4

DE GROTE JONGENS

Ad Greeven ziet zijn zoon minder dan hij zou willen. Arjan heeft een drukke baan en wanneer Ad het jonge gezin in Blaricum bezoekt, is er weinig gelegenheid om bij te praten. Daarom spreken vader en zoon zo nu en dan af bij de Termen Houten, een wellnesscentrum met sauna’s, baden en relaxstoelen waar je heerlijk kunt bijkomen. Ze arriveren rond 15.00 uur en tegen achten stappen ze rozig in de auto terug naar huis.

Voor Greeven senior, die door zijn zoon Greef wordt genoemd, zijn dit dierbare middagen. Als de stoom de temperatuur in de sauna heeft opgedreven, stelt Ad een paar vragen en komt Arjan los. Dan glijdt de stress van ‘Greefje’ af en begint hij te praten. Over zijn gezin of over zijn jachtavonturen in Duitsland. Met grote regelmaat rijdt hij erheen om de wildstand wat uit te dunnen.

Soms vertelt Arjan zijn vader over de financiële wereld waar hij in verzeild is geraakt. De afgelopen jaren heeft Ad slechts een oppervlakkige indruk gekregen van Arjans werk. Het verbaast hem hogelijk dat zijn zoon zo opgaat in een milieu waar in korte tijd rijk worden het motto lijkt. Hij kan die omgeving maar moeilijk rijmen met het karakter van Greeven junior. Als kind was Arjan helemaal niet met cijfers en zakgeld bezig. Hij had weliswaar baantjes bij een bollenboer en in de catering, maar om het geld leek het hem nooit te doen. Daar hoorde je hem althans nooit over. Arjan vond het gewoon leuk om bezig te zijn. Dat diezelfde jongen carrière maakt in de financiële sector en inmiddels zonder dat hij zijn talen goed beheerst besprekingen voert met zakenbanken in Londen verwondert Greeven senior.

Zelf heeft Ad het zakenleven vaarwel gezegd. Na zijn scheiding heeft hij in 2003 ontslag genomen als directeur van Rai Data Centrum en is hij een andere weg ingeslagen. Hij koopt een woonboot aan het riviertje de Meije in het Groene Hart bij Woerden en verbouwt die eigenhandig. Tijdens een opleiding tot coach ontmoet hij Thea, een acht jaar jongere psychotherapeute die ook kort daarvoor is gescheiden. Het is direct duidelijk: met haar wil hij verder. Sinds hij met Thea is leest Ad boeken over psychologie en de diepste beweegredenen van de mens.

Zo nu en dan probeert Arjan zijn vader uit te leggen welke nieuwe producten banken via zijn bedrijf aan corporaties proberen te verkopen. Hij vertelt over de enorme bedragen waarmee FIFA dagelijks te maken heeft en dat hij daar een fractie van krijgt. Bij een transactie van tientallen miljoenen verdient hij dus duizenden euro’s, rekent Arjan voor.

‘Wat hebben die woningcorporaties nou eigenlijk te winnen bij deze financiële hocus pocus?’ vraagt senior.

Heel veel, legt Arjan uit. ‘Leroy en ik kennen de markt. Wij spelen de banken tegen elkaar uit en daardoor lenen corporaties gemiddeld enkele procentpunten goedkoper. Dat scheelt ze miljoenen.’

‘Tja,’ antwoordt Ad. ‘Dan heb je dus een gat in de markt ontdekt. Daar kun je heel rijk mee worden.’

Vader en zoon moeten erom lachen dat de rollen zijn omgekeerd en Greeven junior iets probeert uit te leggen wat senior niet weet. Maar Ad doet weinig moeite het te begrijpen; de bankwereld interesseert hem gewoon niet.

Op een verjaardagsfeestje in de witte villa van Arjan en Pascal ontmoet Greeven senior de zakenpartner en grote vriend van zijn zoon. Leroy van Dijk komt op hem over als een aardige, wat gesloten man. Minder enthousiast is hij over Marcel de Vries, de man over wie Arjan vaak vertelt dat hij zo ontzettend slim is. ‘Ik ga jouw zoon groot maken,’ vertrouwt die de oude Greeven toe. Arjan heeft weleens gezegd dat hij veel aan Marcel te danken heeft, maar de opmerking van De Vries klinkt Ad onaangenaam en berekenend in de oren. Van de heimelijke geldstroom tussen zijn zoon en de kasbeheerder van Vestia weet Greeven senior niets. Dat is een geheim dat Arjan angstvallig voor zich houdt.

De gouden jaren van De Vries

In de tien jaar dat Arjan en Marcel elkaar inmiddels kennen, heeft Arjan de treasurer zien groeien. Hoe lager de rente die Vestia betaalt en hoe hoger de bedragen die er naar de Inventusrekening worden overgemaakt, des te zelfverzekerder Marcel wordt. Dat de kleine, zware jongen uit het Westland meespeelt in de wereld van het grote geld lijkt zijn ego te strelen. Steeds vaker doet De Vries uit de hoogte tegen Arjan. Het komt voor dat Marcel hem bij een bezoek aan een bank toebijt dat Arjan maar beter zijn mond kan houden omdat hij de materie toch niet begrijpt.

