и на материальное положение граждан.

Со временем эти сообщества могут использовать в своей деятельности не только денежные средства лиц, нуждающихся в улучшении жилищных условий, но также заемные средства инвесторов, которые хотят заработать на данном процессе. Таким образом, система долговременных сообществ выгодна как заемщикам, так и инвесторам. Первые получают жилье в более короткие сроки, а вторые, вкладывая денежные средства в строительство и приобретение жилой недвижимости, получают гарантированную прибыль.

Таким образом, развитое и надежное жилищно-строительное сообщество становится «народным банком», основные отличия которого от обычного состоят в следующем:

? узко определенный круг клиентов (непосредственно участники сообщества);

? малый круг финансовых операций (по сравнению с обычным банком);

? абсолютная надежность (в данном случае деньги вкладываются только в высоколиквидную недвижимость);

? узкий перечень требований от государства по обеспечению финансовой устойчивости.

Под влиянием определенных факторов в некоторых странах такие организации преобразовались в специализированные, занятые приобретением жилья и обслуживанием строительства. Часть из них стала обычными банками, а другие продолжают свою работу без получения специальных лицензий.

Достоинства и недостатки жилищного накопления

Основным достоинством жилищно-строительных сообществ является возможность не привлекать к строительству или приобретению готового жилья деньги банков. По мнению экспертов, такие организации по причине своей доступности и экономичности могут привлечь в российскую экономику свободные средства, находящиеся под контролем населения. Таким образом, очевидными преимуществами являются следующие обстоятельства:

? меньшая стоимость обслуживания денежных средств (по сравнению с банками в 5–10 раз);

? возможность накопления паевых средств до определенного предельного значения после приобретения жилья в интересах участника и погашения невыплаченной доли стоимости жилья (пая) в рассрочку;

? для участия в жилищно-строительном сообществе не требуется подтверждения дохода (достаточно выполнения финансовых условий, которые выбираются самостоятельно при вступлении в сообщество);

? фиксированная цена на квартиру (фиксируется в момент ее приобретения).

Однако участие в жилищно-строительных организациях имеет и недостатки:

? необходимость накопления около 50% стоимости квартиры до приобретения права на вселение;

? неточность сроков приобретения жилья.

Однако учитывая то, что жилищно-строительные организации ориентированы на людей со средним достатком, для них перечисленные недостатки не являются существенными.

Долговременные и кратковременные жилищно-строительные сообщества

Как известно, в XVIII в. в Англии существовали кратковременные жилищно-строительные сообщества, организуемые с целью строительства жилья для 10–15 семей путем совместных вложений. После выполнения этой задачи такие сообщества распадались по причине ненадобности.

В середине XX в. в большинстве развитых стран отказались от использования кратковременных жилищнокооперативных сообществ и перешли на новый более качественный уровень – долговременные жилищно-строительные сообщества. При такой системе желающим приобрести жилье остается только выбрать организацию, которой они смогут доверить свои деньги.

Следует отметить, что постоянная деятельность таких организаций определила не только высокую степень доверия населения, но также и привычку подходить к решению жилищных вопросов именно с этой точки зрения. Например, зарубежное долговременное жилищно-строительное сообщество (ДЖСС) представляет собой бессрочную организацию, основанную на объединении имущества заинтересованных в строительстве или получении готовой жилой недвижимости физических и юридических лиц за счет консолидации собственных средств в порядке очередности. Организация является бессрочной, поскольку конечные жилищно-строительные сообщества являются рискованным мероприятием в условиях рынка недвижимости.

Любое долговременное жилищно-строительное сообщество работает по следующим принципам:

? организация по заранее утвержденным правилам использует средства, вложенные в общий целевой фонд, на основании чего выдает своим вкладчикам целевые кредиты на приобретение строящейся или готовой жилой недвижимости;

? участники организации, прежде чем получить целевой кредит, должны предоставить организации определенное количество денежных средств, которое будет составлять определенную часть этого кредита.

Схема работы любого долговременного жилищно-строительного сообщества выглядит следующим образом.

Гражданин или юридическое лицо заключает с организацией договор о строительстве или приобретении жилой недвижимости.

Вступив в организацию и став ее участником, гражданин или юридическое лицо передает в собственность организации целевые взносы, образующие общий фонд организации, что дает ему право в отношении имущества организации. В том случае, если это предусмотрено договором, на этапе накопления организация выдает участнику проценты за использование его средств. Используя средства общего фонда, организация в порядке очередности выдает своим участникам целевые кредиты на строительство или приобретение уже существующей жилой недвижимости. При этом до окончания взаиморасчетов организация удерживает жилую недвижимость на условиях ипотеки.

За использование кредита каждый участник выплачивает организации проценты, сумма которых больше суммы процентов, получаемых участниками на этапе накопления. Определенная часть уплаченных процентов используется для выплаты процентов участникам организации, которые на данный момент находятся на этапе накопления. Оставшаяся разница направляется на обеспечение деятельности организации.

Средства целевого фонда организации постоянно пополняются за счет следующих источников:

? взносы участников организации, уже получивших кредит;

? взносы участников, которые находятся на очереди;

? взносы новых участников, вступающих в организацию.

Следует отметить, что первые два источника являются стабильными, чего нельзя сказать о третьем источнике. По причине того, что он является непрогнозируемым, организация не может точно указать срок приобретения и предоставления жилой недвижимости своим участникам.

После полного погашения кредита участником организация снимает залоговое право в отношении жилой недвижимости, и участник становится свободным от обременений.

Российские жилищно-накопительные кооперативы

Жилищно-строительное сообщество в России сформировалось в виде потребительского жилищно-строительного кооператива, что обусловлено некоторыми факторами.

Каждому из нас хорошо знакома аббревиатура ЖСК, образованная начальными буквами понятия «жилищно-строительный кооператив». ЖСК в СССР возникли в 50–60-х гг. ХХ в. Следует отметить, что они получали 70% требуемых средств от государства, а потому стать членом ЖСК было весьма затруднительно. В то время ЖСК организовывались для строительства конкретных объектов жилой недвижимости, соответственно, число участников было ограничено размерами застройки.

В соответствии с законом о ЖНК жилищный накопительный кооператив представляет собой потребительский кооператив, созданный как добровольное объединение граждан на основании членства в целях удовлетворения потребности членов кооператива в жилой недвижимости посредством объединения членами кооператива паевых взносов.

В начале 90-х гг. ХХ в. в связи с глобальными переменами в политической и экономической жизни страны многие из недавно созданных ЖСК прекратили свою деятельность, и граждане так и не получили долгожданные квартиры. В результате в следующие десять лет ЖСК не организовывались. Однако совсем скоро на основе теории долговременного жилищно-строительного сообщества был создан универсальный способ решения жилищного вопроса. Практика показала, что наиболее выгодным с точки зрения налогообложения и отношения населения вариантом жилищно-строительного сообщества является потребительский жилищно-строительный кооператив нового типа, преобразованный в 2005 г. в жилищный накопительный кооператив, или ЖНК.

Жилищные накопительные кооперативы хорошо знакомы гражданам еще с советских времен, однако, в отличие от существовавших ранее, они позволяют как строить, так и приобретать любое жилье, представленное на рынке недвижимости. Кроме того, система управления жилищных накопительных кооперативов является сравнительно недорогой, дает своим членам безусловные гарантии по выполнению обязательств и возможность без каких-либо ограничений финансово поддерживать друг друга.

Механизм перевода права собственности от кооператива к члену ЖНК после полной выплаты паевого взноса утвержден Законом «О жилищных накопительных кооперативах» (п. 4. ст. 218 ГК РФ) и не связан с фактом государственной регистрации.

Жилищные накопительные кооперативы характеризуются оптимальным режимом налогообложения (свобода от большинства налогов при условии осуществления строго уставной деятельности).

Следует отметить, что, в отличие от жилищно-строительных сообществ, жилищные накопительные кооперативы принимают в качестве участников не только коллег по работе или рядом проживающих граждан, но и других людей, нуждающихся в жилой недвижимости. Принцип решения жилищного вопроса в ЖНК основан на том, что каждый из членов кооператива может рассчитывать на поддержку других членов, но обязательно должен предоставлять и свою. Таким образом, с помощью жилищного накопительного кооператива его участник может приобрести жилье в соответствии со своими личными предпочтениями и финансовыми возможностями.

Основополагающим документом, регулирующим отношения между кооперативом и его членами, а также порядок приобретения жилья, является Устав ЖНК. Руководство деятельностью ЖНК осуществляется правлением кооператива в составе не менее трех человек во главе с председателем. Следует отметить, что члены правления кооператива не получают зарплату за свою деятельность. Важные вопросы, касающиеся жилищного накопительного кооператива, обсуждаются правлением ЖНК на общем собрании членов кооператива.

Контроль деятельности ЖНК осуществляется федеральным органом исполнительной власти (ведется реестр жилищных накопительных кооперативов, проверяется их финансовая отчетность), который при условии нарушения кооперативом норм законодательства имеет право требовать ликвидации кооператива в судебном порядке.

По многим характеристикам российские ЖНК совпадают с зарубежными долговременными жилищно-строительными сообществами, однако, в отличие от последних, которые в некоторых странах преобразовались в специализированные банки, российские жилищные накопительные кооперативы получили иное развитие. Ниже приведены принципы деятельности российского ЖНК.

Сначала ЖНК заключает с гражданином договор, в котором указываются права, обязанности и ответственность обеих сторон, условия приобретения строящейся или готовой жилой недвижимости, условия передачи недвижимости в пользование члена кооператива, условия использования недвижимости, порядок прекращения членства в кооперативе (добровольный, принудительный или по не зависящим от члена кооператива обстоятельствам), порядок взаиморасчетов, а также условия и порядок перехода права собственности от ЖНК к члену кооператива.

После вступления в ЖНК гражданин передает в собственность кооператива следующие средства:

? паевые взносы, образующие паевой фонд кооператива;

? членские взносы, направляемые на осуществление деятельности кооператива.

Взамен члену кооператива предоставляется обязательное право в отношении имущества кооператива (в денежных единицах). Используя общий паевой фонд, ЖНК в порядке очередности приобретает готовую или строящуюся жилую недвижимость и передает ее в пользование члену ЖНК.

Что касается средств ЖНК, они пополняются из трех источников:

? взносы членов ЖНК, получивших жилую недвижимость в пользование;

? взносы членов ЖНК, накапливающих пай;

? взносы новых членов, вступающих в ЖНК.

Следует отметить, что, так же как и в случае с ДЖСС, указание точного срока приобретения и предоставления жилья в пользование не представляется возможным.

После полной выплаты паевого взноса член ЖНК приобретает право собственности на переданную ему в пользование недвижимость. Отличительной особенностью ЖНК от западных ДЖСС является правовая способность первого удерживать в своей собственности недвижимость до полной выплаты ее стоимости участником накопительной системы, что выгодно как кооперативу, так и его членам. С одной стороны, это является прочной гарантией имущественных интересов ЖНК и всех его участников, с другой стороны, дает возможность не привлекать ипотечный механизм обеспечения долговой обязанности гражданина.