Arjan weet inmiddels het nodige van Marcels achtergrond. Zo woont hij in zijn jeugd een tijd op Aruba omdat zijn vader er een baan krijgt. Marcels grote hobby in die tijd is muziek. Regelmatig staat hij op feestjes achter de draaitafel. Hoewel doorleren niet gebruikelijk is in zijn familie gaat Marcel na zijn eindexamen naar Nederland om er te studeren. In het gezin De Vries is hij de hoogvlieger.

Met zijn ouders kan hij goed opschieten, net als met zijn schoonvader Henk Beijer. Met de laatste deelt hij een passie voor copieuze maaltijden en goede wijnen. Marcels vrouw Jennifer bezit met haar vader een administratiebedrijfje, Beijer & Beijer, dat ook de boekhouding van Greeven Invest doet. Als Arjan in zijn beginjaren als ondernemer tegen Marcel klaagt dat hij een bloedhekel heeft aan het bijhouden van zijn administratie beveelt De Vries hem zijn schoonvader aan. Sindsdien brengt Greeven eens per jaar al zijn afschriften, facturen en bonnetjes naar Beijer senior. Die noteert secuur alle inkomsten en uitgaven, inclusief de ‘omzetprovisie Inventus’. Als alles op een rijtje staat stuurt Beijer het door naar Arjans accountant van PwC.

De enkele keer dat Arjan Marcel meemaakt in het gezelschap van zijn familie zegt De Vries amper een woord. Het staat in schril contrast met de bravoure die hij tentoonspreidt wanneer hij in het gezelschap van bankiers verkeert. Opvallend hoe iemand zich privé zo anders gedraagt dan professioneel, vindt Arjan.

Binnen de corporatiesector straalt Marcels ster almaar feller. Door alle handigheidjes met derivaten, gestructureerde leningen en het lucratief stallen van kasgeld leent Vestia inmiddels een kwart goedkoper dan de gemiddelde woningcorporatie in Nederland. Met enige regelmaat wordt Marcel dan ook uitgenodigd om banken of corporaties toe te spreken over de toepassing van derivaten in de volkshuisvesting. Ook bij WSW is hij een graag geziene gast.

Officieel valt De Vries onder de verantwoordelijkheid van financieel directeur Kees Wevers, maar in de praktijk overlegt hij vaak rechtstreeks met Erik Staal. Wanneer de drie mannen vergaderen, domineren Staal en De Vries het gesprek. Wevers heeft een meer behoudende instelling; hij probeert af en toe op de rem te gaan staan en te wijzen op de risico’s van het gevoerde beleid, maar binnen het driemanschap wordt de financieel directeur steevast overtroefd.

Binnen enkele jaren heeft Marcel het grootste gedeelte van de leningenportefeuille voor tientallen jaran afgedekt met swaps en swaptions. Maar de kasbeheerder blijft zoeken naar manieren om de rentelast van Vestia nog verder omlaag te brengen. Dat doet hij door de portefeuille te herstructureren: aangemoedigd door de banken, die er goed aan verdienen, wikkelt hij lopende derivaten en leningen af en sluit in plaats daarvan nieuwe contracten.

Omdat de rente al sinds 2003 historisch laag is, is de algemene verwachting in de corporatiesector dat het tarief de komende jaren zal stijgen. Op die aanname heeft Marcel de Vestiaportefeuille ingericht. Anders dan de meeste kasbeheerders van woningcorporaties, die zich zorgen maken over een hogere rentelast wanneer de rente oploopt, hoopt De Vries juist dat de rente stijgt. Dan kan hij zijn concurrenten – want zo zien Staal en De Vries de andere corporaties – definitief achter zich laten. Zodra de rente oploopt, krijgen de langlopende swaps die Marcel heeft afgesloten een gunstige marktwaarde. Die wil hij te gelde maken om de rente voor de komende tien tot twintig jaar nog verder te drukken. Misschien wel zo ver dat de corporatie helemaal geen rente hoeft te betalen. 0 procent rente, dat is waar De Vries van droomt.

Vooral Fortis is Marcel daarbij van dienst. Die bank heeft hem in 2006 geadviseerd bij de herstructurering van zijn portefeuille waarbij Vestia voor 800 miljoen euro aan nieuwe contracten heeft afgesloten. Om de corporatie te bedanken voor de grote hoeveelheid derivaten en gestructureerde leningen die Vestia bij Fortis heeft aangekocht, laat de bank eind 2006 een tombstone maken: een trofee van twee centimeter dik plexiglas in de vorm van een grafsteen met de inscriptie VESTIA GROEP, STRUCTURING & EXECUTION OF INTEREST RATE HEDGING PROGRAMME. Daaronder staat een bedrag van 2.000.000.000 euro, de optelsom van alle deals die de corporatie met de bank heeft gesloten. Over die tombstone ontstaat binnen Fortis in de laatste dagen van 2006 wat stress. Erik Staal is begin 2007 uitgenodigd op de nieuwjaarslunch van Jean-Paul Votron, de bestuursvoorzitter van Fortis. De heren hebben elkaar leren kennen tijdens de marathon van New York eerder dat jaar, waar ze beiden aan meededen. Vóór die lunch moet de tombstone wel af zijn zodat Votron het presentje aan de Vestiabaas kan overhandigen. Dat lukt uiteindelijk en de bank plaatst diezelfde dag ook een advertentie in Het Financieele Dagblad waarin de trofee met trots wordt getoond.

Het opschudden van de Vestiaportefeuille legt ook FIFA geen windeieren. In 2006 krijgt Arjan 648.500 euro van Fortis op zijn rekening gestort; van dat bedrag is 477.500 euro afkomstig uit Vestiadeals. De bank heeft ook voor hem een tombstone, als teken dat Fortis Arjan zeer erkentelijk is voor de totstandkoming van deze prachtige deal.

Jako Groeneveld is binnen Fortis niet de enige bankier met wie Marcel en Arjan te maken hebben. Een ander belangrijk contact is Wibo van Hekken, de kredietspecialist van de bank. Wibo is ambitieus en wil een grote klant als Vestia maar wat graag helpen. Eind 2006 belooft hij Marcel tijdens een etentje in het Rotterdamse restaurant La Vilette dat hij bij het kredietcomité van Fortis in Brussel zal proberen Vestia’s derivatenlijn, het totaalbedrag aan derivaten dat de corporatie bij de bank mag sluiten, verdubbeld te krijgen. Dat lukt. In 2007 doet Fortis haar deuren nog verder open voor de corporatie. Vestia mag voor 1 miljard aan derivaten en voor 750 miljoen euro aan gestructureerde leningen afsluiten. Daarbovenop kan De Vries een beroep doen op een kwart miljard aan leningen die niet geborgd zijn door WSW.

Door de stijgende rente worden de swaps in Marcels portefeuille in rap tempo meer waard. Mede op advies van huisaccountant Deloitte besluit Vestia een deel van die overwaarde te cashen. In het jaarverslag over 2007 noteert de corporatie een ‘buitengewone winstbate’ van zo’n 50 miljoen euro. Daarmee is de reputatie van De Vries definitief gevestigd. Dat jaar komt er weer een flink bedrag binnen op de rekening van Greeven Invest: 716.000 euro, waarvan 380.000 euro uit handel met Vestia.

Ook op culinair gebied wordt Vestia door Fortis gefêteerd. Waar Votron met directeur Staal luncht, eten ook Marcel en Arjan met Jako en zijn collega’s in stijl. Een van hun favoriete ontmoetingsplaatsen is Parkheuvel in Rotterdam, het eerste restaurant in Nederland dat met drie Michelinsterren wordt bekroond. Maar als Marcel leest dat het pas geopende Rotterdamse restaurant Fred een van de hoogste binnenkomers in de Lekker-top 100 is, reserveert Fortis met alle liefde daar een tafeltje. Bij deze gelegenheden krijgt Marcel de kans om met zijn wijnkennis te pronken en mag hij steevast kiezen welke fles er op tafel komt. Dat er na afloop een rekening van 700 euro volgt, is niet ongebruikelijk. Ook Arjan deinst er niet voor terug om met Marcel of andere relaties een bacchanaal aan te richten bij een Nederlands sterrenrestaurant.

Dat Vestia voor Fortis een belangrijke klant is, is dus wel duidelijk. Maar hoeveel de bank precies aan de corporatie verdient, ontdekken Arjan en Marcel pas als De Vries op zijn kamer aan het Kruisplein een Bloombergterminal laat plaatsen. Deze financiële toverdoos behoort tot het standaardgereedschap van de moderne zakenbankier en vormt het fundament onder het succes van financieel persbureau Bloomberg. Op het scherm stroomt onophoudelijk financieel nieuws binnen en wordt bovendien per seconde de prijs bijgehouden van zo’n beetje alles wat er op de wereld verhandeld wordt. Of het nou Russische varkens, koper, de rente op Keniaanse staatsleningen of de aandelen Apple zijn: als het een koers heeft, zal Bloomberg het noteren.

Het apparaat kost zo’n 2000 euro per maand, maar dat geld verdient Marcel snel terug nu hij inzicht heeft in de actuele prijzen van rentederivaten. Na een paar muisklikken ontdekt hij een flink gat tussen de rente die Groeneveld aanbiedt en de koers die Fortis krijgt wanneer de bank het risico op de kapitaalmarkt tegensluit. De bank verdient niet alleen aan Vestia, concludeert De Vries; Fortis loopt gewoon vierkant binnen. Helaas is het moeilijker om af te lezen tegen welke prijs Fortis de swaptions hedget, maar er is geen reden om aan te nemen dat de bank bij dergelijke deals vriendelijke marges rekent.

Hetzelfde geldt voor Deutsche Bank, waar Marcel inmiddels volop zaken mee doet. In 2007 sluit hij voor enkele honderden miljoenen aan derivaten bij de bank. Arjan krijgt er een fee voor van 300.000 euro, waarvan uiteraard de helft bij Marcel terechtkomt. Net als Fortis leggen de Duitsers De Vries als dank flink in de watten. Regelmatig nemen Claus Telaar en zijn collega’s hem mee uit eten naar de twee toprestaurants in Hotel Okura in Amsterdam en naar Ron Blaauw in Ouderkerk aan de Amstel. Als er daarna nog wat gedronken wordt, betaalt Deutsche Bank vanzelfsprekend ook die rekening. Bij FIFA krijgt Telaar de bijnaam Claus Partyhouse, want waar feest is, daar is Claus.