Помимо этого, ЖНК отличаются от аналогичных ДЖСС следующими признаками:

? в деятельности ЖНК не присутствуют банковские операции (начисление процентов за использование средств в период накопления и взимание процентов во время использования кредита);

? ЖНК используют особые схемы приобретения жилой недвижимости, предусматривающие удержание недвижимости в собственности ЖНК до полной выплаты гражданином паевого взноса;

? ЖНК располагают административным фондом, образующимся за счет специальных членских взносов.

Товарищества собственников жилья (ТСЖ)

Товарищество собственников жилья создается с целью управления жилым домом и наиболее эффективной его эксплуатации. Как можно видеть из названия, организация ТСЖ объединяет собственников квартир в жилом доме. Следует отметить, что одна часть объекта недвижимости может находиться в частной собственности, другая часть – в муниципальной, а третья – в общей собственности всех членов товарищества.

Товарищество собственников жилья может быть образовано заказчиком, застройщиком, другим физическим или юридическим лицом (в том числе органами государственной власти и органами местного самоуправления), группой лиц, совместная деятельность которых направлена на получение в собственность вновь создаваемого имущества. В том случае, если ТСЖ создает застройщик, он же является единственным собственником. В процессе строительства и продажи квартир права собственности на них будут постепенно передаваться застройщиком выкупающим их гражданам.

Успешная деятельность ТСЖ выгодна не только домовладельцам, но и муниципалитету, поскольку ответственность за управление, содержание и эксплуатацию жилой недвижимости возлагается на юридически уполномоченную организацию.

Управление построенным домом, включающее подключение и обслуживание электросетей, газа, водопровода, отопления, а также текущий и капитальный ремонт, может осуществляться различными способами. В небольших домах управление может осуществляться каждым собственником самостоятельно. Функции управления также могут быть декларированы сторонней лицензированной организацией. Для этого между организацией и ТСЖ заключается договор на обслуживание.

Возможен и другой вариант, при котором товарищество собственников жилья самостоятельно управляет принадлежащим ему домом. Прежде чем получить полномочия управления, товарищество должно получить предусмотренные лицензии и разрешения на проведение работ. В том случае, если застройщик является организатором товарищества, он берет функции управления на себя. При условии что застройщиком построено и обслуживается несколько зданий, его издержки сокращаются и стоимость оплаты коммунальных услуг для жильцов дома становится ниже.

В случае недовольства членов ТСЖ качеством обслуживания дома на общем собрании принимается решение об изменении порядка управления домом. Содержание дома осуществляется за счет использования платежей членов ТСЖ. Следует отметить, что в случае указания в уставе для этой цели могут также использоваться средства, связанные с хозяйственной деятельностью дома (сдача в аренду нежилых помещений и земельного участка).

ТСЖ и кондоминиум

Как ни странно, но довольно часто данные понятия воспринимаются как синонимы. При этом кондоминиум представляет собой имущественный комплекс (жилое здание) и относящийся к нему земельный участок, а ТСЖ является некоммерческой организацией, объединяющей домовладельцев для совместного управления и обеспечения эксплуатации комплекса недвижимого имущества в кондоминиуме. Части комплекса в кондоминиуме, предназначенные для использования, обслуживания, обеспечения эксплуатации или доступа к помещениям, являются общей долевой собственностью домовладельцев.

Кондоминиум может быть создан независимо от наличия ТСЖ, а ТСЖ может существовать только на основе кондоминиума. Обязательным условием регистрации кондоминиума является наличие двух и более собственников жилых и нежилых помещений.

Преимущества и недостатки ТСЖ

Следует отметить, что основным преимуществом ТСЖ является возможность собственников принять самостоятельное решение о том, кто будет управлять кондоминиумом и какая организация будет осуществлять его обслуживание. Помимо этого, члены ТСЖ самостоятельно осуществляют контроль за соблюдением правил использования помещений, имеют право обеспечивать безопасность жилых помещений, подъездов и так далее, а также улучшать экологические условия.

Положительным моментом является и то, что товарищество собственников жилья является некоммерческой организацией, в результате чего деятельность по обслуживанию, эксплуатации и ремонту объекта недвижимости производится не для извлечения прибыли, а с целью улучшения качества самого обслуживания.

ТСЖ не подвергается налогообложению на деятельность по оказанию услуг управления и технического обслуживания, так как законодательством предусмотрены льготы (например, если деятельность ТСЖ осуществляется за счет использования членских взносов его участников, НДС товарищество не оплачивает).

Что касается недостатков ТСЖ, то они, скорее, формальные. Для того чтобы организовать ТСЖ, требуется решение собственников квартир, которые, как правило, не осведомлены о целях создания и преимуществах ТСЖ и не осознают себя собственниками кондоминиума. Кроме того, для создания ТСЖ необходимы определенные материальные затраты собственников жилой недвижимости, а также наличие обученного персонала и материально-технического обеспечения.

Существенным недостатком являются взаимоотношения ТСЖ и городских властей. Нередко случается так, что бюджетные дотации на содержание кондоминиумов доходят до ТСЖ с существенным опозданием, в результате чего ТСЖ не может вовремя оплатить услуги поставщиков.

Схема создания ТСЖ

Создание ТСЖ проходит в несколько этапов. Сначала проводится разъяснительная работа с жильцами дома и осуществляется поиск единомышленников для создания инициативной группы. После получения согласия всех жильцов дома на создание товарищества собственников жилья проводятся подготовка и общее собрание домовладельцев.

Затем собираются документы, необходимые для создания кондоминиума и ТСЖ. Таким образом, для организации ТСЖ необходимо следующее:

? решение общего собрания домовладельцев;

? юридически грамотно оформленный устав, утвержденный общим собранием;

? схема распределения долей в общем долевом имуществе;

? копии паспортов заявителей;

? протокол общего собрания, а также протокол заседания правления об избрании председателя;

? приказ о назначении главного бухгалтера;

? документ на юридический адрес.

Что касается регистрации кондоминиума, в данном случае необходимо значительно больше документов (описание кондоминиума и объектов общедолевого имущества, определение границ территории, относящейся к дому). Кроме того, необходимы такие технические документы, как технический паспорт здания, паспорт домовладения с планом земельного участка, поэтажные планы всех помещений с экспликациями и т. д. Только после регистрации кондоминиума и ТСЖ правление может осуществлять необходимую деятельность.

Таким образом, можно сделать вывод, что создание товарищества собственников жилья выгодно в первую очередь самим домовладельцам, поскольку дает им возможность самостоятельно управлять кондоминиумом, обустраивать относящуюся к объекту территорию, а также повысить стоимость своей недвижимости посредством рациональной эксплуатации нежилых помещений объекта.

Оплата коммунальных услуг в ТСЖ

Членство в ТСЖ не является обязательным, однако оплата расходов на содержание имущества в доме, где образовано ТСЖ, должна производиться всеми владельцами жилья по смете, утвержденной товариществом. При этом оказывать влияние на размер оплаты дополнительных услуг и коммунальных платежей имеют право только собственники, являющиеся членами ТСЖ.

В случае если какой-либо собственник жилья откажется от оплаты коммунальных услуг, принимаются следующие меры:

? другие члены ТСЖ оплачивают счета неплательщиков;

? ТСЖ подает в суд на неплательщиков;

? ТСЖ оплачивает долги за коммунальные услуги, используя средства, предназначенные для других нужд, что, разумеется, невыгодно для товарищества.

Таким образом, мнение о том, что в доме, в котором организовано ТСЖ, суммы коммунальных платежей значительно выше, имеет основание лишь в том случае, если в доме проживает большое количество неплательщиков.

8. Другие актуальные вопросы

В данном разделе будут рассмотрены такие вопросы, как ликвидация фирмы, имущественные споры, налогообложение при аренде, перевод квартиры из жилого фонда в нежилой и др.

Кроме того, вы узнаете о правах и обязанностях жильцов дома, о возможных проблемах с соседями и способах их решения.

Ликвидация фирмы

Данный раздел книги для тех, кто хочет ликвидировать свою фирму, но не знает, как это сделать. Ликвидация фирмы может быть произведена несколькими способами. Предприниматель может либо продать свою фирму другим лицам, либо исключить ее из Единого государственного реестра юридических лиц. Последнее с законодательной точки зрения классифицируется как ликвидация.

Под ликвидацией предприятия в гражданском праве понимается прекращение юридического лица без перехода прав и обязанностей в порядке правопреемства к другим лицам.

Фактическая ликвидация фирмы

Мы говорим о ликвидации фирмы в России, поэтому будет нелишне затронуть такое понятие, как фактическая ликвидация фирмы. При этом фирма фактически перестает осуществлять какую-либо деятельность, не сдает налоговую отчетность, однако продолжает значиться в государственном реестре. Произведенный в соответствии с законодательством процесс ликвидации фирмы довольно трудоемкий. Кроме того, за несдачу налоговой отчетности предусмотрены штрафные санкции. Поэтому в российском бизнесе были разработаны легальные схемы фактической ликвидации.

Ликвидация фирмы может быть осуществлена в одной из двух возможных форм:

? посредством смены учредителей и руководителя фирмы;

? путем реорганизации в виде слияния или присоединения (в этом случае все права и обязанности ликвидируемой фирмы переходят к другой фирме).

Ликвидация фирмы путем смены состава учредителей и руководителя фирмы

В том случае, если руководитель предпочтет самостоятельно переоформить свою фирму, первой сложностью, с которой он столкнется, будет выбор человека, на которого можно переоформить ликвидируемую фирму. Дело в том, что самостоятельно найти желающих, которые захотят приобрести чужую фирму со всеми ее наработками и недоработками, не так просто, как кажется на первый взгляд. Для этой цели можно воспользоваться услугами номинальных учредителей или номинальных директоров. Следует отметить, что это довольно выгодно, поскольку последние в обязательном порядке заключат с руководителем договор на оказание юридических услуг.

Смена состава акционеров проходит на основании договора уступки доли в уставном капитале (для ООО), либо договора купли-продажи акций по номинальной стоимости (для ЗАО). После этого новым составом акционеров принимается решение о смене руководителя, согласно которому нынешний генеральный директор будет освобожден от должности и назначен новый руководитель. Следует отметить, что данная процедура включает мероприятия по переоформлению ликвидируемой фирмы и передаче деловой документации новым ее учредителям и генеральному директору.

Соблюдение данной процедуры является обязательной составляющей описываемого способа ликвидации фирмы. В данном случае важно строгое выполнение каждого пункта на законном основании. Все вышеперечисленные изменения проходят обязательную процедуру государственной перерегистрации, по итогам которой бывшему руководителю фирмы предоставляются документы, подтверждающие, что его фамилия и фамилии его партнеров не значатся в базе данных регистрирующих органов.

После этого оформляется акт, согласно которому бывший руководитель передает, а вновь избранный – принимает все учредительные, бухгалтерские, банковские и другие документы фирмы. Подпись вновь избранного генерального директора в обязательном порядке заверяется нотариально, что предоставляет бывшему руководителю гарантию дееспособности нового генерального директора.

Следует отметить, что вся процедура по смене генерального директора и учредителей занимает не более 5–7 дней, что имеет большое значение в случае необходимости оперативного снятия с себя ответственности за деятельность ликвидации фирмы.

Ликвидация фирмы в виде реорганизации

Еще одним эффективным способом ликвидации фирмы является проведение реорганизации посредством слияния ликвидируемой фирмы с какой-либо другой фирмой (или присоединения к ней).

Суть данного способа заключается в том, что ликвидируемая фирма присоединяется к другой и таким образом прекращает свою деятельность. Для этого генеральный директор должен предоставить номинальной фирме все учредительные и регистрационные документы, после чего она подготовит решение о слиянии или присоединении и все необходимые документы.

После этого данные документы предоставляются в налоговые органы для регистрации. Одновременно с этим в СМИ публикуется объявление о реорганизации, а также в письменной форме уведомляются кредиторы и государственные органы. Когда вышеописанная процедура будет завершена, присоединяемая фирма прекратит свое существование и будет исключена из Единого государственного реестра юридических лиц и снята с налогового и других видов учета, а ее обязательства после реорганизации перейдут к фирме-правопреемнику. Аналогичная ситуация складывается и при слиянии.

После этого бывшему генеральному директору будет выдан весь пакет документов, подтверждающих завершение процедуры реорганизации и прекращение деятельности его фирмы. При этом бывший генеральный директор передает всю документацию фирмы по акту приема-передачи.

Следует учитывать, что данный способ ликвидации фирмы предполагает, что правопреемник просуществует лишь какое-то время, а затем будет ликвидирован в законодательном порядке.

В том случае, если фирма, которую необходимо ликвидировать, зарегистрирована на территории другого региона, перед началом процедуры ликвидации следует провести процедуру смены места нахождения фирмы и лишь затем ликвидировать ее в форме реорганизации.

Как и в случае изменения собственника, ликвидация фирмы путем реорганизации на самом деле не является ликвидацией. В данном случае гражданско-правовые обязанности собственника в отношении данной фирмы переходят к другим лицам. Основной задачей собственника перед началом данного вида ликвидации является реализация имеющихся активов фирмы.

Несмотря на то что реорганизация является законным способом прекращения деятельности фирмы, собственнику следует особенно тщательно отнестись к выбору фирмы– правопреемника. При этом собственник должен четко осознавать, что его фирма с долгами не будет присоединена к действующей компании, которая будет расплачиваться и нести ответственность за прошлые нарушения и недоработки. Желающих расплачиваться за чужие ошибки нет, поэтому ликвидируемые фирмы присоединяют к аналогичным фирмам, имеющим только законно зарегистрированные учредительные документы.

Одним из способов ликвидации фирмы путем реорганизации является выделение из состава ликвидируемой фирмы новой. Именно этой новой фирме передается вся (или наибольшая часть) кредиторской задолженности. В данном случае необходимой является передача некоторых низколиквидных активов и неликвидной дебиторской задолженности. После этого исходная фирма, избавившись от долгов, либо продается, либо сливается с другой, либо официально ликвидируется в установленном порядке.

Можно поступить иначе. Для этого выделяется новая фирма, которой передаются не пассивы, а активы. После этого в отношении фирмы, которая получила долги, производится процедура банкротства. Следует отметить, что при данном способе с выделением фирмы, в отличие от слияния и присоединения, собственники не смогут скрыть своих истинных намерений, в результате чего их действия могут быть квалифицированы по статьям уголовного кодекса.

Банкротство ликвидируемого должника

Оно представляет собой одну из разновидностей упрощенных процедур банкротства. Данный вид не зря затрагивается нами, поскольку на практике в процессе добровольной ликвидации фирмы оказывается, что у фирмы имеется задолженность, которую нечем погасить.

Упрощенный вариант процедуры банкротства отличается оперативностью проведения судебного разбирательства, а также осуществления этой процедуры. В данном случае применяется только один ее вид – конкурсное производство. Причины, по которым фирма-должник ликвидируется, в расчет не принимаются. Часто они могут быть не обусловлены недостаточностью имущества для удовлетворения всех требований.

В подобных ситуациях важно следующее. В случае если фирма не может погасить требования кредиторов, ее ликвидация будет осуществляться в соответствии с нормами закона о несостоятельности. В качестве обязательного признака несостоятельности должно выступать установление факта недостаточности стоимости имущества ликвидируемой фирмы для удовлетворения требований кредиторов наряду с уже принятым решением о ликвидации.

Данное обстоятельство может быть установлено исполнительным органом управления либо ликвидационной комиссией фирмы. В этом случае генеральный директор фирмы-должника или председатель ликвидационной комиссии обязан обратиться в арбитражный суд с заявлением должника не позднее одного месяца с момента выявления недостаточности имущества фирмы для удовлетворения требований кредиторов. Следует учитывать, что неисполнение данной обязанности влечет субсидиарную ответственность генерального директора и ликвидатора по обязательствам, возникшим по истечении вышеуказанного срока. Поэтому в случае необходимости решения вопросов, связанных с ликвидацией фирмы и банкротством, следует своевременно обращаться к профессионалам.

Ответственность фирмы и ее должностных лиц

Деятельность любой фирмы, в частности коммерческой, связана с определенным риском. При этом далеко не каждый руководитель и учредитель могут рассчитать гарантированные пути перспективной деятельности фирмы. Именно поэтому для людей, вращающихся в мире бизнеса, особенно важным качеством является интуиция коммерсанта, которая вовремя даст знать, что необходимо ликвидировать фирму до привлечения к налоговой ответственности.

Следует учитывать, что при определенных обстоятельствах дело на «засветившуюся» фирму и ее владельца может быть передано в правоохранительные органы и рассмотрено на предмет возбуждения уголовного дела. В Уголовном кодексе РФ содержится достаточное количество статей, которые могут быть применены в подобных случаях.

Уголовная ответственность собственника, руководителя и главного бухгалтера фирмы может наступить в следующих случаях:

? при уклонении от уплаты налогов и сборов (если недоимка в бюджет крупного или особо крупного размера) (ст. 199 УК РФ);

? при непогашении недоимки посредством сокрытия средств фирмы (ст. 199 п. 2 УК РФ);

? при злостном уклонении от возврата кредиторской задолженности в крупном размере (ст. 177 УК РФ);

? при неправомерных действиях, сопровождающих банкротство, а также преднамеренном и фиктивном банкротстве (ст. 195–197 УК РФ) и др.

Согласно ст. 75 УК РФ налоговый орган имеет право увеличивать уже имеющуюся у фирмы задолженность по оплате налогов и сборов с помощью начисления на эту сумму пеней. Пеня является компенсацией потерь государственного бюджета в результате недополучения налоговых сумм в положенный срок. В случае задержки уплаты налога пеня выступает в качестве дополнительного и обязательного платежа в бюджет.

Следует отметить, что в ранее действовавшей редакции ст. 75 УК РФ было предусмотрено следующее: «во всех случаях сумма пеней не может превышать неуплаченной суммы налога». Действующая в настоящее время редакция этой статьи Налогового кодекса РФ никак не ограничивает налоговые органы в отношении размера начисления пеней. Поэтому следует иметь в виду, что даже незначительная задолженность перед государством может существенно увеличиться путем начисления пеней, которые потребуют с задолжника в обязательном порядке.

Категорически не рекомендуется уничтожение бухгалтерских документов фирмы, поскольку в ст. 31 Налогового кодекса предусмотрено, что налоговая инспекция может «определять суммы налогов, подлежащих внесению налогоплательщиком в бюджет (внебюджетные фонды), расчетным путем на основании имеющейся у них информации о налогоплательщике, а также данных об иных аналогичных налогоплательщиках в случае непредставления в течение более двух месяцев налоговому органу необходимых для расчета налогов документов, отсутствия учета доходов и расходов или с нарушением установленного порядка».

Поэтому при возникновении вышеописанных ситуаций, независимо от суммы кредиторской задолженности, следует обратиться к специалистам, которые помогут вам выбрать наиболее подходящий вариант ликвидации фирмы. Разумеется, в данном случае следует иметь в виду немалые материальные издержки, однако они все же будут значительно меньше, чем при самостоятельной ликвидации фирмы.

Какие действия не следует предпринимать при ликвидации фирмы

В первую очередь не следует торопиться подавать уведомление о ликвидации фирмы в регистрирующий орган, поскольку законом наложен запрет на проведение каких-либо изменений по фирме, находящейся в процессе ликвидации. Поторопившись, вы можете ухудшить положение, поскольку в этом случае станет невозможным альтернативный способ ликвидации.

За этим последуют проверки по налогам и сборам за последние три года, уплата задолженности в бюджет, уплата штрафных санкций, которые, скорее всего, возникнут в процессе проверок. Что касается исключения фирмы из Единого государственного реестра юридических лиц, оно возможно лишь при условии отсутствия задолженностей. Именно по этой причине процесс добровольной ликвидации фирмы зачастую растягивается на несколько лет.

В том случае, если бухгалтерская и налоговая отчетности не сдавались из-за отсутствия хозяйственной деятельности, руководитель не освобождается от ответственности за несвоевременную ее сдачу. Помимо этого, руководитель обязан будет ее восстановить и заплатить по штрафным санкциям.

Категорически не рекомендуем вам выбирать наиболее дешевые услуги по ликвидации фирмы. Вы, наверное, уже догадались, что ликвидация фирмы – дело хлопотное, соответственно, дешевые услуги гарантируют низкое качество выполнения работы, а иногда и добавляют проблемы. Иногда случается и так, что лица, которым продаются фирмы, являются несуществующими или «умершими» на день совершения сделки. Получается, что бывшие руководители, обратившиеся к «специалистам» за помощью по ликвидации фирмы без долгов и проблем, получили настоящие проблемы, от которых можно избавиться за иную плату, чем предполагалось вначале.

При ликвидации фирмы особенно справедливо утверждение «Скупой платит дважды», поэтому не следует экономить на грамотном и качественном закрытии существующей фирмы.

Не следует забывать о том, что фирма не может считаться закрытой без проведения соответствующей перерегистрации. Кроме того, забыв про фирму, вы не только не решите проблему, но и усугубите ее. Учитывая тот факт, что сведения о руководителях и учредителях всех фирм хранятся в Едином государственном реестре юридических лиц, до тех пор, пока эти данные не будут изменены на других лиц, первые будут продолжать нести ответственность как за действия, так и за бездействия фирмы (это правило распространяется и на несвоевременную сдачу бухгалтерской и налоговой отчетностей).

Многие руководители ошибочно полагают, что непредоставление документов для проведения налоговой проверки (в случае если данная проверка уже назначена) освобождает их от ответственности. Однако на самом деле все обстоит иначе. Налоговому органу предоставлено законодательное право проведения проверки, соответственно налоговая инспекция имеет все основания для запроса информации по счетам в банках и на основании этих данных может начислять налоги и обязательные платежи, подлежащие уплате в бюджет. Следует учитывать, что в данном случае платежи могут значительно превышать те, что были начислены по первичной бухгалтерской документации. Иными словами, действуя по принципу непредоставления бухгалтерии на проверку, фирма серьезно рискует стать задолжником перед бюджетом на крупную сумму.