Ook organiseert Deutsche Bank speciale evenementen voor klanten. Zoals het jaarlijkse Cray Fish-feest in Stockholm, waar overdadige hoeveelheden zoetwaterkreeftjes worden geserveerd. Lekkerbek Marcel is steevast van de partij en ook de jongens van FIFA komen er weleens. In oktober bezoekt Marcel het Bierfest in München. Een andere drinkebroer daar is Martijn Rink van WSW, die eveneens tot de geëerde gasten van de Deutsche Bank gerekend wordt. Binnen FIFA is Leroy van Dijk het grote feestbeest. Arjan gaat regelmatig mee naar de etentjes, maar bij de meeste buitenlandse reisjes laat hij verstek gaan. Hij zit liever thuis of met zijn geweer op een hoogzit in Duitsland.

Klanten weten FIFA te vinden

In de loop van 2007 verlagen de sectorbanken NWB en BNG hun marge op variabele leningen. Daardoor wordt het voor corporaties zeer aantrekkelijk om een variabele lening te sluiten en het risico van een rentestijging af te dekken met derivaten. Steeds meer internationale zakenbanken krijgen daar lucht van en ze beseffen dat er geld valt te verdienen aan de Nederlandse corporaties. In de loop van 2007 en 2008 melden ze zich bijna allemaal in Laren. Arjan en Leroy hoeven nauwelijks aan acquisitie te doen; de klanten weten FIFA te vinden.

Ook dankzij de hulp van Martijn Rink. Hij heeft binnen WSW inmiddels de opdracht gekregen het MTN-programma, de mislukte poging om corporatieobligaties uit te geven, nieuw leven in te blazen. Nu onder de naam EMTN, omdat het eurotijdperk inmiddels is aangebroken. Juist door die euro is de afzetmarkt voor schuldpapier van Nederlandse corporaties groter geworden, verwachten Rink en de leiding van WSW. Als het lukt om het oligopolie van de sectorbanken te doorbreken en een deel van het rentepercentage dat BNG en NWB nu in hun zak steken terug te veroveren, bespaart dat de volkshuisvesting jaarlijks meer dan 100 miljoen euro, schat directeur Roland van der Post in. Daar kunnen heel wat huizen voor gebouwd worden.

Om het obligatieplan te laten slagen heeft Rink de steun nodig van zowel de corporaties als de financiële sector. De verhuurders moeten bereid zijn substantiële bedragen op te halen via het EMTN-programma. Daarom heeft Rink een treasuryplatform opgericht waaraan zo’n twintig kasbeheerders deelnemen van grote corporaties als Ymere en De Key uit Amsterdam, de Alliantie in Huizen, Portaal uit Utrecht en natuurlijk Vestia. De kasbeheerders bekijken samen met WSW hoe hun financiering zo goed mogelijk in een obligatieprogramma gepast kan worden.

Daarnaast zoekt Rink contact met internationale zakenbanken; zij spelen immers in de eredivisie van de financiële sector. De handel in obligaties, zoals hypotheken, bedrijfsleningen of schuldpapier van staten, verloopt via hun computers. Pensioenfondsen, spaarbanken, verzekeraars of anderszins vermogende partijen betrekken hun investeringen via de grote internationale zakenbanken. Het komt Rink goed uit dat deze banken door de handel in derivaten kennismaken met de Nederlandse corporatiewereld.

Tijdens een roadshow langs mogelijke investeerders heeft Rink gemerkt dat buitenlandse bankiers hun oren spitsen zodra hij het woord ‘derivaat’ in de mond neemt. Ze vragen hem regelmatig hoe ze aan Nederlandse klanten kunnen komen. WSW kan daar niet bij helpen, vertelt Rink dan. Hij verwijst de bankiers onder meer door naar FIFA, dat als introducing broker de juiste ingangen weet. Rink onderhoudt een goed contact met Greeven en Van Dijk. Regelmatig spreken ze af bij hun vaste stek Rust Wat, het tot restaurant verbouwde ijsbaanhuisje in de Blaricumse bossen. Op het terras, met uitzicht over de oude natuurijsbaan die in de zomer bedekt is met waterlelies, nemen ze het nieuws in de volkshuisvesting en de financiële wereld door en tipt Rink de heren over interessante zakelijke klanten.

Ook via Marcel komt FIFA aan nieuwe klanten. De bankiers die hem benaderen vertelt hij dat Vestia bij voorkeur met een intermediair werkt. Net als eerder bij Deutsche Bank geeft hij als reden op dat een tussenpersoon de banken tegen elkaar uitspeelt. Zo komen Arjan en Leroy eind 2007 in contact met de Amerikaanse bank Citi, op dat moment de grootste financiële instelling ter wereld. Arjan heeft al snel een goed gevoel bij hun contactpersoon in Londen. Dan Kershaw is een vriendelijke, relaxte kerel die om de andere zin een droge Britse grap maakt. Hij is iets ouder dan Arjan en werkt al meer dan vijftien jaar als dealer. Eerst bij Lehman Brothers en later bij de Engelse tak van Citi, waar hij jaarlijks ongeveer 1 miljoen euro incasseert aan salaris en bonussen, zo laat hij tijdens een gesprek met Arjan vallen. Behalve aan Nederlandse semipublieke instellingen verkoopt Citi ook derivaten aan de publieke sector in Italië.