Для того чтобы специалисты помогли вам в решении вопроса ликвидации фирмы, вы должны предоставить им следующие документы:

? свидетельство о государственной регистрации фирмы;

? свидетельство о внесении сведений о фирме в Единый государственный реестр юридических лиц;

? свидетельство о постановке на налоговый учет (присвоение ИНН);

? учредительные документы, содержащие все зарегистрированные изменения и дополнения;

? протокол о назначении на должность руководителя фирмы;

? информационное письмо со статистикой;

? извещение страхователю из внебюджетных фондов;

? ксерокопии паспортных данных ваших участников и руководителя;

? последний сданный в налоговый орган бухгалтерский баланс с расшифровкой задолженности (перечень кредиторов и дебиторов).

Имущественные споры

В настоящее время российский рынок все еще находится в состоянии нестабильности, и ему только предстоит окончательно сформироваться. Именно поэтому гарантией безопасности бизнеса является знание способов его правовой защиты от различных посягательств как внутреннего, так и внешнего характера.

Источники опасности для бизнеса могут быть разными, однако основной причиной большинства конфликтов, затрагивающих данную сферу, являются ошибки. Дело в том, что ошибаются все, поэтому такой риск всегда будет оставаться неотъемлемой частью деловой активности.

Характерной особенностью имущественных споров является открытый конфликт, связанный с отношениями между людьми и имуществом (собственным или чужим). Независимо от сферы реализации конфликта объектом всех корпоративных конфликтов являются имущество и споры по поводу него. Чем более успешным и процветающим является бизнес, тем большую ценность он представляет как объект посягательства для конкурентов или бывших партнеров.

Принимая во внимание вышесказанное, можно сделать вывод, что без знания эффективных способов защиты и правильного их применения на практике стабильность в долгосрочной перспективе не представляется возможной.

Наиболее распространенными являются случаи, когда объектом недружественных притязаний конкурентов становится то или иное акционерное общество. Целью, как правило, является право обладания простым или квалифицированным большинством голосов в органах управления общества. Для этого производится скупка акций данного акционерного общества.

В качестве защиты от подобного посягательства многие общества инициируют собственную скупку акций, однако со временем данный метод перестает работать, поскольку на рынке не остается свободных активов. В это время начинаются споры за обладание уже принадлежащие владельцам пакеты акций, сопровождающиеся подачей различного рода исков с целью оспорить права своих конкурентов на акции и получить в суде меры, предусматривающие ограничения прав распоряжения и использования данных акций, например запрет на голосование спорным пакетам акций.

Помимо этого, для нейтрализации конкурента используется метод спорных ситуаций. В данном случае в роли продавцов акций могут выступать бывшие партнеры конкурента, недовольные контрагенты, бывшие супруги, родственники и другие лица, обладающие ценной информацией. Применяются также вынесение заочных судебных решений, регистрация компаний с аналогичным компании соперника названием (в том числе и за границей). Подобных методов очень много, однако цель, с которой они используются, одна – недружественное поглощение выбранной компании.

Имущественные споры могут возникать по следующим причинам:

? последствия неисправимых ошибок государственных органов, допущенных данными органами в процессе приватизации государственного имущества;

Согласно статистике, от процедур недружественных слияний и поглощений, в которые входят скупка акций, приобретение контроля над предприятием в результате использования внеправовых методов, ежегодно страдает примерно 3000 предприятий на территории РФ.

? последствия недостаточной урегулированности в учредительных документах организации взаимоотношений между учредителями и несоблюдение правовых норм разрешения спорных ситуаций на этапе создания хозяйственных сообществ. Следует отметить, что эти два обстоятельства являются основными факторами возникновения конфликтных ситуаций между партнерами по вопросу имущества;

? последствия определенных пробелов в законодательном урегулировании партнерских отношений.

Таким образом, можно сделать вывод, что имущественные споры являются одними из наиболее сложных видов споров, встречающихся на практике.

Следует учитывать, что все неблагоприятные последствия данных корпоративных споров могут быть сведены к минимуму при грамотном их решении в соответствии с действующим законодательством РФ.

К имущественным спорам на практике относятся все конфликты, связанные с подтверждением прав на имущество, на денежные суммы, на владение имуществом и все формы его использования на основе договоров, возмещение имущественного ущерба, а также любые хозяйственные конфликты, обусловленные имущественными интересами.

Следует отметить, что одним из наиболее часто встречающихся видов споров являются хозяйственные споры между юридическими лицами, связанные с возвратом дебиторской задолженности, а также споры, участниками которых являются частные лица (по возврату долгов).

К особой категории относятся дела по незаконному выселению, расторжению договоров аренды, субаренды, а также самоуправство собственников помещения в отношении арендаторов. В перечисленных случаях особенно важным является индивидуальный подход, поскольку шаблонные ситуации встречаются на практике крайне редко. Таким образом, в каждом конкретном случае имеется проблема многогранного характера, и для ее решения должны использоваться элементы корпоративного, гражданского и административного, а также уголовного законодательства.

Перевод недвижимости из жилого фонда в нежилой

Если у вас есть квартира на первом этаже, вы можете сделать из нее магазин с отдельным входом и открыть свое дело, а если у вас есть большая квартира в центре города, вы можете превратить ее в офис и сдавать в аренду какой-либо фирме. Следует отметить, что последнее приносит немалую прибыль.

Для того чтобы осуществить вышеописанные мероприятия, необходимо перевести квартиру из жилого фонда в нежилой. При этом нужно учитывать, что это довольно хлопотный процесс, требующий значительных временных и финансовых затрат, поэтому, если у вас нет времени на посещение необходимых инстанций, мы рекомендуем вам доверить это профессионалам.

Перевод недвижимости из жилого фонда в нежилой происходит по определенной схеме. Сначала проверяется возможность данного перевода, поскольку для этой цели подходят далеко не все помещения. После получения подтверждения возможности перевода недвижимости в нежилой фонд, разрабатывается проектная документация, и лишь затем осуществляется перевод из жилого фонда в нежилой.

После завершения данной процедуры осуществляется внесение изменений по данному объекту недвижимости в Единый государственный реестр прав, а владельцу выдается новое свидетельство о собственности.

Перевод объекта недвижимости из нежилого фонда в жилой недопустим при условии, что данное помещение не соответствует установленным требованиям, а также если право собственности на помещение обременено правами каких-либо лиц.

Для перевода объекта недвижимости из жилого фонда в нежилой необходимо собрать и предоставить следующие документы:

? заявление, в котором должны быть указаны причины перевода;

? нотариальные копии правоустанавливающих документов на недвижимость;

? справка из Единого информационно-расчетного центра о том, что в квартире никто не зарегистрирован;

? заключение Госсанэпиднадзора;

? заключение Госпожнадзора;

? техническое заключение Института МосжилНИИпроект, либо другой организации, имеющей лицензию на проведение изыскательских работ в жилых зданиях;

? поэтажный план и экспликация;

? справка из районного управления, подтверждающся, что дом не внесен в планы капитального ремонта и реконструкции, а также не признан аварийным;

? информационное письмо из Архитектурно-планировочного управления о возможности устройства отдельного входа в квартиру;

? выписка из Единого государственного реестра юридических лиц;

? акт технического обследования от балансодержателя здания;

? копии уставных документов (для юридических лиц);

? копии свидетельств о регистрации и постановке на учет в налоговый орган (для предпринимателей без юридического образования).

Помимо этого, могут потребоваться дополнительные документы:

? свидетельство на право собственности (оригинал и нотариально заверенная копия);

? договор купли-продажи (оригинал и нотариально заверенная копия);

? ксерокопия паспорта;

? фотофиксация объекта.

Как правило, срок перевода недвижимости в нежилой фонд составляет 3–5 месяцев. На завершающем этапе владельцу выдается свидетельство на нежилое помещение.

Ниже представлен порядок действий при переводе недвижимости в нежилой фонд:

? сбор необходимых документов;

? предоставление их на Государственную межведомственную комиссию;

? определение стоимости перевода (расчет в городском БТИ);

? предоставление документов на городскую комиссию по приватизации и управлению жилищным фондом;

? подготовка и получение выписок из протоколов комиссий;

? оплата в бюджет вашего города установленной комиссией суммы;

? подготовка и получение распоряжения о переводе недвижимости в нежилой фонд;

? внесение изменений в БТИ;

? государственная регистрация перевода в нежилой фонд в Учреждении юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Перепланировка

При переводе объекта недвижимости из жилого фонда в нежилой, как правило, производится его перепланировка. При перепланировке недопустимыми являются следующие действия:

? полный демонтаж несущих стен;

? оборудование или перенос санузла над жилой площадью или кухней соседней квартиры (исключение составляют помещения на первом этаже и помещения, расположенные над нежилым помещением);

? демонтаж и уменьшение сечения вентиляционного канала (исключение составляют квартиры, расположенные на первом этаже).

? устройство жилых комнат без отопительных приборов;

? устройство жилых комнат без естественного освещения;

? устройство жилых комнат шириной менее 2 м 25 см;

? устройство жилых комнат площадью менее 9 м2;

? переустройство, затрудняющее доступ к инженерным коммуникациям и отключающим устройствам (и их замуровывание в стену);

? расширение площади кухни (или ее устройство) за счет площади санузла (и наоборот);

? устройство проемов, вырубка ниш, пробивка отверстий в панельных стыках (местах расположения связей между сборными элементами) в типовых домах;

? установка отключающих или регулирующих устройств (счетчиков, рубильников, вентилей) на общих инженерных сетях при условии, что их использование влияет на потребление ресурсов в смежных помещениях;

? перенос радиаторов, а также устройство полов с подогревом на застекленных лоджиях и балконах.

Налогообложение при аренде

Как правило, большинство вопросов у плательщиков возникает по поводу налогообложения при арендных отношениях. Это в первую очередь касается возмещения налога на недвижимость и платежей за землю. Возникают сомнения по поводу суммы налога на недвижимость, исключаемой из балансовой прибыли при начислении налога на прибыль в случае, если арендатор в соответствии с договором возмещает арендодателю часть налога на недвижимость.

Следует отметить, что, согласно Закону «О налоге на недвижимость», плательщиками данного налога являются юридические лица, в том числе и предприятия с иностранными инвестициями, а также иностранные юридические лица, филиалы, представительства и другие структурные подразделения юридических лиц, имеющие отдельный баланс и расчетный счет. При этом налогообложению подвергается стоимость основных производственных и непроизводственных фондов, которые являются собственностью плательщиков или находятся в их владении.

Общая сумма на недвижимость со стоимости основных производственных и непроизводственных фондов должна быть отражена в расчете налога на прибыль отдельной строкой. Следует отметить, что она исключается из балансовой прибыли. Таким образом, арендодатель при расчете налога на прибыль должен исключить общую сумму исчисленного налога на недвижимость, поскольку он является потенциальным плательщиком налога.

Инструкция «О порядке исчисления и уплаты налога на недвижимость юридическими лицами», утвержденная постановлением Государственной налоговой комиссии, устанавливает, что налог по сданным в аренду основным средствам (исключение составляют долгосрочно арендуемые) должен уплачивать их собственник (арендодатель).

Сумма налога на недвижимость, возмещенного арендатором, по мере поступления включается в состав внереализационных доходов арендодателя. При этом исключение возмещенной суммы налога на прибыль из балансовой прибыли при расчете этого налога не является обязательным. В данном случае возмещение налога на недвижимость у арендодателя отражено через счета расчетов.

Часто плательщиков интересует вопрос по поводу отнесения на затраты арендодателя сумм налога за землю при условии возмещения арендатором части земельного налога в соответствии с договором аренды. Согласно Закону «О платежах за землю», плата за землю является обязательной для всех землевладельцев, землепользователей (в данную группу входят и арендаторы) и собственников земли. При этом в качестве объекта налогообложения выступает земельный участок, находящийся во владении, собственности или пользовании.

В Инструкции «О порядке исчисления и уплаты платежей за землю юридическими лицами» указано, что основанием для исчисления земельного налога являются государственный акт на земельный участок, удостоверение на право его использования, а также договор аренды или решение соответствующего органа о ее предоставлении. Следует отметить, что платежи за землю относятся на затраты, связанные с производством и реализацией товаров, услуг и т. д. По этой причине, являясь плательщиком налога за землю, арендодатель всю сумму исчисленного налога включает в затраты. Что касается суммы возмещенного арендатором налога, она по мере поступления у арендодателя относится на уменьшение затрат.

Включение арендодателем в свои затраты суммы налога на землю, возмещаемой арендатором, не является обязательным. Арендодатель может включать ее в счета расчетов.

Плательщики часто задаются вопросом, куда арендатор должен относить суммы возмещения налога на недвижимость и земельного налога, выставленные арендодателем.

В данном случае нет никаких сложностей. В письме от 20.01.2001 г. № 2–3–10/351 указано, что все суммы (в том числе и суммы возмещения земельного налога и налога на недвижимость), уплаченные арендатором в соответствии с договором аренды пропорционально занимаемой площади относятся на себестоимость продукции, услуг, работ и т. д.

Существует Указ Президента «О совершенствовании порядка определения размеров арендной платы и передачи в безвозмездное пользование общественных, административных и переоборудованных производственных зданий, сооружений и помещений, находящихся в государственной собственности». Согласно п. 6 Указа № 495, арендодатели названных зданий, сооружений и помещений должны в течение трех месяцев привести размеры взимаемой арендной платы в соответствие с данным Указом.

Следует также отметить, что в соответствии с п. 4 Положения об определении размеров арендной платы за общественные, административные и переоборудованные производственные здания, сооружения и помещения, находящиеся в государственной собственности, и условиях освобождения от арендной платы и предоставлении их в безвозмездное пользование в размер арендной платы, которая рассчитывается в порядке, установленном Положением, включаются налоги и платежи, уплачиваемые арендодателем, согласно налоговому, бюджетному и другим законодательствам. При этом размер арендной платы при условии применения понижающих коэффициентов не должен быть ниже амортизационных отчислений, налогов и платежей, относящихся в бюджет арендодателем в соответствии с названным законодательством (п. 5 Положения).

Необходимо учитывать, что организации, которым указанные здания, сооружения и помещения переданы в безвозмездное пользование, обязаны возмещать плату за землю и налог на недвижимость соответственно занимаемой площади.

Права и обязанности жильцов

Приобретая жилую недвижимость, вы становитесь членом нового коллектива, поэтому необходимо соблюдать определенные правила, нести те или иные обязанности, а также знать свои права.

Регистрация

Первое, что необходимо сделать, – зарегистрироваться в новой квартире. Несколько лет назад это называлось пропиской, однако на самом деле название не имеет значения. Любой гражданин обязан сообщить определенным органам адрес своего постоянного или временного места жительства.

Согласно закону, в России такими органами являются Федеральная миграционная служба (ФМС) и отделы внутренних дел (ОВД). Следует отметить, что Федеральная миграционная служба, как правило, оформляет иностранцев, а регистрацией граждан Российской Федерации занимается милиция.

Порядок регистрации граждан по месту жительства определяется инструкцией о применении Правил регистрации и снятия граждан Российской Федерации.

Таким образом, чтобы у вас не возникло проблем с администрацией, вы должны зарегистрироваться в постоянном месте жительства не позднее семи дней со дня переезда. Сбор документов у граждан осуществляют паспортные столы, а регистрационные действия проводит паспортно-визовый отдел ОВД. Поэтому не обязательно лично приходить в отдел милиции. Исключение составляют лишь граждане, имеющие судимость либо отметку в паспорте об обязанности выплаты алиментов.

В большинстве случаев паспортные столы расположены в одном помещении с местным ЖЭУ, однако часы работы данных служб не всегда совпадают. Поэтому, прежде чем планировать посещение этих инстанций, следует узнать режим их работы.

Во время посещения паспортного стола следует обратить внимание на стенд с документацией, на котором всегда имеется перечень документов, необходимых для регистрации. Количество этих документов зависит от того, кого вы хотите зарегистрировать в качестве квартиросъемщика. На данном стенде также должны быть представлены образцы заявлений, которые должен подать гражданин, желающий зарегистрироваться.

Ниже представлен перечень документов, которые потребуются вам для регистрации:

? документ, удостоверяющий личность гражданина (паспорт);

? военный билет (или временное удостоверение) – для граждан, которые должны стоять на воинском учете. В документе должна быть отметка о снятии с воинского учета по последнему месту жительства;

? документ, рассматриваемый как основание для заселения в объект жилой недвижимости (ордер, договор, свидетельство о праве на наследство жилого помещения, решение суда, признающее право использования жилого помещения, заявление лица, предоставившего гражданину данное жилое помещение).

В том случае, если гражданин прописывает в квартиру другого человека, помимо перечисленных документов, необходимо предоставить паспорт того, кого необходимо прописать, а также согласие на регистрацию всех совершеннолетних членов семьи.

Если гражданин уже оформил снятие с регистрации по последнему месту жительства, кроме перечисленных документов, необходимо предоставить адресный лист убытия. Этот документ выдают в паспортном столе в момент снятия с регистрационного учета. Что касается военнослужащих-контрактников, которые вместо паспорта используют удостоверения офицера, им при снятии с учета по последнему месту жительства выдают специальное свидетельство.

Отдельно следует сказать о военном билете. В соответствии с законом для прописки гражданин должен встать на воинский учет по предполагаемому месту жительства. Для этого следует прийти в паспортный стол со всеми необходимыми документами. Это хлопотный процесс, однако избежать его невозможно, поскольку паспортисты должны выдать вам специальные бланки с указанием адреса предполагаемой регистрации, а в военкомате без данных бланков вас просто не примут.

После проведения перечисленных мероприятий с отметкой о постановке на воинский учет необходимо снова прийти в паспортный стол и сдать паспортистам все собранные документы.

Что касается регистрации в только что выстроенной новостройке, следует учитывать, что временного ордера на вселение, который выдает застройщик, будет недостаточно. В данном случае не остается ничего другого, как ждать оформления права собственности.

По закону срок регистрации не должен превышать шесть дней: три дня – паспортному столу для подачи документов в ОВД, три дня – отделу милиции для требуемых подписей и печатей. Таким образом, при условии, что не возникнет сложностей с документами, вы будете зарегистрированы в течение недели.

Следует учитывать, что в отдельных случаях в регистрации может быть отказано. При этом паспортно-визовая служба обязана обосновать свое решение в письменном виде. Данное требование содержится в п. 2.4 Инструкции МВД РФ. При этом ни в Инструкции, ни в Правилах регистрации граждан РФ и снятия с регистрационного учета по месту пребывания и по месту жительства в пределах территории РФ, утвержденных постановлением правительства России от 17 июля 1995 г. № 713, не указаны возможные причины отказа. На данном основании можно сделать вывод, что под последними подразумевается, что сведения, предоставленные гражданином, не являются достоверными.

Если гражданин получил отказ в регистрации и не согласен с данным решением, он имеет право подать жалобу в суд. Заявления на незаконные действия и решения органов власти госпошлиной не облагаются.

Кто может быть зарегистрирован?

В том случае, если квартира является собственностью гражданина и в ней никто кроме него не проживает, он имеет право прописать в нее кого угодно. Процесс существенно усложняется, если имеет место регистрация других жильцов (членов семьи). В этом случае, чтобы зарегистрировать еще одно лицо, необходимо предоставить в паспортный стол письменное разрешение всех совершеннолетних членов семьи.

Если гражданин пользуется квартирой по договору социального найма, прописка проводится иным способом. Лицо, непосредственно подписавшее данный договор, считается ответственным квартиросъемщиком, или нанимателем. Он может прописать в квартиру членов своей семьи (дети, родители, супруг), однако собственник жилья, например муниципалитет, имеет право запретить прописку при условии нарушения норм учета жилплощади.

Помните, что ребенок в возрасте до 14 лет должен быть зарегистрирован по месту жительства одного из родителей.

В ст. 50 Жилищного кодекса РФ имеется указание на то, что данные нормы устанавливаются местной администрацией. Следует отметить, что данное правило имеет исключения. Например, родители имеют право прописать к себе несовершеннолетних детей, несмотря на нормы учета жилплощади. В данном случае не требуется согласие других членов семьи, проживающих в квартире.

Для регистрации других родственников необходимо подписать договор социального найма и вписать их в данный документ как членов семьи. Что касается граждан, не являющихся родственниками квартиросъемщика, они могут быть прописаны в квартиру лишь при условии, что суд признает их членами семьи ответственного квартиросъемщика.

Права граждан, прописанных в квартире

В большинстве случаев жильцы имеют представление о своих обязанностях, в число которых входят коммунальные и прочие услуги, ремонт квартиры, использование жилого помещения по его прямому назначению и др. Однако о правах, как правило, имеется довольно размытое представление.

В зависимости от того, в своей или муниципальной квартире проживает гражданин, различаются и его права. Итак, ответственный квартиросъемщик имеет право на:

? вселение в жилое помещение других граждан;

? сдачу жилого помещения в поднаем;

? обмен или замену квартиры;

? разрешение на проживание в квартире временных жильцов;

? требование от собственника жилья (муниципалитета) своевременного проведения капитального ремонта квартиры, должного участия в содержании общего имущества в многоэтажном доме, предоставление коммунальных услуг.

Вас, наверное, удивил пункт о праве на замену жилья. В данном случае требуются пояснения. Все знают, что плата за квартиру начисляется в соответствии с общей площадью жилья и количеством проживающих в ней лиц. Таким образом, чем больше площадь, тем дороже обходится ее содержание.

Достаточно часто бывают ситуации, когда в квартире большой площади с несколькими комнатами проживает небольшая семья, состоящая из трех человек. Доход у этой семьи небольшой, коммунальные услуги оплачивать тяжело. Таким образом, если на одного жильца приходится площади больше, чем положено по норме, ответственный квартиросъемщик имеет право попросить местную администрацию предоставить ему квартиру меньшей площади. Следует отметить, что для этого ему необходимо согласие всех жильцов.

Помимо этого, ответственный квартиросъемщик имеет право на получение жилплощади, если дом, в котором он проживает, подлежит сносу. При необходимости капитального ремонта или реконструкции дома местная администрация обязана на период проведения данных мероприятий обеспечить гражданина другим благоустроенным жильем.