Over de hoogte van de fee die Citi aan FIFA zal betalen, maken Greeven en Van Dijk dezelfde afspraak als ze met Deutsche Bank hebben. Anders dan bij de staffel van Fortis wordt de hoogte van de vergoeding pas bepaald nadat de bank de deal op de markt heeft gehedged en de winst bekend is. Meestal ligt de vergoeding tussen 0,1 en 0,2 procent van het afgesloten bedrag. Zit de markt mee, dan is het meer. Hebben de swapprijzen zich op het laatste moment ongunstig ontwikkeld, dan is het minder. Via de Bloombergterminal kunnen Arjan en Leroy volgen wat de swaps ongeveer hebben gekost; zo controleren ze of de banken hen niet bedotten.

Citi wil alleen zakendoen met een paar grote Nederlandse verhuurders die omvangrijke deals aankunnen, grote partijen als Vestia, Portaal, het Haagse Staedion en de Amsterdamse corporaties Ymere en Stadgenoot. Arjan en Leroy vinden het jammer dat Kershaw geen interesse toont in andere corporaties. Citi is een fijne bank en Kershaw doet nooit moeilijk over de fee. Hij betaalt snel en zonder morren de tienduizenden euro’s voor de bescheiden rol die FIFA als introducing broker speelt. ‘You have to pay an entrance fee if you want to dance on the dance floor,’ zo vat hij de regeling samen. Wie wil dansen, moet eerst toegang voor de disco betalen. Wat Marcel en ik doen, is in Italië vast de normaalste zaak van de wereld, vermoedt Arjan.

Zo blijft de handel in derivaten bij FIFA op volle toeren draaien. Bijna dagelijks hangen Kershaw, Telaar en Groeneveld aan de lijn. ‘Gebeurt er nog wat?’ is hun vaste openingsvraag. ‘Zijn er corporaties die grote bouwprojecten op stapel hebben staan of langlopende leningen moeten herfinancieren? Noem je onze naam wel genoeg?’ De bankiers willen ook graag weten wat Marcel in zijn schild voert, vooral als ze weten dat de kasbeheerder door een concurrent is uitgenodigd voor een buitenlands snoepreisje. De vraag ‘Waar is Marcel mee bezig?’ hoort Arjan bijna dagelijks.

De koninkrijkjes in corporatieland

Terwijl Arjan het steeds drukker krijgt met alle hongerige bankiers uit Rotterdam, Amsterdam en Londen worden de zakken van de corporaties almaar dieper door de dalende rente en de stijgende waarde van vastgoed. ‘Het geld klotst tegen de plinten,’ klinkt het onder politici. Of nog erger: ‘De plinten zijn al lang niet meer zichtbaar; de poen stroomt over de vensterbanken naar buiten.’ Van alle kanten wordt er naar dat vermogen geloerd. Wethouders willen goedkope huurwoningen, maar zetten de corporaties tegelijkertijd in om andere politieke dromen in vervulling te laten gaan. Zoals de bouw van brede scholen, waar naast onderwijs ook kinderopvang en hulp bij de opvoeding wordt geboden. In Amsterdam laat het gemeentebestuur corporaties investeren in de aanleg van een glasvezelnetwerk in de stad en roept de jonge, ambitieuze wethouder Lodewijk Asscher hun hulp in om voor astronomische bedragen de hoerenpanden van seksmagnaten op te kopen. Zo hoopt hij greep te krijgen op de Wallen en een einde te maken aan de uitbuiting van vrouwen.

Ook Vestia timmert flink aan de weg met projecten die niet direct onder de sociale woningbouw vallen. De corporatie bezit een aantal medische centra waar huisartsen samen met bijvoorbeeld psychologen en fysiotherapeuten praktijk houden. Daarnaast heeft bestuurder Staal plannen voor de ontwikkeling van MediMall, een ‘zorgboulevard’ van 100 miljoen euro pal naast het fris opgeleverde Rotterdamse Maasstad Ziekenhuis. Huisartsen, revalidatieartsen en psychologen die niet binnen de muren van het ziekenhuis werken kunnen daar een praktijk openen.

Wettelijk mogen corporaties zich aan dit soort projecten wagen zolang het investeringen zijn in de leefbaarheid. En onder die term kan veel vallen, merken ze bij de afdeling Toezicht op het ministerie van VROM. In Leeuwarden wordt een corporatie mede-eigenaar van het stadion van voetbalclub Cambuur. Dat kan nog net, vindt het ministerie, maar er worden ook heel wat verzoeken afgewezen. Zo gaat er een streep door een aantal leuke dingen die corporaties in het kader van de leefbaarheid voor hun huurders willen organiseren: een olifantenparade, een vakantie op Terschelling en de adoptie van een aap in het buitenland.

Politiek Den Haag mag dan zo nu en dan streng zijn, de landelijke politici zinnen zelf ook op manieren om de corporaties onder de leefbaarheidsvlag voor hun karretje te spannen. Dat blijkt als in 2007 het kabinet-Balkenende IV is geïnstalleerd, een coalitie van CDA, PvdA en ChristenUnie. Voor het eerst sinds de traumatische nederlaag tegen Pim Fortuyn in 2002 regeren de sociaal-democraten weer mee. PvdA-leider Wouter Bos wil de kiezers duidelijk maken dat zijn partij van de revolte geleerd heeft. Zijn troef is Ella Vogelaar, die als minister voor Wonen, Wijken en Integratie veertig wijken gaat aanpakken die met integratieproblemen, werkloosheid en criminaliteit kampen. ‘Probleemwijken’ heten ze eerst, maar al snel worden ze door Den Haag betiteld als ‘Aandachtswijken’, ‘Prachtwijken’, ‘Krachtwijken’ of simpelweg ‘Vogelaarwijken’. Geld voor het programma is er niet en dus krijgt Vogelaar van Bos, die zelf minister van Financiën wordt, de opdracht om woningcorporaties mee te laten betalen. Het plan is om de verhuurders jaarlijks 750 miljoen aan vennootschapsbelasting op te leggen.

De corporatiedirecteuren zijn des duivels over deze ‘greep uit de kas’. In hun dienstauto’s met chauffeur rijden ze af en aan bij het ministerie en bij de Tweede Kamer. De boze bestuurders blijken een groot talent te hebben om de politici in Den Haag tegen de haren in te strijken. Het helpt niet dat iedereen inmiddels in de krant heeft kunnen lezen dat deze ‘koninkrijkjes in corporatieland’ vorstelijk verdienen. Ook voorzitter Willem van Leeuwen van Aedes, de brancheorganisatie, gedraagt zich tot ergernis van veel politici als een soort schaduwminister van Volkshuisvesting.

In de commerciële vastgoedwereld staan de corporatiedirecteuren er evenmin goed op. Ontwikkelaars zijn het beu dat mooie projecten aan hun neus voorbijgaan omdat woningcorporaties ze binnenhalen. Of het nou gaat om duurdere koop- en huurwoningen, winkelcentra of een grote universiteitscampus, regelmatig gaan corporaties er met de buit vandoor. En dat is oneerlijk, vinden vastgoedontwikkelaars en beleggers. Dankzij de borging van WSW kunnen corporaties veel goedkoper lenen dan een particulier bedrijf, klagen ze. Laat die corporaties gewoon sociale huurwoningen bouwen en verder niets. Neelie Kroes, als eurocommissaris belast met de portefeuille Mededinging, is het daarmee eens en maant Den Haag de activiteiten van de corporaties in te perken tot hun kerntaak: het bouwen en beheren van woningen voor mensen die de huren op de vrije markt niet kunnen betalen.

Kritiek is er ook vanuit de toezichthouder. Directeur Jan van der Moolen van het Centraal Fonds Volkshuisvesting klaagt al jaren steen en been over de gebrekkige middelen die hem ter beschikking staan bij het controleren van de financiële handel en wandel van de corporaties. En dat terwijl die organisaties door fusies steeds groter worden, zich als ondernemers gedragen en er op hun balansen meer risicovolle posten prijken, zoals omvangrijke bouwprojecten, grondaankopen en derivaten.

Om na te gaan wat de corporaties uitspoken, is CFV voornamelijk afhankelijk van jaarverslagen en vrijwillige enquêtes. Een dwangmiddel heeft de toezichthouder niet en bij onregelmatigheden kan Van der Moolen geen boetes opleggen. Hij kan slechts aan de minister vragen een corporatie een aanwijzing te geven, ofwel te verordonneren om het beleid te wijzigen. En in het uiterste geval kan de bewindsman vragen een interim-bestuurder benoemen. ‘CFV houdt toezicht met de pet in de hand,’ vindt Van der Moolen. De toezichthouder moet deemoedig bij corporaties om informatie zeuren en de minister vragen om in te grijpen.

Extra bevoegdheden voor CFV staan al sinds 2001 op de politieke agenda. Maar telkens als een minister op het punt staat er werk van te maken, valt het kabinet en komen er nieuwe verkiezingen. Ook in 2007 krijgt Van der Moolen zijn extra bevoegdheden niet en houdt de waakhond dus zijn muilkorf om. In een overeenkomst die Aedesvoorzitter Van Leeuwen met projectminister Ella Vogelaar sluit, gaat de sector tandenknarsend akkoord met een heffing van 750 miljoen euro. In ruil daarvoor houden de corporaties grote autonomie en blijft de controle op hun functioneren een kwestie die de sector onderling regelt.

FIFA vaart wel bij alle drukte. Of het nou voor de heffing is of voor grote investeringen, de corporaties hebben geld nodig. Steeds meer kasbeheerders willen behalve leningen en spaarrekeningen ook derivaten en kloppen daarvoor bij FIFA aan. Arjan en Leroy slijten de producten van Deutsche Bank, Citi en Fortis inmiddels bij tientallen grote en kleine corporaties. Ook verdienen ze een paar ton per jaar aan de Nederlandse Waterschapsbank. Zelf heeft de waterschapsbank amper verkopers in dienst. Klanten benaderen de bank rechtstreeks of via intermediairs als FIFA, die voor hun bemiddeling een provisie ontvangen.

Leroy en Arjan maken zelf ook al enige tijd gebruik van tussenpersonen. Zo stuurt Arjans vorige compagnon, Remco Postuma, sinds 2005 regelmatig klanten naar hen door. Deze corporaties willen via FIFA een offerte voor een derivaat of een lening. PWS, Patrimonium Woning Stichting uit Rotterdam, is een goede klant van Postuma. Als beloning voor de deals die Remco aanbrengt, krijgt hij de helft van FIFA’s fee doorbetaald. In 2005 maakt Arjan 50.000 euro naar hem over, een jaar later is dat 110.000 en in 2007 zelfs 150.000 euro.