Согласно ст. 69 Жилищного кодекса РФ, члены семьи ответственного квартиросъемщика имеют аналогичные права и обязанности. Однако на практике это не совсем так. Например, правом прописки других граждан обладает только сам ответственный квартиросъемщик. Член семьи ответственного квартиросъемщика имеет право прописать лишь своего несовершеннолетнего ребенка.

Следует отметить, что права гражданина, являющегося собственником квартиры, существенно отличаются от прав гражданина, являющегося ответственным квартиросъемщиком.

За собственником закреплено право не только сдавать в аренду или наем свое жилье, но также производить операции продажи, обмена и дарения данного объекта недвижимости. Кроме того, собственник может прописать в свою квартиру любого человека независимо от того, является ли последний членом его семьи. А вот просить о замене своей квартиры на квартиру меньшей площади он не может.

Что касается прав членов семьи собственника и прав самого собственника, они одинаковые. Исключение составляют только случаи, когда семейные отношения прекращаются, например в случае развода. Если бы муж и жена проживали в муниципальной квартире, изменений в праве пользования квартирой после развода не возникло бы. Однако, если пара проживала к квартире одного из супругов, после развода супруг, не являющийся собственником, теряет право проживания на данной жилплощади. В подобных ситуациях бывшие члены семьи, как правило, сами договариваются об условиях дальнейшего проживания в данной квартире.

Если вопрос не удается урегулировать, граждане могут обратиться за помощью в суд. По иску одного из бывших членов семьи суд может разрешить истцу проживать в квартире в течение определенного срока (как правило, не более одного года). При условии, что бывший супруг не может обеспечить себя жильем (нетрудоспособность и т. д.), суд может обязать собственника квартиры предоставить бывшему супругу какое-либо жилье (ст. 31 Жилищного кодекса РФ).

Временная регистрация

В случае если вам по каким-либо причинам нужно съехать со своего постоянного места жительства на достаточно длительное время, вы должны сообщить в милицию о своем местонахождении. Это называется временной регистрацией по месту пребывания. Согласно закону, регистрация граждан России по месту пребывания должна осуществляться в течение 90 дней.

Разумеется, прежде чем зарегистрироваться, необходимо получить согласие собственника или ответственного квартиросъемщика жилплощади, на которой гражданин собирается проживать. Только после этого следует обращаться в паспортный стол по месту предполагаемой регистрации. Для этого потребуются следующие документы:

? паспорт;

? заявление, написанное по установленной форме;

? договор найма, социального найма жилого помещения или заявление собственника квартиры, предоставляющего жилое помещение.

Следует учитывать, что все остальные требования незаконны (в частности это касается оплаты коммунальных услуг на несколько месяцев вперед). Поэтому при столкновении с подобными фактами можно смело писать жалобу начальнику паспортно-визовой службы, в прокуратуру или в суд.

Временная регистрация, как и постоянная, должна оформляться в течение шести дней. Что касается воинского учета, в данном случае это не является обязательным.

В паспорт штамп о временной регистрации не ставится. Гражданину выдается специальное свидетельство с указанием адреса временной регистрации и паспортных данных. Следует учитывать, что для получения временной регистрации человека не снимают с регистрационного учета по постоянному месту жительства, иными словами, он не теряет прописки.

Гражданин, получивший временную регистрацию по месту пребывания, приобретает статус временного жильца. В соответствии с тем, в какой квартире он зарегистрирован (в частной или муниципальной), его права могут различаться.

Проживая в муниципальной квартире, гражданин в первую очередь должен соблюдать интересы проживающих здесь же людей. За все происшествия по вине временного жильца отвечать должен ответственный квартиросъемщик.

Следует учитывать также, что срок временной регистрации не должен превышать шесть месяцев подряд. Если гражданин планирует дальнейшее проживание, ему необходимо зарегистрироваться снова.

При условии, что квартира, выбранная для временной регистрации, является собственностью другого лица, срок регистрации и права пользования квартирой неограниченные. Однако правом распоряжения обладает только собственник.

На практике оформление временной регистрации не вызывает никаких сложностей. Единственный нюанс – подачу документов в паспортный стол должен осуществлять собственник или ответственный квартиросъемщик. При этом находится мало желающих предоставить свое жилье и заниматься временной регистрацией арендатора. Поэтому в большинстве случаев свидетельство о временной регистрации получают незаконным путем или вообще обходят регистрацию.

Оплата коммунальных услуг

Собственники и наниматели жилья обязаны своевременно оплачивать коммунальные услуги, включающие в себя холодное и горячее водоснабжение, водоотведение, электроснабжение, газоснабжение и отопление.

Правила оплаты и перечень других жилищных услуг зависят от того, в собственности находится квартира или нет. В том случае, если собственником квартиры является муниципалитет или ведомство, наниматель должен платить за использование жилого помещения, а также за его содержание и ремонт. Собственник помещения оплачивает содержание и ремонт помещения.

Следует помнить, что за просрочку оплаты коммунальных и жилищных услуг начисляется пеня в размере 1% от суммы квартплаты за каждый день просрочки. При условии что период просрочки составляет более шести месяцев, жильца могут выселить из квартиры.

Размер платы за жилищные и коммунальные услуги зависит от региона. Это же относится к максимально допустимой доле расходов на данные цели в совокупном доходе одинокого гражданина или семьи. Что касается дохода семьи, в данном случае рассматривается среднедушевой доход. Он рассчитывается следующим образом: общий доход семьи делится на количество членов семьи. При этом не учитываются члены семьи, находящиеся в армии, в местах лишения свободы, а также состоящие на государственном обеспечении.

Если среднедушевой доход одинокого гражданина или доход семьи меньше минимального установленного регионом размера, такая семья или гражданин может быть освобожден от оплаты коммунальных услуг (не полностью, а в пределах социальной нормы площади жилья, которая также устанавливается местными властями).

По закону оплата коммунальных и жилищных услуг должна осуществляться не позднее десятого числа месяца, следующего за расчетным периодом. Таким образом, за февраль нужно заплатить не позднее 10 марта.

В том случае, если в квартире установлены счетчики, оплата производится в соответствии с их показателями. Если счетчиков нет, оплата осуществляется по норме потребления, которая в каждом регионе индивидуальна.

Платежи рассчитываются Единым информационным расчетным центром, который присылает пользователю по почте квитанцию с указанием суммы услуг за прошедший месяц. С этой квитанцией пользователь идет в банк и оплачивает ее. Следует отметить, что в настоящее время существуют более удобные методы оплаты коммунальных и жилищных услуг, например оплата через Интернет. Однако такой вид оплаты пока встречается крайне редко.

Льготы

Для отдельных категорий граждан предусмотрены скидки в оплате жилищных и коммунальных услуг. Например, многодетным семьям предоставляются скидки не менее 30%. Скидки 50% и выше предусмотрены для следующих категорий граждан:

? инвалиды и семьи, имеющие детей-инвалидов;

? инвалиды Великой Отечественной войны и инвалиды боевых действий, а также члены их семей (которые проживают совместно с инвалидами);

? участники Великой Отечественной войны и члены их семей (которые проживают совместно с ними);

? ветераны боевых действий и члены их семей (которые проживают совместно с ними);

? ветераны труда, награжденные орденами и медалями, а также удостоенные почетных званий СССР или Российской Федерации, награжденные ведомственными знаками отличия в труде и имеющие трудовой стаж, требуемый для назначения пенсии по старости или за выслугу лет;

? граждане, получившие или перенесшие лучевую болезнь, инвалиды чернобыльской катастрофы и члены их семей (которые проживают совместно с ними);

? реабилитированные граждане (жертвы политических репрессий) и члены их семей (которые проживают совместно с ними);

? граждане, пострадавшие от радиационного воздействия при ядерных испытаниях на Семипалатинском полигоне.

Следует отметить, что это далеко не полный перечень. Данные пункты являются минимальными порогами льгот, гарантируемых государством. В различных регионах они могут увеличиваться, кроме того, могут устанавливаться дополнительные категории граждан, имеющих право на льготы по оплате жилищных и коммунальных услуг.

Что касается малоимущих граждан, являющихся ответственными квартиросъемщиками по договору социального найма, они имеют право не оплачивать пользование помещением. Однако коммунальные услуги, содержание и ремонт квартиры они обязаны оплачивать.

Гражданами, полностью освобожденными от оплаты жилищных и коммунальных услуг, являются Герои Советского союза, Российской Федерации и полные кавалеры ордена Славы, а также члены их семей, совместно с ними проживающие.

Следует отметить, что данные льготы сохраняются за пережившими супругами и родителями вышеперечисленных граждан.

Субсидии

В том случае, если на оплату жилого помещения и коммунальных услуг гражданин тратит больше установленного муниципалитетами предела, он имеет право на компенсацию от государства (субсидию).

Размер субсидий в разных регионах различен и устанавливается местными властями. Субсидии начисляются каждый месяц на счет в банке, открытый на имя получателя. Данный счет носит название «персонифицированный социальный счет». Оплата жилищных и коммунальных услуг производится в полном объеме без уменьшения на сумму субсидий.

Граждане, являющиеся получателями субсидий, но по каким-либо причинам не имеющие возможности открыть счет в банке и использовать его, получают субсидии через почту. Следует отметить, что в этом случае размер начисленных за жилищные и коммунальные услуги платежей уменьшается на размер предоставленных субсидий, иными словами, гражданин получает квитанцию на меньшую сумму.

Единой службы, предоставляющей компенсации по оплате жилья и коммунальных услуг, нет, в различных регионах данная услуга может оказываться в органах местного самоуправления, социального обеспечения, в жилищно-эксплуатационных организациях. Например, в Москве субсидии можно получить в Городском центре жилищных субсидий. Для того чтобы узнать местонахождение такой службы, следует обратиться в ЖЭК.

Обращаться за субсидией имеют право только граждане, не обремененные долгами по оплате жилищных и коммунальных услуг.

Перерасчет платы за коммунальные услуги

В случае если гражданин по каким-либо причинам вынужден продолжительное время отсутствовать в месте своего проживания (пребывание в больнице, командировке, в другом городе и т. д.), перерасчет по отоплению и жилищным услугам не производится. Поэтому следует учитывать, что, независимо от того, живет человек в квартире или нет, платежи за жилищные услуги начисляются.

Коммунальные услуги оплачиваются в зависимости от факта использования. Таким образом, в случае временного отсутствия жильца он освобождается от обязанностей по их оплате на весь период отсутствия.

Данный срок ограничен тремя годами. При этом учитывается полное количество суток, в течение которых гражданин отсутствовал. В этот срок не засчитывается плановое отключение горячей воды.

В случае если вы хотите получить перерасчет оплаты коммунальных услуг, вы должны предоставить документ, подтверждающий ваше отсутствие в течение определенного срока. Это может быть официальная справка с места работы о командировке, заверенная справка из больницы, дома отдыха и т. д. Если вы проводите лето в загородном доме, необходимо предоставить справку из дачного кооператива.

Может случиться и так, что в том месте, где вы находитесь, получить официальный документ не представляется возможным. В этом случае следует получить письменное подтверждение соседей по этажу или по коммунальной квартире. При этом соседи не должны куда-либо выезжать в указанный срок.