In 2007 meldt ook Jan-Hein Gerritsen zich. Jan-Hein is een oud-collega van Arjan uit de tijd van BNG en van Haighton & Ruth die samen met Peter van den Elzen, een voormalige ING-bankier, het bedrijfje Censum Finance & Treasury heeft opgericht: een financieel bemiddelings- en adviesbureau voor bedrijven en semipublieke organisaties. Het plan is dat Censum en FIFA over en weer klanten bij elkaar introduceren. Gerritsen en Van den Elzen hebben toegang tot banken die commerciële projecten kunnen financieren en daar heeft de corporatiesector grote behoefte aan, is hun verwachting. Door de strenge woorden van Neelie Kroes ziet het er namelijk naar uit corporaties voor hun commerciële avonturen binnenkort niet meer bij WSW met borging kunnen lenen. Arjan en Leroy zullen corporaties doorverwijzen naar Censum in ruil voor de helft van de provisie.

Op hun beurt verwijzen Gerritsen en Van den Elzen klanten door naar FIFA tegen dezelfde financiële afspraak. Zo ontvangt Gerritsen in 2007 188.000 euro voor de klanten die hij aanbrengt, zoals Portaal uit Utrecht en De Woonplaats uit Enschede. Omgekeerd loopt de samenwerking voor geen meter. Zolang de strengere Brusselse financieringsregels nog niet zijn ingevoerd, hebben de corporaties helemaal geen behoefte aan de commerciële leningen waarin Censum kan bemiddelen.

Hoewel de directeuren van FIFA inmiddels tonnen per jaar verdienen aan andere corporaties dan Vestia, vangt Arjan nog altijd drie keer zoveel als Leroy dankzij de derivatendeals van De Vries. Marcel blijft zijn portefeuille constant aanpassen, posities unwinden, ontbinden, en nieuwe contracten afsluiten. Arjan is onder de indruk van de enorme precisie waarmee Marcel zijn kasstromen beheert. Soms belt hij met specifieke vragen over swaps die bijvoorbeeld in 2034 ingaan en in 2044 aflopen. Zijn overzicht komt goed van pas wanneer banken Vestia een derivaat willen verkopen. Als ze een gunstige prijs bieden, kijkt De Vries in zijn Excelsheet of hij iets met het voorstel kan.

Marcel verzekert Arjan regelmatig dat hij altijd het belang van Vestia voorop laat staan, niet de fee die hij zelf opstrijkt. Daarom benadert hij ook banken voor offertes waaraan Arjan en hij niets verdienen, zoals ABN Amro, BNG en ING. Eind 2007 maakt hij zelfs reclame voor ABN Amro. In een nieuwsbrief die de bank aan woningcorporaties stuurt, staat een lovende quote van De Vries over een lening van de bank. ‘Van ABN Amro, waar Vestia al langer mee samenwerkt, verwachten wij productvernieuwing, creativiteit en natuurlijk scherpe prijzen. En dat is precies wat je met dit product krijgt. De structuur van de lening verraadt visie en knowhow. Iedere kans wordt benut,’ aldus De Vries.

Toch staat ABN Amro altijd op achterstand bij offertes voor derivaten omdat Arjan van Marcel steevast de rebound krijgt. De banken die hij vertegenwoordigt mogen als laatste een bod uitbrengen. Zo rolt het gros van de deals toch richting Arjan en wordt ook Marcel keer op keer rijker. Van de 2,2 miljoen euro die Arjan in 2007 met zijn bv omzet gaat ruim zes ton naar Marcels Inventusrekening.

De whizzkids van Deutsche Bank

In 2007 mogen Arjan en Marcel op audiëntie bij Deutsche Bank in Londen. Daar worden alle derivaten bedacht die de bank wereldwijd verkoopt en gaan handelaren op zoek naar tegenposities voor de tientallen miljoenencontracten die Marcel namens Vestia afsluit. Deutsche Bank houdt kantoor achter een met natuursteen betegelde gevel aan Great Winchester Street in het hart van de City. Greeven en De Vries worden er met alle egards onthaald. Het hele team dat namens de bank met Vestia contacten onderhoudt is aanwezig: Claus Telaar, zijn directe collega Marcel Liplijn en Katarina Janstal, die verantwoordelijk is voor de handel met de Nederlandse en de Scandinavische markt. De absolute top dog die dag is Hakan Wohlin, wereldwijd verantwoordelijk voor de treasury solutions, de handel in leningen en rentederivaten.

De Nederlanders krijgen een rondleiding over de enorme handelsvloer. De bankiers hebben er Bloombergsystemen met vaak wel zes schermen voor hun neus. Daarop houden ze koersen en nieuws bij en rekenen ze deals door. Overal staan chatprogramma’s open waarmee de mannen en vrouwen contact onderhouden met andere bankiers binnen hun eigen bank of daarbuiten. Arjan herkent de sfeer uit zijn tijd bij Haighton en & Ruth, al is deze dealingroom veel groter en verraden de talloze accenten dat de slimmeriken hier van over de hele wereld komen.

Ze zijn vooral onder de indruk van de vele structurers, de specialisten die op basis van verschillende producten nieuwe derivaten samenstellen. Het zijn bijna allemaal Indiërs, veelal gepromoveerde wiskundigen en natuurkundigen, vertelt Hakan Wohlin. Whizzkids die maar één ding willen: hogerop komen en meer geld verdienen. Wat Groeneveld bij Fortis doet met zijn gestructureerde leningen, doen de structurers van Deutsche Bank ook, maar zij bedenken veel complexere producten.

Na de rondleiding krijgen de gasten uit Nederland een presentatie voorgeschoteld over de producten van Deutsche Bank. Terwijl de meeting bezig is, wordt Marcel apart genomen door Hakan Wohlin. ‘Wat gebeurde daar nou?’ wil Arjan na afloop van Marcel weten. Die doet tamelijk geheimzinnig. Hakan heeft hem in vertrouwen genomen over iets wat alleen belangrijke klanten mogen zien.

Toch wordt er tijdens de lunch openlijk over het nieuwe product gepraat. Het gaat om de zogenoemde ‘Forward Rate Bias’ (FRB), een index die de specialisten van Deutsche Bank hebben samengesteld. Arjan begrijpt er weinig van. Het is complexe materie en zijn Engels is niet geweldig. Eenmaal thuis belt hij met Claus Telaar. Die is bereid Arjan onder strikte geheimhouding het prospectus van de index toe te sturen. Hij legt hem een contract voor waarin onder meer de clausule is opgenomen dat Arjan in de toekomst geen vergelijkbare producten van andere banken mag afnemen. ‘Dat teken ik niet,’ zegt Arjan. ‘Dan hebben jullie me volledig bij de ballen.’

Gelukkig blijkt Marcel het prospectus al te hebben. Hij stuurt het stuk door naar Arjan. Het idee achter de Forward Rate Bias is bijzonder ingewikkeld. Het komt erop neer dat de specialisten van Deutsche Bank hebben ontdekt dat de financiële markt het risico op een koersstijging structureel te hoog inschat. Met financieel-wiskundige trucjes hebben ze die mismatch in een index verwerkt. Zo kan de bank die te hoge prijs te gelde maken. Om te laten zien hoe goed hun huzarenstukje werkt, hebben ze de prestaties over de afgelopen tien tot twintig jaar teruggerekend. De fictieve resultaten uit het verleden zijn verbluffend.

Deutsche Bank kan de index voor Vestia in een derivaat versleutelen dat voldoet aan de voorwaarden van WSW. De maximale rente die de corporatie betaalt wordt gecapt op 5,75 procent, volgens WSW de maximaal acceptabele marktrente voor corporaties. Een product dat daar niet onder blijft, borgt het waarborgfonds niet. Al het geld dat de index oplevert, wordt gebruikt om de rentelast van Vestia verder te laten dalen. Afhankelijk van de prestatie van de index gaat de rente dus steeds verder omlaag.

Arjan en Marcel krijgen een spreadsheet van de FRB zodat ze wat kunnen experimenteren met het product. Ze kunnen variëren met de cap, de floor en de looptijd van dit derivaat en rekening houden met drie scenario’s: worst case, expected case en best case. In het slechtste geval is de rente 5,75 procent, maar in het geval van de expected case ziet de FRB er al geweldig uit. De rente die de koper van een FRB betaalt daalt snel, binnen enkele jaren naar 0 procent of zelfs naar -2 procent. In het meest rooskleurige scenario gaat dat nog sneller. Het zou betekenen dat Vestia geld toe krijgt op een lening die de corporatie afsluit. Marcel vindt het product fantastisch en voelt zich gevleid dat Deutsche Bank hem als een van de eersten van deze geweldige uitvinding op de hoogte stelt.

Als hij eenmaal snapt hoe de FRB werkt is ook Arjan laaiend enthousiast. ‘Moet je nagaan,’ zegt hij opgewonden tegen Marcel. ‘Een rente van 0 procent of lager! Kan ik die niet op mijn hypotheek krijgen?’

Leroy reageert sceptisch als Arjan hem in Laren het nieuwe product laat zien. ‘0 procent rente? Daar moet wel een groot risico tegenover staan,’ vermoedt hij. Arjan vindt zijn compagnon een zeurpiet. Hij blijft enthousiast over het product, net als Marcel. De kasbeheerder van Vestia gaat ervoor. Eind 2007 sluit hij zijn eerste indexswap. Onmiddellijk merken Arjan en Marcel hoe lucratief het product voor hen is: Deutsche Bank betaalt FIFA maar liefst een fee van 0,3 procent, terwijl bij een normaal derivaat een tarief van 0,1 procent gebruikelijk is. Wanneer de Duitsers zo goed belonen, maken ze er zelf waarschijnlijk drie keer zoveel winst op als bij een normale deal, beseffen de twee.

Voor één persoon is het jammer dat Marcel zich op de complexe indexderivaten stort. Jako Groeneveld baalt als hij te zien krijgt wat Deutsche Bank heeft bedacht. Groeneveld is een begaafde handelaar, vingervlug met Excel en de software van Bloombergconcurrent Reuters. En met het programma SuperDerivatives kan hij snel de waarde van derivaten berekenen. Maar tegen de rekenkracht van de whizzkids van Deutsche Bank kan hij niet op. Hij weet zijn jaloezie redelijk te onderdrukken, maar wijst De Vries wel op het nadeel van dit financiële product: ‘Nu ben je volledig overgeleverd aan Deutsche Bank, want zelf kun je absoluut niet meer beoordelen wat je derivaten waard zijn.’

Het zijn profetische woorden.