Документ, подтверждающий отсутствие, необходимо предоставить своевременно. Конечно, данные сроки определяются в зависимости от ситуации, и в каждом конкретном случае они разные.

Если вы все же не смогли предоставить документы вовремя, вы можете попросить перерасчет даже через шесть месяцев, но лишь при условии, что вы находились в больнице. Факт болезни в этом случае также необходимо подтвердить.

Следует отметить, что гражданин имеет право потребовать перерасчет в случае, если горячую и (или) холодную воду включают только несколько часов в сутки. При этом перерасчет не производится, если отключение воды было обусловлено устранением угрозы здоровью граждан, предупреждением ущерба имущества граждан. Например, если вода была отключена вследствие залива соседней квартиры. Кроме того, перерасчет не начисляется при плановом отключении воды.

Для того чтобы получить перерасчет, следует обратиться в Расчетный центр. В отдельных случаях данная служба имеет другое название, для получения точной информации нужно обратиться в ЖЭК.

Выселение

Выселение из муниципальной квартиры, как правило, обусловлено ее неоплатой. В этом случае минимальный срок задолженности должен составлять шесть месяцев. Следует учитывать, что выселение может осуществляться только по решению суда. При этом неплательщик не остается без жилья. По закону вместо прежней квартиры ему предоставляется другое жилье по норме общежития (6 м2 на человека). В большинстве случаев это либо комната в коммунальной квартире, либо комната в общежитии.

При условии что гражданин не платит за квартиру по уважительной причине (задержка зарплаты, пенсии) и знает, что в ближайший период ситуация не изменится, единственным выходом из сложившегося положения является обращение в жилотдел с просьбой о предоставлении меньшего по площади жилья. В этом случае квартплата будет значительно ниже. Такие заявления, как правило, рассматриваются в течение трех месяцев.

В том случае, если гражданин живет не один, обращаться с заявлением в жилотдел можно только при наличии письменного согласия проживающих с ним на данной жилплощади людей.

Другая причина выселения указана в ст. 91 Жилищного кодекса РФ. Выселить ответственного квартиросъемщика и проживающих с ним людей можно при условии использования жилого помещения не по назначению, систематического нарушения прав и законных интересов соседей, а также бесхозяйственного обращения с жилым помещением, допускающего его разрушение. В данном случае речь идет о постоянном нарушении общественного порядка: громкой музыке, драках, криках и т. п.

Все начинается с предупреждения нарушителя. В случае если последний проигнорирует предупреждение, его могут выселить по решению суда. При этом выселяют без предоставления другого жилого помещения.

Что касается квартир, являющихся собственностью граждан, из них также могут выселить за неоплату. В данном случае за погашение задолженности по квартплате квартиру могут продать в судебном порядке, вычесть долг, а оставшуюся сумму выплатить собственнику.

Выселить гражданина из его собственной квартиры могут также в случае ее незаконной перепланировки (при условии решения суда о том, что данная перепланировка нарушает права соседей и является угрозой их безопасности).

В случае если плательщик погасил хотя бы часть долга после того, как дело было передано в суд, оно будет остановлено.

Сначала собственнику предлагают осуществить восстановление изначальной планировки квартиры. В случае неисполнения собственника выселяют и продают квартиру. При условии решения суда о том, что перепланировка не мешает соседям и не угрожает их безопасности, ее могут легализовать. В этом случае собственник должен подать документы для получения официального разрешения на перепланировку.

Отдельно следует поговорить о выселении после развода. Если жилая недвижимость, являющаяся собственностью одного из супругов, принадлежала ему до брака (в порядке дарения, завещания и т. д.), после развода второй супруг не имеет прав на ее использование. В этом случае он полностью теряет право на проживание и должен быть выселен.

При условии отсутствия другого жилья он может обратиться в суд и получить разрешение на проживание в течение определенного срока (не более шести месяцев).

Если квартира была только оформлена на одного из супругов, например при приватизации, однако была приобретена в браке, по закону она является собственностью обоих супругов и после развода подлежит продаже. В данном случае нельзя выселить ни одного из супругов.

Перепланировка

Сделать перепланировку квартиры в соответствии с собственными предпочтениями и вкусом – нормальное желание любого человека. Однако на практике перепланировка связана с большими сложностями.

В том случае, если предполагается косметический ремонт, установка встроенной мебели, замена батареи, специального разрешения не требуется. Если же вам нужно перенести батарею в другое место, застеклить лоджию или подключить кондиционер, потребуется специальное согласование, поскольку данные виды работ классифицируются как переустройство.

Общие условия осуществления перепланировки регулируются Жилищным кодексом РФ, а конкретные – устанавливаются субъектами. Таким образом, для проведения перепланировки сначала необходимо обратиться к «Порядку оформления перепланировки», действующему в вашем регионе.

Для получения разрешения на перепланировку следует обратиться в жилищную инспекцию при местной администрации и предоставить следующие документы:

? заявление по форме, утвержденной Постановлением Правительства РФ от 28 апреля 2005 г. № 266;

? свидетельство о собственности на квартиру или ордер;

? акт технического состояния, заверенный начальником ДЕЗа;

? поэтажный план, экспликация из БТИ;

? письменное согласие всех членов семьи;

? проект или эскиз намеченных работ (может быть нарисован самостоятельно на плане БТИ).

При составлении эскиза специалисты рекомендуют использовать два цвета – красный и зеленый, поскольку таким образом видно, что владелец планирует сломать (красные чернила) и что построить (зеленые чернила).

Следует отметить, что по эскизу выполняются работы, не затрагивающие несущие конструкции (разборка легких перегородок, установка перегородок без увеличения нагрузок на перекрытия, устройство проемов в ненесущих перегородках).

Все, что связано с несущими стенами и перекрытиями, требует проекта. Конечно, заказ проекта требует времени и материальных средств, однако при сложных видах перепланировки он является обязательным.

Копии правоустанавливающих документов в данном случае не требуют нотариального заверения. К копии можно приложить подлинник, который после проверки возвращается собственнику.

Если дом, в котором планируется перепланировка, является памятником культуры, необходимо разрешение от местного управления по охране памятников архитектуры, истории и культуры.

Все документы рассматриваются в течение 45 дней. В отдельных регионах этот срок может быть меньше. Например, для Москвы срок принятия решения на разрешение или запрет на перепланировку составляет 20 дней.

Отказ в выдаче заявления может быть обусловлен тем, что в результате перепланировки:

? ухудшатся условия эксплуатации дома и проживания граждан;

? будет затруднен доступ к инженерным коммуникациям и отключающим устройствам;

? произойдет нарушение прочности и устойчивости несущих конструкций здания, что угрожает его разрушением;

? переустроенное помещение станет непригодным для проживания;

? уменьшится жилая площадь помещения.

Если же принимается положительное решение, разрешение на перепланировку выдается в течение 3 дней. Вместе с разрешением владелец квартиры или его представитель (в соответствии с доверенностью) получает «Журнал производства ремонтно-строительных работ». С данным журналом собственник (или представитель) идет в ДЕЗ или другую управляющую домом организацию с целью регистрации даты начала и окончания ремонта, а также времени проведения работ. В данном журнале также делается запись о порядке и условиях вывоза мусора.

При покупке жилья на вторичном рынке недвижимости следует опасаться следующего:

? большое количество сделок, совершенных с жильем;

? продавцы низкого социального статуса (алкоголики);

? если жилье продавалось в течение короткого промежутка времени несколько раз;

? доверенность на продажу объекта недвижимости, которую затруднительно проверить;

? риелторы, не отвечающие на поставленные вопросы и переводящие тему разговора;

? договоренности, не оформленные документально.

После этого раз в месяц квартиру посещает инспектор и проверяет соблюдение правил перепланировки. В том случае, если инспектор обнаружит нарушения или получит жалобы от соседей, он может приостановить работы, после чего они будут устранены.

После того как перепланировка будет завершена, ее принимает специальная комиссия, членами которой являются:

? представитель органа, выдающего разрешение на перепланировку;

? представитель местной администрации;

? управляющий жилым домом;

? автор проекта;

? исполнитель работ.

В случае если гражданин, по инициативе которого производится перепланировка, по уважительной причине не может присутствовать на приеме результатов перепланировки, его интересы может представлять доверенное лицо. Доверенность на представительство должна быть оформлена нотариально.

При условии отсутствия каких-либо нарушений составляется акт, который утверждается органом, выдавшим разрешение на перепланировку, и затем передается заявителю. После этого сведения о внесенных изменениях фиксируются местными органами по учету объектов недвижимости (БТИ).

Из всего вышесказанного можно сделать вывод, что перепланировка может осуществляться только на законных основаниях. Что касается незаконной перепланировки, проводящейся без получения согласия соответствующих органов, в данном случае предусмотрены определенные санкции. Последствия самовольной перепланировки определены ст. 29 Жилищного кодекса России.

В том случае, если представители местных властей придут в такую квартиру и обнаружат нарушения изначальной планировки помещения, они могут потребовать, чтобы квартира была приведена в исходное состояние. В случае неисполнения данного распоряжения дело будет передано в суд.

Если квартира является собственностью муниципалитета, ответственного квартиросъемщика могут выселить, а приводить жилое помещение в изначальное состояние будет собственник, т. е. муниципалитет. В случае незаконной перепланировки частной квартиры при неисполнении требования вернуть прежнюю планировку собственника квартиры выселяют в судебном порядке, а квартиру продают. Из полученных с продажи денег судебные приставы вычтут сумму, требуемую для восстановления планировки, а остаток вернут собственнику.

При условии решения суда о том, что произведенная перепланировка не затрагивает интересов других жильцов и не квалифицируется как административное правонарушение, ее могут легализовать.

Как разрешить проблемы с соседями?

Шумные соседи – проблема, с которой хотя бы раз в жизни сталкивался каждый из нас. Громкая музыка, крики, ремонт, начинающийся рано утром и заканчивающийся поздно вечером, – все это обычные житейские ситуации.

Особенно неприятно, если ваши соседи – любители просмотра ночных телепрограмм. Они могут включить телевизор на полную громкость и игнорируют все требования не шуметь. Некоторые наиболее осведомленные о своих правах жильцы отвечают, что до 23.00 имеют право шуметь.

Следует учитывать, что на этот счет существуют четкие ограничения. Их можно найти в Постановлении Совета министров РСФСР от 25 сентября 1985 года № 415 «Об утверждении правил пользования жилыми помещениями...». Данное постановление является действующим. В нем говорится, что «пользование телевизорами, радиоприемниками, магнитофонами и другими громкоговорящими устройствами допускается лишь при условии уменьшения слышимости до степени, не нарушающей покоя жильцов дома. С 23.00 до 7.00 часов должна соблюдаться полная тишина».

Понятие ночного времени определяется актами регионального уровня. Вышесказанное однако не означает, что в другое время можно шуметь. В Постановлении № 451 говорится, что в остальное время запрещаются действия, создающие повышенный шум и вибрацию, нарушающие нормальные условия проживания граждан в других жилых помещениях. Иными словами, если в дневное время жилец решил отдохнуть, а его сосед слушает громкую музыку, это считается нарушением.

Особенно часто конфликты между соседями возникают на почве ремонта. Если соседи осуществляют перепланировку, сопровождающуюся разрушением стен и громкими звуками, следует учитывать, что они имеют право делать это только в определенный промежуток времени. Это время определяется региональным законодательством.

Пути разрешения проблем с соседями выбираются в зависимости от того, какие у вас сложились отношения. Может быть, сосед просто не понимает, что мешает другим людям. В этом случае проблема может быть разрешена без конфликта с помощью телефонного звонка или личного визита. Однако на практике такое бывает крайне редко.

Если ваш сосед – психически неуравновешенный человек или страдает алкоголизмом или наркоманией, попытки мирного решения вопроса скорее всего не возымеют никакого эффекта. В этом случае предпочтительнее вызвать милицию, которая обстоятельно объяснит соседу его права и обязанности и составит протокол. Сначала в таких случаях делается предупреждение. В случае если сосед продолжает шуметь, применяются штрафные санкции. Размер такого штрафа составляет от 50 до 500 рублей. Если и после выплаты штрафа сосед продолжает вести себя неадекватно, штраф выписывается в двойном размере.

Следует учитывать, что в подобных случаях можно получить компенсацию за моральный ущерб (постоянное недосыпание, плохое самочувствие, невозможность нормальной деятельности утром) путем обращения в суд.

Кроме того, не следует забывать о том, что, если сосед постоянно шумит и мешает соседям, его могут выселить из квартиры. Правда, это возможно только по решению суда, а требовать выселения имеют право как наймодатель, так и соседи.

Что делать, если вашу квартиру залили соседи?

Если вашу квартиру когда-либо заливали соседи, вы знаете, как неприятны потеки на стенах и отваливающаяся штукатурка. В подобных случаях необходимо знать, как возместить причиненный ущерб, поскольку промедление может привести к тому, что ремонт вы будете делать за свой счет.

Во-первых, необходимо зафиксировать факт залива. Для этого следует обратиться в диспетчерскую ЖЭО, РЭО или ЖЭК, объяснить ситуацию и вызвать слесаря. До прихода слесаря можно попытаться решить вопрос с соседями мирно. Необходимо выяснить причину залива.

Если соседи, залившие вашу квартиру, являются алкоголиками или наркоманами, предпочтительнее дождаться слесаря и уже с ним подняться к соседям. При этом следует учитывать, что соседи могут просто не открыть дверь, что происходит в таких ситуациях достаточно часто.

Взламывать дверь соседей вы не имеете права, поскольку на это требуется разрешение суда. Разумеется, на это уходит определенное время, которое имеет для пострадавшего большое значение. Дело в том, что к тому моменту, когда у вас появится разрешение суда, виновник может устранить доказательства факта залива и сказать, что ничего подобного не происходило.

Поэтому, если вы столкнулись с подобным поведением соседей, следует вызвать бригаду МЧС. Делать это следует через милицию, поскольку ее придется вызывать в любом случае. Конечно, сотрудники МЧС не имеют права производить взлом двери без причины (согласно Конституции России, частная собственность является неприкосновенной), однако в экстренных ситуациях (залив, пожар) это разрешается. Кроме того, в таких случаях нельзя исключать, что в квартире находится человек и есть угроза его здоровью и жизни. Ведь причиной залива может быть не только невнимательность соседа, но и несчастный случай.

Разумеется, неприятно смотреть на потеки на стенах и потолке, однако, если вы хотите, чтобы ущерб был возмещен, не спешите делать ремонт, в противном случае вы не сможете доказать факт залива.

Несмотря на все сложности, постарайтесь в день залива составить письменное обращение к начальнику жилищной организации. Опишите произошедшее и попросите создать комиссию для составления акта.

После того как будет произведен осмотр места протечки, комиссия должна составить акт, в котором должна быть изложена причина залива и указан его виновник. Обратите внимание на то, что в акте должны быть зафиксированы все повреждения, нанесенные помещению. Если вред нанесен имуществу (мебель, техника и т. д.), это также должно быть указано в акте. Следует учитывать, что чем более подробно составлен акт, тем легче доказать факт залива и все имеющиеся повреждения имущества.

При возникновении залива пострадавшие очень часто не обращают внимание на следующий момент. Помимо видимых повреждений, могут быть еще и скрытые (замыкание электропроводки, вздутие паркета и т. д.). Поскольку обнаружить их сразу не представляется возможным, в акт должен быть внесен пункт о возможности скрытых последствий залива.

Данный акт подписывается представителем ЖЭКа и самим пострадавшим. При этом у пострадавшего должна остаться копия акта, а виновный должен ознакомиться с актом. После того как последствия залива будут зафиксированы, необходимо составить смету. Это необходимо для того, чтобы рассчитать предполагаемую сумму ремонта. Для этого можно обратиться в ЖЭК или независимое экспертное учреждение. Следует отметить, что у последнего должна быть лицензия.

В большинстве случаев представители ЖЭКа не спешат на вызов пострадавшего и могут прийти лишь через несколько дней. Поэтому предпочтительнее обратиться в независимое учреждение, поскольку его специалисты проведут экспертизу незамедлительно. Правда, их услуги обойдутся вам дороже.

Обращаться за экспертизой имеет смысл в том случае, если вы уверены, что добровольно соседи не собираются возмещать ущерб. Стоимость экспертизы при обращении в суд будет истребована с виновника залива. Однако, если сосед согласится возместить убытки без суда, деньги за экспертизу вам не вернут.

Необходимо учитывать, что о проведении экспертизы следует предупредить виновника залива. Как правило, это делается с помощью телеграммы с уведомлением о получении. Таким образом, вам не придется лично общаться с соседом, кроме того, вы будете уверены, что он получил уведомление.

При условии, что сосед согласен возместить указанную в смете сумму, он должен оплатить все расходы по ремонту квартиры пострадавшего. Помимо этого, виновный обязан возместить все убытки, причиненные имуществу, находящемуся в квартире, а также расходы на проведение экспертизы.

Если же сосед, по вине которого произошел залив, отказывается возмещать ущерб, необходимо обратиться в суд. Для этого нужно подать иск мировому судье по месту жительства, поскольку именно эта инстанция рассматривает подобные дела (при условии, что сумма ущерба не превышает 50 000 рублей). Если же сумма ущерба составляет выше 50 000 рублей, необходимо обратиться в районный суд по месту жительства. Иск подается в районный суд и в том случае, если в вашем районе нет мирового суда.

Пострадавший может составить иск самостоятельно или обратиться за помощью к юристу.

Обратите внимание на то, что, если залив произошел по причине того, что прорвало батарею, возмещение ущерба следует требовать не с соседа, а с ЖЭО, поскольку данная организация должна следить за исправностью состояния инженерного оборудования. Это указано в Постановлении Госстроя РФ от 27 сентября 2003 г. № 170 «Об утверждении правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда».

Иск можно передать судье через секретаря или отправить его по почте заказным письмом с уведомлением о вручении. Разумеется, первый вариант предпочтительнее, поскольку в этом случае можно быть уверенным, что исковое заявление попадет на рассмотрение к судье.

В настоящее время рост цен на загородные участки оказывает существенное влияние на увеличение стоимости объектов загородной недвижимости, которая возросла за последние 5 лет в 6–8 раз. Учитывая и другие тенденции, можно предположить приумножение площади интересующих инвесторов участков и повышение спроса на отдаленные поселки с развитой инфраструктурой. Можно спрогнозировать, что цена земельных участков в 2007 г. увеличится на 15–20%, а рост стоимости загородной недвижимости составит 20–30%.

Не забывайте о том, что при подаче иска необходимо заплатить госпошлину, размер которой определяется в зависимости от цены иска (сумма, которую пострадавший требует с соседа). Квитанции по оплате госпошлины прилагаются к иску.

Следует отметить, что истец не обязан присутствовать на судебных заседаниях. Его интересы в суде может представлять адвокат или любое осведомленное в юридических вопросах лицо (родственник, друг и т. д.) при условии, что он не является судьей, следователем или прокурором. Людям перечисленных профессий не разрешается представлять интересы истца в суде.

Полномочия представителя оформляются в письменном виде и заверяются нотариально. Однако в отдельных случаях данное требование не является обязательным (ст. 48 Гражданского процессуального кодекса РФ).

После рассмотрения дела суд выносит решение. При условии, что данное решение будет принято в пользу истца, виновный в заливе будет обязан возместить нанесенный ущерб. В случае отказа данное решение можно обжаловать в районном суде (если дело рассматривалось мировым судьей) или в областном суде (если дело рассматривалось в районном суде).

Регистрация некоммерческих организаций

Мы уже говорили о том, что в российском законодательстве идет строгое разделение всех юридических лиц на коммерческие и некоммерческие. Основное различие их состоит в том, что первые ставят перед собой цель извлечения прибыли, а вторые – не ставят данной цели и не распределяют полученную прибыль между участниками организации.

Напоминаем, что, согласно Федеральному закону «О некоммерческих организациях», некоммерческой является организация, не имеющая извлечение прибыли в качестве основной цели своей деятельности и не распределяющая данную прибыль между участниками.

Регистрация некоммерческой организации необходима при условии, что владелец организации решил заняться благотворительностью или определенным видом деятельности, предусматривающей определенную организационно-правовую форму (например, негосударственное образовательное учреждение).

Сначала следует определиться с организационно-правовой формой будущей некоммерческой организации. Для этого будущему владельцу предстоит ознакомиться с большим количеством законов, регулирующих деятельность некоммерческих организаций, разработать соответствующие учредительные документы соответственно законодательству, а также разобраться в нюансах регистрации некоммерческих организаций. Разумеется, это длительный и трудоемкий процесс, грамотно осуществить который сможет только юрист-профессионал, специализирующийся на решении данных вопросов.

Юрист должен провести с вами предварительную консультацию, которая даст возможность выбрать оптимальную организационно-правовую форму будущей организации. Для создания некоммерческих организаций необходимо иметь представление о том, каким образом создаются, регистрируются и осуществляют деятельность некоммерческие организации.

Некоммерческие организации могут быть созданы в следующих формах:

? общественные и религиозные организации (это добровольные объединения граждан, в установленном законом порядке объединившихся на основе общности интересов для удовлетворения духовных или иных нематериальных потребностей);

? общественные организации, существующие в форме общественных объединений (добровольные, самоуправляемые, некоммерческие формирования, созданные по желанию граждан, объединившихся на основе общности интересов для реализации общих целей, указанных в Уставе данного объединения).

Создание и деятельность общественных организаций регламентируется Федеральным законом «Об общественных объединениях».

Виды общественных объединений:

? общественная организация;

? общественное движение;

? общественный фонд;

? общественное учреждение;

? орган общественной самодеятельности;

? политическая партия.

В состав учредителей, членов и участников общественных объединений могут входить:

? граждане, достигшие 18 лет;

? юридические лица – общественные объединения;

? иностранные граждане и лица без гражданства (исключение составляют случаи, установленные Федеральными законами или международными договорами Российской Федерации).

Что касается членов и участников молодежных общественных объединений, ими могут быть граждане, достигшие 14 лет.

Членами и участниками детских общественных объединений могут быть граждане, достигшие 8 лет.

Число учредителей должно быть не менее трех.